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被征收的房屋性質(zhì)如何認定?,被征收房屋性質(zhì)如何認定:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-28 18:56:38
作者：
圣運律師
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被征收的房屋性質(zhì)如何認定?，被征收的房屋性質(zhì)如何認定也是征收工作中經(jīng)常遇到的問題，以住改商房屋為例，登記是住房，而實際作為商業(yè)性使用的房屋如何補償，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和司法解釋沒有明確規(guī)定，實踐中爭議較大，有人認為應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，

被征收的房屋性質(zhì)如何認定?,被征收房屋性質(zhì)如何認定:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、被征收的房屋性質(zhì)如何認定?

被征收的房屋性質(zhì)如何認定也是征收工作中經(jīng)常遇到的問題，以住改商房屋為例，登記是住房，而實際作為商業(yè)性使用的房屋如何補償，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和司法解釋沒有明確規(guī)定，實踐中爭議較大，有人認為應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，有人則認為應(yīng)以實際用途作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。2003年9月19日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況，經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。該通知屬于特殊規(guī)范性文件，具有國家政策的效力，對行政機關(guān)具有約束力，人民法院可以作為審查行政行為合法性的補充依據(jù)。具體而言：

1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù);

2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請變更登記;

3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補償安置;

4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，但依法取得營業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補償安置，同時根據(jù)其經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限以及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。

一、征地拆遷貨幣補償?shù)挠嬎愎绞鞘裁?

1、被拆遷集體土地住宅房屋補償價＝被拆遷集體土地住宅房屋補償單價×被拆遷居住房屋建筑面積。

被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級分別計算合并補償。

2、宅基地所有權(quán)區(qū)位補償價＝宅基地綜合補償單價×核定的宅基地土地補償面積

注：未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建設(shè)房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償價。集體土地住宅房屋補償單價、宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償單價由市國土房管局根據(jù)當(dāng)?shù)卣畤窠?jīng)濟發(fā)展水平、當(dāng)?shù)卣畤型恋厮袡?quán)基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)市場變化情況予以適當(dāng)調(diào)整，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后定期公布。

法律依據(jù)：

《拆遷裝修賠償》第三十條：拆遷非住宅房屋，實行貨幣補償?shù)模疬w補償金按被拆遷房屋的建筑面積和市場評估價結(jié)算，拆遷補償金全額支付給被拆遷所有人；實行房屋補償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)按照貨幣補償方式結(jié)算的補償金提供價款相當(dāng)?shù)姆课萁o被拆遷人。房屋價款與補償金存在差價的，應(yīng)當(dāng)結(jié)算差價款，補償房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)保持不變。造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營性補助費。拆遷住宅、非住宅兼用的房屋，按住宅房屋實行拆遷補償，并由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營性補助費。

二、被征收房屋性質(zhì)如何認定?

被征收房屋的性質(zhì)如何認定，是在實際的工作中經(jīng)常遇到的問題，例如在住改商房屋征收中，登記的是住房，而實際中卻有很多是在底層，用作經(jīng)營，這種登記是住房，實際是商業(yè)性使用的房屋如何補償，現(xiàn)在法律法規(guī)也沒有具體的規(guī)定，實踐中爭議很大，為此，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定："對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況，經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。"此規(guī)定可以作為審查行政行為合法性的補償依據(jù)。具體而言：

1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù);

2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請變更登記;

3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補償安置;

一、非住宅二手房風(fēng)險答疑

網(wǎng)友提問：

非住宅二手房的風(fēng)險有哪些？

律師回答：

1、只要房屋的使用性質(zhì)不是住宅，就屬于非住宅使用面積，包括：商業(yè)用房，工業(yè)用房，用房，醫(yī)療用房，公共福利用房，軍事用房等。非住宅土地使用年限只有40年，住宅土地使用年限70年。在手續(xù)費用上相差懸殊，比如住宅產(chǎn)權(quán)證明工本費80元，非住宅產(chǎn)權(quán)證明工本費550元。

2、非住宅就是不是住宅的意思，非普通住宅指的是沒達到普通住宅條件的住宅，房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅使用性質(zhì)的房屋，認定為非住宅；未經(jīng)土地房屋主管部門批準(zhǔn)，擅自將住宅房屋改變?yōu)榉亲≌课莸模醋≌课葸M行補償安置。

三、被征收房屋性質(zhì)如何認定

被征收房屋的性質(zhì)如何認定，是在實際的工作中經(jīng)常遇到的問題，例如在住改商房屋征收中，登記的是住房，而實際中卻有很多是在底層，用作經(jīng)營，這種登記是住房，實際是商業(yè)性使用的房屋如何補償，現(xiàn)在法律法規(guī)也沒有具體的規(guī)定，實踐中爭議很大，為此，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況，經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。此規(guī)定可以作為審查行政行為合法性的補償依據(jù)。具體而言：

1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù)；

2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請變更登記；

3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補償安置；

一、征地拆遷政策有哪些

1、先補償后搬遷，先安置后搬遷：

在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，第二十七條規(guī)定：實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。

其確定了：不論是政府為公共利益進行的拆遷，還是商業(yè)性開發(fā)拆遷，拆遷方均須通過法定程序，在取得被拆遷人同意、達成協(xié)議后，并給予被拆遷人充分補償，才可對房屋進行拆遷。

而征用土地的各項費用，應(yīng)當(dāng)自征地補償、安置方案批準(zhǔn)之日起，3個月內(nèi)全額支付。

2、原有的生活水平、不降低，長遠的生計、有保證：

必須保證原有生活水平不下降，這是征地時，當(dāng)?shù)卣仨氈鲃訚M足的最基本要求。

而征地補償，必須保證被征地農(nóng)民，在土地被征收后的、長久穩(wěn)定生活來源和基本保障，將失地農(nóng)民恰當(dāng)?shù)募{入，相應(yīng)的就業(yè)、社保體系。

在《土地管理法》中，四十七條中規(guī)定了：依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)。

3、禁止采用非法的方式，進行強拆；強拆的方式，只有司法強拆：

在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，第二十七條規(guī)定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

4、手續(xù)不全，不得征地拆遷：

（一）合法征地行為的前提，首先是法定主體適格，包括：

征地批復(fù)機關(guān)主體：只有國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市政府，有權(quán)對上報的征地材料，進行批準(zhǔn)。

制定、做出拆遷補償方案的主體：應(yīng)為縣、市級以上政府。

房屋強拆主體：強拆裁定書，應(yīng)是由法院，根據(jù)相關(guān)行政機關(guān)的申請做出的。

（二）拆遷過程中，法定的程序，應(yīng)包括：

發(fā)布擬征地公告征詢擬被征地人意見對土地及地上附著物調(diào)查登記擬訂一書四方案并上報審批發(fā)布征地公告發(fā)布征地補償安置方案公告上報審批補償安置方案土地補償?shù)怯浡鋵嵮a償安置后交付土地拒絕達成協(xié)議、或拒交土地進入強制執(zhí)行程序。

二、被征收房屋如何評估

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評估機構(gòu)的首選方式，只有被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)未進行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達成一致意見時，才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評估機構(gòu)的，屬違反法定程序，所作出的評估報告不能采用。