安徽省《合肥市城鎮老舊小區改造提升工作實施意見》將2000年以前建成的老舊小區和回遷安置小區優先納入改造， 安徽省合肥市人民政府辦公室關于印發合肥市城鎮老舊小區改造提升工作實施意見的通知 合政辦秘〔2020〕49號 各縣(市)、區人民
安徽省合肥市人民政府辦公室關于印發合肥市城鎮老舊小區改造提升工作實施意見的通知
合政辦秘〔2020〕49號
各縣(市)、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：
經市政府同意，現將《合肥市城鎮老舊小區改造提升工作實施意見》印發給你們，請認真貫徹執行。
2020年9月22日
安徽省合肥市城鎮老舊小區改造提升工作實施意見
為貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府決策部署，改善城鎮人居環境，提升居住品質，滿足人民群眾對美好生活的向往，結合我市實際，制定《合肥市城鎮老舊小區改造提升工作實施意見》。
一、總體要求
(一)指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展思想，按照高質量發展要求，從改善人居環境入手，拓展創新政府引導、市場運作的可持續改造模式，健全共建共治共享機制，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。
(二)工作目標。編制老舊小區改造規劃，滾動推進實施。2023年底前，力爭基本實現2000年以前建成投入使用的老舊小區改造和管理服務“雙提升”;自2024年起，按照“成熟一個，改造提升一個”的要求，持續推進老舊小區改造，形成改造提升的長效機制。
二、工作原則
(一)建管并重，注重長效。堅持改造與管理有機結合，因地制宜建立長效管理機制。推進城鎮老舊小區改造與基層黨組織建設、社區治理體系建設有機結合，充分發揮社區黨組織的統領作用，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造。
(二)居民自愿，多方支持。尊重居民改造意愿，引導、調動其參與改造的積極性和能動性。運用市場化方式吸引社會力量參與建設、管理、運營。鼓勵金融機構支持老舊小區改造，搭建產權主體與市場主體共建共享平臺。通過發動業主、居民和社會力量共同參與改造，形成廣泛參與的良好局面。
(三)分級負責，屬地主導。政府引導、鼓勵、扶持老舊小區改造。實行分級負責與屬地主導相結合，各縣(市)區政府、開發區管委會(以下簡稱各縣區)落實屬地主體責任，既盡力而為又量力而行，科學確定改造目標，合理制定改造方案。
(四)點面結合，統籌推進。鼓勵探索以社區為基本空間單元，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。結合城市及公共服務設施配套規劃要求，增加公共服務設施和公共空間，提升市政公共設施服務水平。注重保護歷史風貌和古樹名木，在改善居住條件、提高環境品質的同時，展現城市特色，延續歷史文脈。
三、實施范圍
在國有土地上建成、失修失養失管嚴重、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅)，納入改造范圍。其中，對2000年以前建成投入使用的老舊小區和政府投資建設的回遷安置小區優先納入改造。列入城市房屋征收計劃的住宅小區，不納入改造范圍。
四、實施標準
城鎮老舊小區改造提升包括綜合改造和管理服務“雙提升”。相鄰小區有相似改造提升需求的，應當統一納入改造規劃，根據群眾需求和項目實際情況，分階段推進改造提升。
(一)綜合改造提升。分為基礎類、完善類和提升類。
1.基礎類改造。為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、供氣、弱電、道路、消防、安防、圍墻、綠化、照明、生活垃圾分類、雨污水改造、適老設施、無障礙設施等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整(入地)、智能快件箱、智能信包箱、非機動車停車庫(棚)、機動車停車位、拆違拆臨、建筑節能改造等。
2.完善類改造。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造，主要是配套設施改造建設、有條件的樓棟加裝電梯等。其中配套設施改造建設包括改造或建設小區及周邊停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施、物業服務用房、休閑活動設施、文化休閑設施、體育健身設施等。
3.提升類改造。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的改造，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店等社區專項服務設施。
(二)管理服務提升。因地制宜確定管理模式、服務內容、標準以及物業服務收費標準。具備市場化管理基本條件的，縣區物業管理行政主管部門指導召開業主大會，由業主大會選聘物業企業，實施專業化服務。不具備引入物業企業服務條件的，由項目所在街道(鄉、鎮)組建“社區物業服務中心”，并通過召開居民會議等方式征詢業主意見后，委派保潔、保安等服務人員，實施準物業化管理。不具備成立“社區物業服務中心”條件的，由項目所在街道(鄉、鎮)通過召開業主大會或者居民會議等方式，共同決定實施居民自治物業管理。
五、實施程序
(一)申請與受理。居民愿意承擔合理出資責任、后續物業管理方式已明確的小區，由社區居民委員會或者業主委員會等組織向各縣區住建部門提出書面申請，由其受理并納入綜合改造提升項目庫。
(二)申報與確認。
1.意見征集。各縣區住建部門組織對申請改造的老舊小區進行調查摸底、征詢意見，了解改造需求，同步制定居民資金籌集方案以及物業維修資金補建續籌方案，形成項目改造清單并在一定范圍內公示。意見征詢時，凡需業主共同決定的事項，應當根據法律規定進行表決。
2.列入計劃。公示結束后，對符合條件的項目，由縣區住建部門集中向同級發改部門、自然資源和規劃部門、財政部門申報列入下一年度改造計劃庫。
3.計劃確定。按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，由各縣區組織對改造計劃庫項目進行審查后報市住房保障部門。在開展財政承受能力評估后，由市住房保障部門會同發改部門、城鄉建設部門、財政部門聯合發文明確年度改造計劃。
4.制訂方案。各縣區住建部門組織編制項目建議書、初步設計方案及概算、長效管理方案。所在街道(鄉、鎮)在項目范圍內對初步改造方案進行公示，公示不少于5個工作日。
5.申請立項。各縣區住建部門向同級發改部門申報立項工作。
(三)實施與管理。按照年度改造計劃，由各縣區住建部門組織落實方案設計、資金籌集方案的審查、招投標、工程實施和監管等具體工作。
1.方案審查。項目立項文件批復后，各縣區發改部門組織專家對初步設計進行評審并下發批復文件。各縣區住建部門將評審結果報市住房保障部門備案。
2.招標投標。縣區住建部門按招標投標有關規定啟動招標投標程序。
3.工程實施和監管。縣區住建部門按照相關法律法規和規范標準組織實施，相關部門、街道等應全力配合，為施工提供必要條件。縣區住建部門應當根據老舊小區改造提升工作特點，組織業主代表對工程全過程進行監管，落實工程質量、安全生產、文明施工等管理要求。
4.項目驗收。項目完工后，縣區住建部門組織社區、居民代表、參建單位等進行項目聯合竣工驗收。驗收通過后，應及時完成財務決算、資料整理、歸檔和項目移交工作。項目接管主體為老舊小區所在地街道(鄉、鎮)。
5.后續管理。街道(鄉、鎮)、社區、小區業主委員會按照長效管理方案，落實小區管理和服務，鞏固老舊小區改造成果。縣區物業管理行政主管部門做好指導工作。
老舊小區改造過程中涉及完善和提升部分內容的，由建設單位或居民代表按相關規定程序開展工作。改變老舊建筑原建筑使用功能的，應當符合國家工程建設技術標準要求，并依法取得相關手續。支持部分零星用地和既有用房實施新建、改(擴)建以及通過置換、轉讓、騰退、收購等多種方式，增加老舊小區配套服務用房。鼓勵行政事業單位、國有企業將老舊小區內或附近的存量房屋，提供給街道、社區用于老舊小區養老托幼、醫療衛生等配套服務。
六、資金共擔
老舊小區的改造資金應當結合擬改造項目的具體特點和改造內容，通過政府資金補助、居民合理出資、管線單位和原產權單位積極支持、社會力量以市場化方式參與、金融機構可持續方式支持等方面，合理確定資金分擔機制。
1.財政資金補助。對基礎類改造項目，由政府財政承擔改造費用(不含水電氣管網改造費用和弱電管線治理費用)。本著“市級統籌、分級負擔”的原則，按400元/平方米給予補助，市和區按6:4承擔，市和縣(市)按3:7承擔。鼓勵各縣區積極申請中央和省補資金，中央和省補助資金作為獎補資金全部下達項目所在縣區財政，專項用于老舊小區改造。對完善類改造項目，屬地政府給予適當支持;相關部門有配套資金的要用于相應配套設施建設，無配套資金的可多渠道籌集;非單一產權既有住宅加裝電梯，按相關規定執行。對于提升類改造項目，政府不予財政補助，重點在資源統籌使用等方面給予政策支持。
2.個人出資。水、電、氣改造費用應由業主承擔的部分按相關規定執行。加裝電梯除政府補貼部分，剩余部分由業主協商分攤。鼓勵居民通過據實分攤、合理使用公共收益、補交物業專項維修資金、個人提取公積金、捐資捐物、投工投勞等多方式籌集資金。居民自籌部分資金涉及城鎮低保戶家庭應承擔的部分，各縣區可以結合實際適當減免。
3.企業出資。水、電、氣改造費用中戶表前主管網改造費用及更換或鋪設管道費用由企業承擔。
4.產權單位或產權人出資。鼓勵原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金支持;鼓勵產權人出資改造提升自建的保障性安居工程項目。
5.金融機構融資。鼓勵通過發行地方債券、消費貸款、企業貸款等方式，加大對老舊小區改造的金融支持。積極培育老舊小區改造運營主體規模化、規范化建設，為金融機構提供清晰明確的支持對象。
6.拓寬資金來源渠道。暢通單位捐資、維修基金、小區公共收益等渠道，拓寬資金來源;鼓勵通過市場化運作方式吸引社會資本參與老舊小區改造提升工程。
七、保障措施
(一)加強組織領導。成立由市長任組長，分管副市長任副組長的老舊小區改造工作領導小組，統籌推進老舊小區改造工作，領導小組辦公室設在市住房保障和房產管理局，成員單位為各縣區及市直有關單位、有關企業等。各縣區是轄區老舊小區綜合改造提升和管理服務提升工作的責任主體，要加強組織領導,認真研究制定轄區老舊小區改造提升工作規劃，分年度編制滾動實施計劃，統籌推進改造提升工作，形成改造提升長效機制。要嚴格落實各項規定，細化分工、責任到人，嚴密組織項目實施及后期管理。各縣區審計部門應及時對財政資金使用情況進行審計，并將審計結果報市審計部門備案。
(二)完善政策配套。健全老舊小區改造需要的標準規范體系。結合工程建設項目審批制度改革，開辟老舊小區改造項目審批“綠色通道”。采取告知承諾、建立豁免清單等方式，簡化立項、財政評審、招標、建筑、消防、人防、施工等審批及竣工驗收手續。對不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。鼓勵各縣區采取以獎代補方式，扶持老舊小區物業管理，提高運轉效率和服務質量，逐步實現收支平衡。
(三)強化宣傳引導。各地各部門要加大宣傳力度，通過報紙、電視、廣播、網絡等媒體，廣泛宣傳老舊小區改造的意義、政策、方法步驟和成效，提升人民群眾的參與度、知曉度，引導廣大居民積極參與、支持和配合老舊小區改造。組織開展群眾滿意度調查等活動，保障居民參與老舊小區改造全過程監督，努力提升群眾滿意率。市住房保障部門會同有關單位，對進度快、效果好的優秀項目、典型做法，及時組織宣傳推廣，營造良好氛圍。
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來源：臨律-安徽省《合肥市城鎮老舊小區改造提升工作實施意見》將2000年以前建成的老舊小區和回遷安置小區優先納入改造，
