安徽省宿州市《全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》重點改造建成于2000年底前、基礎設施嚴重老舊缺失、居民改造意愿強烈的住宅小區， 安徽省宿州市人民政府辦公室關于印發全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案的通知 宿政辦秘〔2021〕22
安徽省宿州市人民政府辦公室關于印發全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案的通知
宿政辦秘〔2021〕22號
各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：
《全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》已經2021年6月24日市政府第59次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。
2021年7月12日
安徽省宿州市全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案
為深入貫徹落實習近平總書記考察安徽重要講話指示精神和《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)，提升改善我市城鎮居民居住環境和功能品質，達到惠民生促發展擴內需目的，根據《安徽省人民政府辦公廳關于印發全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案的通知》(皖政辦〔2020〕21號)要求，結合我市實際，制定《全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》。
一、明確工作目標，把握具體要求
(一)工作目標。2022年底前，安徽省宿州市各地形成較完備的城鎮老舊小區改造制度框架、政策措施和可持續發展工作機制。到“十四五”末，2000年底前建成的老舊小區做到應改盡改;有條件的縣區(市管園區)，力爭完成2005年底前建成的城鎮老舊小區改造任務。
(二)具體要求。將老舊小區改造與海綿城市建設、城市有機更新、城市生態保護與修復相結合，政府加強引導和規劃統籌協調，社區黨組織加強引領，居民發揮主體作用，社會力量及關聯單位積極參與。以小區設施改造、環境優化、服務提升為重點，完善社區治理體系，注重維護城市傳統特色風貌，提升歷史文化街區、歷史建筑等保護利用水平，整體謀劃、部門聯動，“一項目一方案”推進，全面改善城鎮老舊小區居住環境和功能品質，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。
二、堅持科學規劃，確定改造重點
(一)明確改造對象和范圍。重點改造建成于2000年底前、基礎設施和公共服務設施嚴重老舊缺失、居民改造意愿強烈的主城區、市管園區、縣城(城關鎮)住宅小區(包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區)。已實施基礎類改造的小區，可在改造內容不重復的前提下，對房屋、小區環境和配套設施等進行改造完善和提升，提高品質。支持對小區內危險房屋進行治理。鼓勵有條件的地方在重點改造小區應改盡改前提下，適當放寬改造年限，提前對2005年底前建成的老舊小區進行改造，但在2022年計劃任務中，2000年底后至2005年底前建成的房屋改造計劃占比不得超過15%(按居民戶數統計)。嚴禁借城鎮老舊小區改造之名變相進行房地產開發。
(二)完善和提升改造內容。按照“內外兼修”的要求，改造市政基礎設施，修繕小區建筑物公共部位，有序開展綠色社區創建和完整居住社區建設，提升人居環境及配套設施建設水平。挖掘小區、片區內空間資源，整合周邊零星碎片化土地，利用包括機關企事業單位空置房屋在內的各種社會資源，在老舊小區內及周邊健全社區養老、托育、文化、醫療、停車場、無障礙建設、體育健身、應急救援站、警務室、社區衛生服務站等公共服務設施和周界防護等智能感知設施，完善家政、助餐、智能信包箱、便民市場、便利店等社會服務設施。在有條件的老舊小區內探索新建、改擴建用于公共服務的經營性設施，通過未來收益平衡老舊小區改造支出。
(三)積極推進成片改造。堅持政府統籌安排、統一規劃，著力推進有條件小區的連片改造，完善“生活圈”。鼓勵擬改造老舊小區與城市建設、舊城改造、棚戶區改造等項目捆綁打包，補齊和完善公共服務設施。將片區內有共同改造需求的獨棟、零星、分散樓房進行歸并整合，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造。連片改造應注重維護城市傳統風貌特色、地域特征和傳統街巷肌理，創新歷史城區、歷史文化街區、歷史建筑、風貌建筑保護利用方式。
(四)探索智慧化管理模式。推進智慧安防設施建設，提升老舊小區人防、技防、物防水平，通過智慧安防小區建設，運用智能人臉識別、智能門禁識別、智能車牌識別等新技術，有條件的可與公安機關聯網，提升小區技防和管理效能，切實提升群眾安全感。公安機關加大對智能安防設施記錄信息資料的監督管理，切實保護公民隱私。通過對物聯網、大數據、人工智能技術的整合應用，結合社區實際，建設物業管理服務信息化平臺，將公共安全、政府服務、社區居民、社區管理及物業便民等元素高效連接在一起，有效實現智慧社區服務和智慧社區安防兩大板塊的有機銜接。
三、推進機制建設，落實主要任務
(一)建立專項改造規劃的編制機制。安徽省宿州市各縣區政府、市管園區管委會要組織開展全面調查摸底，摸清城鎮老舊小區房屋、土地及相關基礎設施、權屬情況、群眾改造意愿、籌資能力、引入社會資本參與的可行性等基本情況，登記造冊。結合摸底情況和財政承受能力，對照城市規劃，梳理老舊小區周邊空間資源，編制完善“十四五”城鎮老舊小區改造規劃，統籌安排城鎮老舊小區的改造時序、內容。各縣區、市管園區住房城鄉建設部門會同發展改革、財政部門，根據老舊小區改造規劃建立項目庫和分年度實施計劃，并可根據實施情況及時對項目庫和實施計劃進行動態調整。各縣區、市管園區應于每年6月上旬，上報下一年度改造計劃、實施項目(含改造內容清單)。
(二)協同制定改造方案。安徽省宿州市各縣區政府、市管園區管委會搭建溝通議事平臺，開展由基層黨組織引領的形式多樣、組織有序、實施規范的基層協商。由街道(鄉鎮)牽頭，充分了解居民需求，在改造內容、方式等方面協商達成共識，優先考慮居民改造意愿強、參與積極性高的小區，制定初步改造方案。發動群眾共謀共建共管共評，先完成拆除違法建設、治理開墻打洞等事項后再啟動實施改造。社區黨組織、居委會組織業主委員會等征求居民意愿，引導居民參與改造，并在改造完成后協商決定小區管理模式。
(三)明確改造實施(投資)主體。安徽省宿州市各縣區政府、市管園區管委會要統籌考慮實施小區改造及改造后設施運營、后期管理等因素，明確改造項目實施(投資)主體，將老舊小區改造與智慧城市、未來社區建設相結合，鼓勵房地產企業參與老舊房屋改造、交通出行改善、智慧設施升級、公共服務提升等項目。鼓勵國有實施(投資)主體將財政投入資金作為老舊小區改造資本金，依托改造區域內相關公共服務資源，搭建投融資平臺，提升改造水平。
(四)建立資金供給的保障機制。加大政府支持力度，積極爭取中央財政及省級補助資金，市、縣區人民政府(市管園區管委會)對改造項目給予資金支持。國有住房出售收入存量資金可用于老舊小區改造，支持市、縣區(市管園區)通過發行地方政府專項債券籌集改造資金。引導居民出資或通過住宅專項維修資金、小區公共收益、捐資捐物等渠道籌措資金改造。鼓勵居民個人以捐資、捐物、投勞等形式參與城鎮老舊小區改造。結合改造促進住戶戶內改造、裝飾裝修、家電更新等消費。鼓勵社會資金參與社區養老、托育、助餐等公共服務設施建設改造和運營。鼓勵原產權單位出資參與改造。鼓勵金融部門對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目依法合規提供金融產品和服務。積極探索通過政府采購、新增設施有償使用等方式，引導社會資本、民營企業參與城鎮老舊小區改造提質。
(五)建立專營設施一體設計改造的配套機制。老舊小區內入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營設施，產權屬于專營單位的，專營單位應當出資改造，與老舊小區改造同步實施。改造后，專營設施產權移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。專營單位的改造計劃，應與縣區、市管園區老舊小區改造規劃有效對接，協同推進。在實施過程中，相關單位不得收取進場費等額外費用。通信運營企業在實施改造時嚴格按照技術規范要求，實行共建共享。
(六)建立物業專項維修資金籌措的政策機制。根據修訂后的《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》，開展維修資金的補建、續籌工作。未設立專項維修資金的老舊小區，應在改造方案中明確籌集專項維修資金的措施。有條件的縣區、市管園區可推行專項維修資金“即交即用即補”機制，優化老舊小區改造過程中維修資金使用審批流程。
(七)建立項目規劃建設的監管機制。按照“誰建設、誰負責”“誰服務、誰負責”的原則，落實勘察、設計、施工、監理等項目改造建設各方主體責任，以及單位負責人、項目負責人和有關專業技術人員的終身責任。住房城鄉建設部門要建立適合城鎮老舊小區改造的質量安全監管機制及相關配套制度，實現過程可監督、責任可追溯、績效可量化、群眾滿意度可感知。將老舊小區改造各類審批事項納入工程建設項目審批管理系統監管范圍，組織各有關部門和管線產權單位等對老舊小區改造具體方案進行聯合審查，優化項目立項、用地、規劃審批程序，簡化施工許可證辦理手續，提升項目審批效率。加強項目質量管理，提高改造質量。
(八)建立危險房屋整治排查的長效機制。結合老舊小區改造工作，對擬改造房屋開展房屋安全隱患排查工作。房屋所有人對經鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構的處理建議，及時加固或修繕處理。鑒定為D級的危房，需要通過棚戶區改造方式消除安全隱患的，按照城市棚戶區改造政策，優先納入棚戶區改造計劃;對未納入棚戶區改造計劃的，由當地政府組織實施危舊房改造。
(九)建立改造與管養并舉的治理機制。建立健全街道(鄉鎮)、社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業多方議事協調工作機制，推動建立老舊小區后續長效維護及日常管理工作機制，鞏固提升改造成果。老舊小區改造后，有條件的小區應在街道(鄉鎮)、社區組織協調指導下，由業主及時依法選聘物業服務企業，對照物業服務標準，明確服務內容和收費標準;暫不具備條件的小區，由街道(鄉鎮)辦事處牽頭征求業主意見，可通過托管、社會組織代管、居民自管等方式進行管理。鼓勵以縣區(市管園區)或街道為單位，成立或明確國有物業企業進行托底有償服務，借鑒推廣埇橋區“紅色物業”管理模式，政府直接投資或參股成立紅色物業公司，為老舊小區市場化物業服務提供托底保障，確保改造后的老舊小區實現物業服務全覆蓋，維護改造成果。
四、強化政策支持，夯實保障措施
(一)堅持統籌規劃。安徽省宿州市各縣區、市管園區在編制國土空間總體規劃時，要將老舊小區改造用地安排納入規劃。市住房城鄉建設部門牽頭組織編制《宿州市“十四五”城鎮老舊小區改造規劃》，并指導督促各縣區(市管園區)貫徹執行，縣區、市管園區住房城鄉建設(房管)、自然資源規劃部門要會同有關部門在調查摸底、征求意見的基礎上，共同組織編制老舊小區改造規劃、老舊片區改造實施方案，精準測算所需投資，科學劃分改造區域，合理拓展改造實施單元，著力促進老舊片區改造項目收支平衡，并組織有關部門進行聯合審查。對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務設施的，在不違反國家有關強制性規范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標約束。
(二)加大用地保障。加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且征得居民同意的前提下，允許利用小區及周邊存量土地建設各類環境配套設施和公共服務設施，對利用小區內空地、荒地及拆除違法建設、拆危騰空土地加裝電梯或建設配套設施的，可不增收土地價款。城鎮老舊小區改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法積極予以辦理。
(三)落實稅費支持。專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊;所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用予以稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，相應服務所得收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額;用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。對危舊房改造項目，嚴格落實國家和省有關減免行政事業性收費和政府性基金等政策。
(四)強化評估激勵。安徽省宿州市住房城鄉建設部門每年組織對各縣區、市管園區城鎮老舊小區改造工作情況進行績效評估，評估結果與中央及省級獎補資金掛鉤;對工作突出的縣區(市管園區)，提請市政府予以褒揚激勵。將城鎮老舊小區改造工作納入推進我市更高水平文明城市建設內容，市住房城鄉建設部門會同市文明辦，對改造提質工作成效突出的城鎮老舊小區所在的社區，優先支持創建文明單位。
(五)加強宣傳引導。安徽省宿州市、縣區(市管園區)城鎮老舊小區改造主管部門要積極采取多種宣傳形式，靈活運用政府門戶網站等主流媒體和“兩微一端”等新興媒體，廣泛宣傳城鎮老舊小區改造工作的重要意義、方法步驟和改造政策，充分調動群眾、專業機構、社會力量參與城鎮老舊小區改造工作的積極性、主動性，構建社會廣泛支持、群眾積極參與的良好環境。組織社區基層做好政策解讀和溝通解釋，發揮黨員模范帶頭作用，暢通參與渠道，及時回應社會關切，形成社會各界支持、居民積極參與的濃厚氛圍。適時召開全市城鎮老舊小區改造工作推進會、現場會，及時總結推廣典型經驗，推動工作。
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內容審核：劉超律師
來源：頭條-安徽省宿州市《全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》重點改造建成于2000年底前、基礎設施嚴重老舊缺失、居民改造意愿強烈的住宅小區，
