一、拆遷補(bǔ)償協(xié)議必須規(guī)定內(nèi)容,拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容

（一）補(bǔ)償款的總金額及各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)，如果存在廠房出租的情況，這個(gè)各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補(bǔ)償款的份額確定。

（二）補(bǔ)償款的支付時(shí)間及支付方式。

（三）安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)因?yàn)榈乩砦恢脹Q定了土地的區(qū)位價(jià)值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價(jià)值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實(shí)際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。

（四）如果簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對(duì)主合同有重大改動(dòng)，須明確約定以補(bǔ)償協(xié)議約定為準(zhǔn)。

一、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換需注意事項(xiàng)

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，調(diào)換房屋的面積

在商品房?jī)r(jià)格普漲的今天，調(diào)換房屋的面積，對(duì)于拆遷當(dāng)事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應(yīng)加以注意，一是對(duì)于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；二是調(diào)換房屋的面積，原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價(jià)值來確定，除非被拆遷人主動(dòng)放棄面積上的利益。當(dāng)前一些拆遷人以拆遷補(bǔ)償貨幣化為借口，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，按被拆遷房屋的價(jià)值來確定終還房的面積，實(shí)際上是變相剝奪被拆遷人的合法權(quán)益，不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。

2、原地還房

不同級(jí)別的地段，房屋價(jià)值會(huì)出現(xiàn)明顯的差異，同一級(jí)別的地段，也可能會(huì)因?yàn)榉课莸乃幍木唧w位置、朝向、樓層等因素，而出現(xiàn)巨大的差異。原地，應(yīng)當(dāng)就是被拆遷房屋的原址。實(shí)際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會(huì)對(duì)原地作出與規(guī)定不相一致的理解，認(rèn)為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級(jí)別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢(shì)地位，以此觀點(diǎn)影響到房屋拆遷行政管理部門，終給被拆遷人造成無法彌補(bǔ)的損失。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，只有基于公共利益、軍事設(shè)施建設(shè)需要以及城市規(guī)劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三種情形以外，原地還房均應(yīng)在被拆遷房屋原址還房。

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷當(dāng)事人就拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成一致意見，應(yīng)當(dāng)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。雖然從民法典的角度來講，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬于無名合同，但是由于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》作為一部專門用于規(guī)范房屋拆遷的行政法規(guī)，對(duì)協(xié)議的名稱已作出明確規(guī)定，因此，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，雙方簽訂的協(xié)議名稱應(yīng)當(dāng)為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，而不應(yīng)以其他名稱不替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應(yīng)當(dāng)明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容。現(xiàn)實(shí)生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的協(xié)議名稱五花八門，其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看，協(xié)議的內(nèi)容都是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是協(xié)議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。

4、征收補(bǔ)償款是否要納稅

對(duì)被征收人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋征收管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的征收補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。對(duì)征收居民因征收重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于征收補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過征收補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。

5、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地段選擇

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地段有兩種情形：一是改建地段，一是就近地段。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地段，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于實(shí)施城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改建的原則確定。由于城市建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，能否實(shí)現(xiàn)就近地段調(diào)換受城市規(guī)劃的制約。如被征收的房屋雖然是住宅，但按照規(guī)劃該建設(shè)用地及附近不得再建住宅的，則原房屋使用人就不能強(qiáng)行要求有原有地段進(jìn)行調(diào)換。

二、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同包括的條款具體有哪些

房屋拆遷安置補(bǔ)償合同包括的條款有：拆遷主體雙方的基本信息；拆除房屋的基本信息；拆遷時(shí)間與拆遷方式；補(bǔ)償款的總金額及各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容，補(bǔ)償款的支付時(shí)間以及方式，安置房屋的面積、具體位置；爭(zhēng)議的解決方式和違約責(zé)任。

二、拆遷協(xié)議哪些問題需注意

一、明確拆遷人與被拆遷人主體資格 ；二、簽約時(shí)要注意合同的細(xì)節(jié)和自己的談判地位 ；三、審查不利因素 不公平的條款一定不能簽。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)合同法》第九條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中的民事權(quán)利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格。

注：自民法典2021年1月1日生效后，以上分析內(nèi)容與民法典沖突之處將參考民法典規(guī)定，結(jié)論可能不同。

三、拆遷協(xié)議中應(yīng)該包括哪些內(nèi)容

法律分析：1、協(xié)議雙方的基本信息；

2、補(bǔ)償方式、金額及支付期限；

3、搬遷期限；

4、雙方權(quán)利義務(wù)；

5、違約責(zé)任。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

四、協(xié)議拆遷和征收拆遷的區(qū)別

法律分析：（一）適用的法律程序不同。

（二）適用范圍不同。

（三）行為所指向的標(biāo)的不同。

（四）法律后果不同。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第六十二條 某些地方由一個(gè)機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)土地管理和房產(chǎn)管理(或者房屋拆遷管理)工作的，該機(jī)關(guān)可以依法分別行使該兩項(xiàng)職權(quán)，遵循相應(yīng)的法律程序?qū)φ魇胀恋睾头课莶疬w實(shí)施行政管理。

五、協(xié)議拆遷與征地拆遷的區(qū)別

法律分析：1.適用的法律程序不同。2.適用范圍不同。3.行為所指向的標(biāo)的不同。4.法律后果不同。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條 為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第十四條 被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

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投稿：袁諾慧

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