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物業(yè)管理條例第二十八條的內(nèi)容、主旨及釋義

發(fā)布時間：
2024-07-22 16:04:36
作者：
圣運(yùn)律師
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物業(yè)管理條例第二十八條的內(nèi)容、主旨及釋義，　　物業(yè)管理條例第二十八條的內(nèi)容、主旨及釋義　　小編整理了《物業(yè)管理條例》第二十八條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對物業(yè)管理條例第二十八條的理解。物業(yè)管理條例第二十八條內(nèi)容如下：　　物業(yè)管理企業(yè)承接

物業(yè)管理條例第二十八條的內(nèi)容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業(yè)管理條例》第二十八條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對物業(yè)管理條例第二十八條的理解。物業(yè)管理條例第二十八條內(nèi)容如下：

　　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。

　　主旨

　　本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時的查驗義務(wù)。

　　釋義和理解

　　物業(yè)管理企業(yè)承接建設(shè)單位移交的新建物業(yè)時應(yīng)當(dāng)進(jìn)行驗收，這就是狹義上的物業(yè)管理企業(yè)的承接驗收。從廣義上說，物業(yè)管理企業(yè)的承接驗收還包括對于原有物業(yè)的承接驗收。物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時不可或缺的工作程序。

　　物業(yè)管理企業(yè)的承接驗收不同于竣工驗收。竣工驗收是指建設(shè)工程竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計單位、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門等，對該項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證。竣工驗收包括隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收和全部工程驗收。

　　物業(yè)承接驗收與竣工驗收的主要區(qū)別是：

　　首先二者的性質(zhì)不同。我國實行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督制度，未經(jīng)驗收或驗收不合格的工程不得交付使用。由此可見，工程竣工驗收包含有明顯的國家行政管理的內(nèi)容。竣工驗收一旦通過，標(biāo)志著物業(yè)獲準(zhǔn)可以投入使用。而物業(yè)承接驗收則是民事行為，沒有行政法上的意義。

　　其次二者的參與主體不同。竣工驗收的主體是建設(shè)行政主管部門和相關(guān)企業(yè)(包括建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位等)。而物業(yè)承接驗收的主體則是物業(yè)管理企業(yè)和此前的物業(yè)實際控制方。在前期物業(yè)管理的場合就是物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位。一般情況下，政府行政主管部門并不參與物業(yè)承接驗收。

　　再次二者的內(nèi)容和側(cè)重點也不同?？⒐を炇盏膬?nèi)容和側(cè)重點主要針對建筑工程的質(zhì)量問題，需要考察的是建筑工程是否符合國家的各項標(biāo)準(zhǔn)，是否存在危及人身與財產(chǎn)安全的質(zhì)量缺陷，例如工程勘探取樣是否合理、隱蔽工程鋼筋材料是否符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等。物業(yè)承接驗收則是為了明確物業(yè)的現(xiàn)存狀況，因此除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量安全問題外，還需要查明整個物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設(shè)施的使用與保養(yǎng)等等。

　　通過承接驗收程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，及時進(jìn)行整改。特別是如果物業(yè)管理企業(yè)在樓房竣工后、居民進(jìn)戶前，進(jìn)行物業(yè)的承接驗收，就能夠及時將發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、使用功能等問題向開發(fā)商提出，并監(jiān)督開發(fā)商返修。這不僅能夠有效的防止將來可能發(fā)生的物業(yè)使用和管理糾紛，而且物業(yè)管理公司可根據(jù)掌握的驗收資料，有針對性地制定預(yù)防性的管理措施和維修計劃。

　　關(guān)于物業(yè)的承接驗收標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部于1991年7月1日發(fā)布了《房屋承接驗收標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)是針對交房管部門承接的房屋，但是依法代管，依約托管和單位自有房屋的承接，可參照該標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。該標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的承接驗收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的承接驗收可參照使用。

　　該標(biāo)準(zhǔn)所引用的標(biāo)準(zhǔn)包括：GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范、 GBJl0鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范、GBJl4室外排水設(shè)計規(guī)范、GBJl6建筑設(shè)計防火規(guī)范、GBJ45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范、 GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范、GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范、GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范、GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范、CBJl3危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)。

　　作為承接單位的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)會同建設(shè)單位對房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項目進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗。由于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主一般不可能進(jìn)行查驗，同時物業(yè)管理企業(yè)將承擔(dān)對于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)的任務(wù)，條例特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時必須對于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。物業(yè)管理企業(yè)在查驗的時候應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)以及合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗。

　　例如對于主體結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)察看地基基礎(chǔ)的沉降程度，是否引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞，鋼筋混凝土構(gòu)建是否產(chǎn)生變形、裂縫，如果產(chǎn)生了變形與裂縫，其程度如何。如果主體結(jié)構(gòu)是磚石結(jié)構(gòu)，是否有足夠的強(qiáng)度和剛度，是否有明顯的裂縫，等等。

　　對于墻，應(yīng)當(dāng)察看是否滲水。對于屋面，是否有滲漏，隔熱保溫措施是否到位，出水口、落水管是否安裝牢固等。對于樓地面，查驗的時候應(yīng)當(dāng)注意樓地面的面層與基層是否粘結(jié)牢固，不空鼓，是否有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。衛(wèi)生間、陽臺地面與相鄰堤面的相對標(biāo)高是否符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求，是否可能發(fā)生積水、倒返水和滲漏等等。

　　水、衛(wèi)、消防管道是否安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滲漏。水壓試驗及保溫、防腐措施是否符合要求。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管是否分設(shè)，出戶管長度是否適宜。地漏、排污管接口、檢查口是否滲漏，管道排水必須流暢。水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動。消防設(shè)施是否經(jīng)消防部門檢驗合格。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑是否符合要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。明溝、散水、落水溝頭是否有斷裂、積水現(xiàn)象等等。

　　采暖鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。群體建筑還應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施是否達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。