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土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別,什么是土地一級開發(fā):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

  • 發(fā)布時間:

    2024-07-27 10:21:17
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別,土地一級開發(fā),是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通

土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別,什么是土地一級開發(fā):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別

土地一級開發(fā),是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地),再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。房地產(chǎn)二級市場,是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè),將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。通常包括:建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)等。依法使用土地管理權(quán),保護(hù)使用者的合法利益,避免使用者的不必要的損失。外商投資企業(yè)用地可事先向市、縣國土部門申請預(yù)約,預(yù)約期內(nèi)可優(yōu)先獲得指定地塊的土地使用權(quán)。申請預(yù)約用地,須持有外經(jīng)計(jì)劃部門申請投資建設(shè)立項(xiàng)的文件資料,與國土部門簽訂預(yù)約用地協(xié)議,交付預(yù)約金土地使用權(quán)出讓可采用招標(biāo)、協(xié)議、拍賣的方式。協(xié)議、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的土地使用者應(yīng)按出讓合同規(guī)定的期限和方式向國土部門繳付地價(jià)款;拍賣方式出讓土地使用權(quán)的,土地使用者應(yīng)在出讓合同生效之日向國土部門繳付地價(jià)款10%的定金,余額應(yīng)在出讓合同生效之日起60日內(nèi)全部付清。



法律依據(jù)】:《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級、二級兩個層次的分類體系,其中一級類包括十二大類:耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。

二、土地一級開發(fā)、二級開發(fā)都是什么意思?

土地一級開發(fā),是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地),再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。從空間上來講,土地一級開發(fā)主要可分為成片(或連片)開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當(dāng)然,這只是一種約定俗成的說法,在法律上還沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定;從時間上來講,一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā),即

一、二級開發(fā)分離的形式,另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式;從性質(zhì)上來講,一類是存量一級開發(fā),包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三(工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè))項(xiàng)目,另一種是增量一級開發(fā),包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地,有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā),有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目。根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程,當(dāng)前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種:第一,割臘肉式:誰看上哪一塊就割給誰,開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入,缺點(diǎn)是政府收益也低,城市整體規(guī)劃難以實(shí)施,開發(fā)進(jìn)度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強(qiáng)調(diào),今后經(jīng)營性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級開發(fā),再進(jìn)入土地市場,但割臘肉式仍將會延續(xù)相當(dāng)長的時間。這是無可奈何的事情,在缺乏大額保證資金的情況下,很多制度是蒼白的。第二,指婚式(即五統(tǒng)一):成立土地儲備機(jī)構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔(dān)一級開發(fā),好處是政府收益相對豐厚,缺點(diǎn)是政府需要大量鋪墊資金,開發(fā)進(jìn)度慢,沒錢的地方玩不起,更等不起。第三,招親式:政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā),根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同,在實(shí)際操作中又衍生為多種形式,如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式,實(shí)際上相當(dāng)于工程承包,也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移,即政府將生地出讓給一級開發(fā)商,開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商,另一種叫“生地出讓-熟地回購”,即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場操作等幾種,在惠州市政府與中信深圳集團(tuán)一級開發(fā)合作中,政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。第四,新城公司式:直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營,好處是政府主導(dǎo),缺點(diǎn)是與市場脫節(jié),甚至滋生腐敗。第五,借殼上市式:目前國內(nèi)土地證券仍為空白,可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級開發(fā),借殼上市融資,其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動。如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式。土地二級開發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例,房地產(chǎn)二級市場,是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè),將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。

三、什么是土地一級開發(fā)

土地一級開發(fā)就是從生地到熟地的過程。

土地一級開發(fā),是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)、鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,使之成為凈地,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到三通一平(通水、通電、通路和土地平整),“五通一平“(通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整),或“七通一平“(通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃Α⑼恋仄秸┑慕ㄔO(shè)條件(熟地),再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

土地一級階段包括:

1、前期手續(xù)階段、

2、組織實(shí)施階段

3、土地入市階段。

一般而言,規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán)、完成立項(xiàng)核準(zhǔn)、融資、簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議、取得征地批復(fù)、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗(yàn)收、成本與地價(jià)審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實(shí)際操作中,這些節(jié)點(diǎn)在時間上存在交叉性。

一級開發(fā)項(xiàng)目模式具體為:

1、舊城改造項(xiàng)目

2、城中村改造項(xiàng)目、

3、舊廠房改造項(xiàng)目國有土地收購儲備項(xiàng)目、

4、土地一級開發(fā)項(xiàng)目、

5、中心城區(qū)棚改項(xiàng)目、

6、一次性招標(biāo)棚改項(xiàng)目、

7、土地開發(fā)棚改項(xiàng)目。

雖然項(xiàng)目模式名稱存在差異,但實(shí)際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马?xiàng)目模式發(fā)生變化,項(xiàng)目性質(zhì)并未改變。

綜上所述,土地一級開發(fā),是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平“、“五通一平“或“七通一平“的建設(shè)條件(熟地),再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

【法律依據(jù)】:

《中華人民共和國土地管理法》第十六條

下級土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)上一級土地利用總體規(guī)劃編制。

地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設(shè)用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo),耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo),省、自治區(qū)、直轄市人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃,應(yīng)當(dāng)確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。

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