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爛尾樓停貸的購(gòu)房者如何能追回?fù)p失,爛尾樓停貸款的后果:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-26 10:09:55
作者：
圣運(yùn)律師
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爛尾樓停貸的購(gòu)房者如何能追回?fù)p失，1、購(gòu)房者買到爛尾樓的，可以通過(guò)以下方式追回?fù)p失：(1)、向開(kāi)發(fā)商催告交付房屋。房屋爛尾是指開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商發(fā)出書面催告，要求其交付房屋，如果經(jīng)三次催告仍然不能交付房屋的，可以申請(qǐng)解除

爛尾樓停貸的購(gòu)房者如何能追回?fù)p失,爛尾樓停貸款的后果:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、爛尾樓停貸的購(gòu)房者如何能追回?fù)p失

1、購(gòu)房者買到爛尾樓的，可以通過(guò)以下方式追回?fù)p失：

(1)、向開(kāi)發(fā)商催告交付房屋。

房屋爛尾是指開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商發(fā)出書面催告，要求其交付房屋，如果經(jīng)三次催告仍然不能交付房屋的，可以申請(qǐng)解除購(gòu)房合同。

(2)、要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

購(gòu)房者解除合同后，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，退還購(gòu)房款，并且支付違約金。如果開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)的，購(gòu)房者可以向法院起訴開(kāi)發(fā)商。

2、相關(guān)法律依據(jù)

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十一條根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

一、爛尾樓出現(xiàn)的原因是什么

爛尾樓是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，直至最后資不抵債，全盤停滯的積壓樓宇，通常又被人稱為“鬼樓”。爛尾樓形成的原因很多：

1、這樁樓沒(méi)有經(jīng)過(guò)合法的審批流程，所以可能在選址、規(guī)劃、建設(shè)方面是違規(guī)的。有些人，認(rèn)為有靠山有錢財(cái)，無(wú)視政府法律法規(guī)，硬要造樓，結(jié)果被判定為違章建筑，即使建筑物造好了，也沒(méi)有水電氣的配套，這樣的樓就成為爛尾樓了。

2、工程款不到位。任何工程都不是資金全部到位才開(kāi)始動(dòng)工的，而是資金到位一部分就開(kāi)工了，結(jié)果，工程造到一定的程度，錢不夠了，房造不上去了。特別是現(xiàn)在建筑材料漲價(jià)厲害，工程建設(shè)超預(yù)算很多，業(yè)主方籌集不到資金，只好不再建造，成為爛尾樓，最終拍賣。

3、施工質(zhì)量不過(guò)關(guān)。

4、開(kāi)發(fā)商成立空殼公司，實(shí)施集資詐騙。

二、如何避免買爛尾樓

1、綜合考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力

開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)是從注冊(cè)資金、開(kāi)發(fā)資歷等綜合來(lái)評(píng)判的。資質(zhì)等級(jí)分為四個(gè)等級(jí)，一級(jí)為最高，四級(jí)為最低，如果開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)是一級(jí)和二級(jí)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的實(shí)力還是比較強(qiáng)的，選擇這樣的開(kāi)發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的。這一點(diǎn)是最關(guān)鍵的，但也是一般買房者最容易忽略的地方。

2、考察開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)

那么有些本土的的開(kāi)發(fā)商，實(shí)力差一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)可能是三級(jí)或四級(jí)，那么是不是就一定不能買呢？也不一定！特別是地級(jí)市和縣城這種地方，多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都是本土開(kāi)發(fā)商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。此時(shí)就要考察開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。

3、了解項(xiàng)目樓盤的手續(xù)

可以合法出售的房子，其項(xiàng)目應(yīng)該“五證”齊全。“五證”包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

購(gòu)買“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對(duì)于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會(huì)順利，甚至?xí)仙显S久。

4、把握合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、單位團(tuán)購(gòu)的低價(jià)誘惑，在項(xiàng)目工程還沒(méi)有打地基就倉(cāng)促交錢。殊不知，沒(méi)有動(dòng)工意味著手續(xù)沒(méi)到位，規(guī)劃能否通過(guò)還是個(gè)未知數(shù)。特別是城中村改造的項(xiàng)目，無(wú)法料到的風(fēng)險(xiǎn)則更多。

二、爛尾樓停貸的購(gòu)房者將面臨怎樣的法律后果

1、房屋爛尾無(wú)法交付，購(gòu)房者私自停貸的，就會(huì)構(gòu)成債務(wù)違約，面臨以下的后果：

(1)銀行會(huì)向購(gòu)房者催收房貸，如果逾期不還房貸，要承擔(dān)違約責(zé)任，一般是支付逾期利息。

(2)、如果停貸時(shí)間長(zhǎng)，銀行可能會(huì)向征信中心報(bào)送購(gòu)房者的違約信息，會(huì)影響購(gòu)房者的征信。

(3)、經(jīng)銀行催告后仍然不還貸的，銀行可能會(huì)起訴購(gòu)房者，購(gòu)房者會(huì)敗訴，并且要承擔(dān)律師費(fèi)等費(fèi)用。

2、相關(guān)法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法典》

第六百七十六條【借款人逾期返還借款的責(zé)任】借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。

一、爛尾樓形成的原因

1、由于大部分地區(qū)房產(chǎn)過(guò)熱，在我國(guó)政府的調(diào)控以后，各開(kāi)發(fā)商的信貸資金不斷收縮，致使在建工程后續(xù)的資金無(wú)法跟上進(jìn)度，而導(dǎo)致最后變成爛尾樓。

2、由于國(guó)際的經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)很大的轉(zhuǎn)變，切斷了一些開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，使得在建工程被迫停工成為爛尾樓。

3、因房地市場(chǎng)的定位不明確，所以對(duì)于房產(chǎn)銷售的前景影響非常大，也迫使很多房產(chǎn)投資者只能將工程停工求變。

4、有一些工程是由于施工的質(zhì)量低劣，被強(qiáng)制要求停工，甚至有的存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，到最后就只能爆破拆除。

二、買到爛尾房該怎么辦

1、在開(kāi)發(fā)商因資金緊張無(wú)法按期交房時(shí)，購(gòu)房人可以按照雙方合同的約定，要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。

2、如果開(kāi)發(fā)商逾期交房嚴(yán)重超期，并符合合同約定的合同解除條件時(shí)，購(gòu)房人可以以開(kāi)發(fā)商逾期交房為理由，要求解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，并要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

不過(guò)，開(kāi)發(fā)商逾期交房時(shí)一般都會(huì)伴隨資金緊張的情況，某些開(kāi)發(fā)商甚至已經(jīng)資不抵債，而開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)上一般均設(shè)有銀行的抵押權(quán)。也就是說(shuō)，購(gòu)房人即使解除合同，開(kāi)發(fā)商也很可能無(wú)力返還購(gòu)房款，而作為抵押權(quán)人的銀行則可以要求變賣房產(chǎn)并優(yōu)先受償，購(gòu)房人權(quán)利反而無(wú)法得到保護(hù)。

因此，建議購(gòu)房者不要輕易解除購(gòu)房合同，而是等待開(kāi)發(fā)商交房。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，消費(fèi)者在交付全部或者大部分款項(xiàng)后，其有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商交房，抵押權(quán)人和施工人的權(quán)利均不得對(duì)抗消費(fèi)者的該項(xiàng)權(quán)利。若消費(fèi)者不解除購(gòu)房合同，當(dāng)該房屋符合交付條件，消費(fèi)者可以要求開(kāi)發(fā)商將房屋交付給自己。

3、如果開(kāi)發(fā)商因資不抵債而停止工地施工，導(dǎo)致房屋一直無(wú)法交付的，購(gòu)房者可以自發(fā)組織向法院申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，一旦進(jìn)入公司破產(chǎn)程序，就可以由法院組織成立由相關(guān)部門參與的破產(chǎn)清算小組，由破產(chǎn)清算小組組織對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行破產(chǎn)重組，通過(guò)第三方注資的方式使得項(xiàng)目重新開(kāi)工。

三、爛尾樓停貸款的后果

1、購(gòu)買的房屋爛尾后，如果私自停貸的，會(huì)產(chǎn)生以下的法律后果：

(1)、房子被低價(jià)拍賣

如果貸款尚未還清，由于您是向銀行進(jìn)行的抵押貸款，所以房屋產(chǎn)權(quán)暫時(shí)是屬于銀行的，在購(gòu)房者斷供一段時(shí)間，銀行在追討未果的情況下，可能會(huì)選擇將您的房屋收回。而收回房屋后，銀行通常會(huì)選擇低價(jià)拍賣收回現(xiàn)金，也就是說(shuō)，斷供者的房子很有可能直接被銀行拍賣。

(2)、將長(zhǎng)期被追討本息

在房子被拍賣后如果尚不足償還銀行貸款本息，那么銀行還有權(quán)繼續(xù)向你追債，除非你以后不再有任何財(cái)產(chǎn)，否則銀行可以要求院強(qiáng)制執(zhí)行。

(3)、已交房款打水漂

在買房的時(shí)候，購(gòu)房者是需要交首付款、契稅、維修基金、城市配套費(fèi)等費(fèi)用的，但是一旦出現(xiàn)斷供的現(xiàn)象，這些錢多數(shù)也都打水漂了。

(4)、已還房貸無(wú)法拿回

如果是貸款買房的話，在買房后，購(gòu)房者要按月還貸，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，若購(gòu)房者選擇斷供，則其原先還的房貸將全部損失掉。

(5)、拉入央行征信黑名單

購(gòu)房者主動(dòng)斷供將會(huì)上征信黑名單，從而嚴(yán)重影響個(gè)人信用，日后貸款甚至工作都會(huì)受牽連。

2、法律依據(jù)：

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第二十條因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

《中華人民共和國(guó)民法典》

一、不幸買到未完工的爛尾房子怎么辦

1.開(kāi)發(fā)商因資金緊張不能按期交房時(shí)，購(gòu)房人可以按照雙方合同約定要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。

2.開(kāi)發(fā)商交房嚴(yán)重逾期，且符合合同約定的合同解除條件的，購(gòu)房人可以開(kāi)發(fā)商交房為由，要求解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款，并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

但開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，通常伴隨著資金緊張。有的開(kāi)發(fā)商甚至資不抵債，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)一般都提供銀行的抵押權(quán)。也就是說(shuō)，即使購(gòu)房人解除合同，開(kāi)發(fā)商也很可能無(wú)法返還購(gòu)房款，而作為抵押權(quán)人的銀行可以要求出售房產(chǎn)并優(yōu)先受償，但購(gòu)房人的權(quán)利無(wú)法得到保護(hù)。

因此，建議購(gòu)房者不要輕易解除購(gòu)房合同，要等待開(kāi)發(fā)商交房。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，消費(fèi)者在支付全部或大部分款項(xiàng)后，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商交付房屋，不允許抵押權(quán)人和建造人的權(quán)利對(duì)抗消費(fèi)者的這一權(quán)利。如果消費(fèi)者不解除購(gòu)房合同，當(dāng)房屋達(dá)到交付條件時(shí)，消費(fèi)者可以要求開(kāi)發(fā)商將房屋交付給自己。

3.如果開(kāi)發(fā)商因資不抵債停止場(chǎng)地建設(shè)，導(dǎo)致一直無(wú)法交房，買受人可以自發(fā)組織向法院申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序。一旦開(kāi)發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，法院可以組織成立有相關(guān)部門參與的破產(chǎn)清算小組，由該小組組織對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行破產(chǎn)重整，通過(guò)第三方注資的方式重啟項(xiàng)目。

二、如何辦理按揭貸款

1、提出申請(qǐng)：借款人持上述申請(qǐng)材料到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)提交貸款申請(qǐng)。

2、貸款審批：銀行對(duì)借款人擔(dān)保、信用等情況進(jìn)行調(diào)查，按程序進(jìn)行審批，并將審批結(jié)果通知借款人。

3、貸款簽約：借款人的申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，銀行與借款人簽訂個(gè)人購(gòu)房抵押借款合同，辦理公證、保險(xiǎn)、抵押登記等相關(guān)手續(xù)。

4、貸款發(fā)放：銀行在借款人辦妥相關(guān)手續(xù)后，經(jīng)審核確認(rèn)后發(fā)放貸款。