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購買城中村房子的風(fēng)險,城中村的房子能買嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

  • 發(fā)布時間:

    2024-07-15 09:50:34
  • 作者:

    圣運律師
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購買城中村房子的風(fēng)險,根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地,農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起

購買城中村房子的風(fēng)險,城中村的房子能買嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、購買城中村房子的風(fēng)險

根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地,農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以,農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn),賣給非本村人的屬于無效的買賣。

農(nóng)村房屋宅基地買賣合同無效怎么辦,受房價或者其他原因的影響,總有人無視法律規(guī)定,暗地里交易,擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權(quán)。從表面看來,購房者占了很大的便宜,但是由于買賣合同屬于無效合同,農(nóng)村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護。因此,一旦發(fā)生糾紛則會被要求返還房屋,造成一定的經(jīng)濟損失,這就啞巴吃黃連了。所以,在此建議各位想要購買農(nóng)村宅基地房屋的朋友們,慎重考慮。

一、城中村的房子能買嗎

如果所指的城中村項目取得五證,具有合法銷售資格,是可以考慮購買的。城中村改造的房屋如果在具備合法手續(xù),能夠上市的情況下,與普通的商品房是沒有太大的區(qū)別。

城中村改造的房屋在交納土地出讓金,具備合法手續(xù)能夠上市的情況下,與普通的商品房是沒有實質(zhì)區(qū)別的。但是目前市場上開發(fā)的城中村項目大多數(shù)都手續(xù)不全,因此對于購房者來說需要慎重考慮。

如果遇到國家征地拆遷或者村委改造等,由于沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán),購房人實際只擁有房屋的使用權(quán),所以其拆遷補償能否得到或者得到多少都將是一個未知數(shù)。一般如果產(chǎn)權(quán)尚未明確,可能會由拆遷單位先提出補償安置方案,報主管部門批準后實施拆遷。

二、城中村改造的拆遷補償標準是什么

(一)一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅:這是石家莊市政府倡導(dǎo)和決定的補償方式,這是底線,不能低于此標準。當然各村基本參照此標準履行,也有各別村甚至?xí)岣哐a償標準,如:將300平方米以套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。

(二)臨時安置費、搬遷費:臨時安置費按15元/平方米計算,搬遷費按10元/平方米,按兩次計算;這是截至2011年的標準。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項數(shù)額進行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標準進行相應(yīng)提高。

(三)地上房屋補償款及裝修款:無明確具體標準可供參考,一般由評估機構(gòu)進行評估確定,當然評估機構(gòu)有評估具體標準。屋內(nèi)裝修補償基本類似。

(四)停產(chǎn)停業(yè)損失:該項費用主要很對營運性行房屋進行的補償,如對沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進行的停業(yè)期間內(nèi)補償?shù)膿p失,一般由協(xié)商確定或評估確定。

(五)拆遷獎勵:各村制定各村獎勵標準,不能統(tǒng)一。

(六)電器移機費:一般按市場價位進行補償,目前家用電器移機費:空調(diào)200元一臺;有線電視150元一戶;電話移機88元一部;熱水器100元一臺等等。如拆遷時市場價格提高也相應(yīng)提高補償。

(七)其他補償或補助:各村根據(jù)以上標準或參考以上標準的基礎(chǔ)上,另行對困難住戶或另行支付和補償費用,這主要村集體組織通過補償方案確定,因村而定。

二、城中村的房子能買嗎?

取得五證的城中村房子可以買賣。五證是指:國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售許可證。只有具備該五種證書,房產(chǎn)商才可以將房屋進行出賣。

一、房產(chǎn)證辦不下來找誰

房產(chǎn)證辦不下來找開發(fā)商,房產(chǎn)證辦不下來的原因一般有以下幾個:

1,開發(fā)商的五證不全,屬于違規(guī)建房,合法的樓盤開發(fā)要求國有土地使用證,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,建設(shè)規(guī)劃工程許可證,建筑工程施工許可證,商品房預(yù)售許可證,商品房銷售許可證;

2,開發(fā)商沒有繳納新房的契稅;

3,房子的驗收不合格。

二、商品房買賣合同注意事項有哪些

一、查驗對方身份:簽訂購房合同之前,要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰,它是購房合同的主體。

二、審查有效證書:商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當具備“五證”,即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷售許可證》,它們是購房人必須審查的最重要的文件。

三、確保買賣安全:除了具備上述“五證”之外,法律規(guī)定,被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的,否則,買受人則面臨巨大的風(fēng)險,直至財房兩空。

四、約定定金規(guī)則。

三、買期房需要注意什么?

一、仔細了解房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)及開發(fā)手續(xù)。首先要查看開發(fā)商是否五證齊全,所謂的五證是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,只有以上五證齊全的購買風(fēng)險才能降到最低。二、注意保留樓盤宣傳海報,合同對房屋交付標準的具體約定要盡量明確。三、重視不可抗力條款的約定。因為不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的,不承擔民事責(zé)任。一旦延期交房,開發(fā)商多以不可抗力為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失,購房人在簽約時,一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。不能讓開發(fā)商為自己規(guī)造法律風(fēng)險而損害了購房人的權(quán)益。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《商品房銷售管理辦法》第七條

商品房現(xiàn)售,應(yīng)當符合以下條件:

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件;

(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(四)已通過竣工驗收;

(五)拆遷安置已經(jīng)落實;

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

三、城中村的房子能買嗎

法律分析:取得五證,具有合法銷售資格,是可以考慮購買的。城中村改造的房屋如果在具備合法手續(xù),能夠上市的情況下,與普通的商品房是沒有太大的區(qū)別。城中村改造的房屋在交納土地出讓金,具備合法手續(xù)能夠上市的情況下,與普通的商品房是沒有實質(zhì)區(qū)別的。但是目前市場上開發(fā)的城中村項目大多數(shù)都手續(xù)不全,因此對于購房者來說需要慎重考慮。

法律依據(jù):《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十三條,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定,縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的,可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書,依照本法第六十一條的規(guī)定,將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更,分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

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來源:臨律-購買城中村房子的風(fēng)險,

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