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國有土地的房屋拆遷?國有土地使用權拆遷后怎么處理：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-29 14:19:02
作者：
圣運律師
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國有土地使用權拆遷后怎么處理，國有土地使用權拆遷后即歸拆遷單位所有，原國有土地使用權人或單位不再享有國有土地使用權。在我們國家，國有土地使用權是有一定年限的，在國有土地使用權轉讓后，其剩余年限才是后來擁有國有土地使用權的單位或個人所有的。一

國有土地的房屋拆遷?國有土地使用權拆遷后怎么處理：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

國有土地使用權拆遷后即歸拆遷單位所有，原國有土地使用權人或單位不再享有國有土地使用權。在我們國家，國有土地使用權是有一定年限的，在國有土地使用權轉讓后，其剩余年限才是后來擁有國有土地使用權的單位或個人所有的。

一、學理基礎

我國實行的土地所有制是城市土地國家所有，城郊和農村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權而沒有所有權，房屋所有權和土地使用權是互相分離的。土地使用與土地占有存在著密切的聯系，占有是前提，使用或收益是目的，土地占有權是對土地的實際控制權，它是行使土地所有權和使用權的基礎。另外，有權利就應有救濟，有損失就應有補償，這是一條最基本的法律原則，既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權，就應該對該權利的行使提供保障和救濟，土地使用權受到侵害，應給予補償。

二、立法依據

1、憲法層面

14日全國人大通過了新的憲法修正案，明確規定了“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或征用，并給予補償。”從而為實踐中大量的征收（用）、拆遷、補償等糾紛的解決在憲法層面上提供了切實的制度保障。

2、法律層面

土地管理法規定規定：“由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；……依照前款第（一）、（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”可以說，土地管理法從法律上為房屋拆遷中的土地使用權人設定了享有補償的權利，拆遷人在拆遷中應當按照法律的規定對被拆遷人的土地使用權予以補償。

3、法規層面

城市房屋拆遷管理條例規定規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”要正確解讀這一條，關鍵是要弄清“等因素”所包含的內容，既然貨幣補償的金額以“房地產市場評估價”來確定，則能夠影響被拆遷房屋的市場價的因素均應被列入。那么，在房地產評估時，不但要考慮房屋本身，還要考慮房屋占用的土地和被拆遷人擁有的其他土地使用權及相應的附屬設施。因此，“等因素”也應當包括對被拆遷房屋的價值產生重要影響的土地使用權。

此外，城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規定規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。”有些地方立法對此也有明確的規定，如《陜西省城市房屋拆遷補償管理條例》規定規定：“被拆遷人依法享有土地使用權的院落，其未計入貨幣補償基準價格給予補償的，拆遷人應當按照市、縣人民政府規定的標準對被拆遷人給予補償。”

三、法律思考

房屋拆遷意味著公民私有財產權和居住權的喪失，在舊城換新顏、陋室改新居的同時，因房屋拆遷產生的社會矛盾也不斷涌現，由此給維護社會穩定造成了一定的難題。事實上，因房屋拆遷產生的矛盾在很大程度上源于補償費用達不成一致，而其中最富爭議的問題之一就是公民的土地使用權得不到應有的補償。筆者建議從以下方面加以解決：

1、相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是國務院修訂實施的城市房屋拆遷管理條例，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。而各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償，這就為一些拆遷人對被拆遷人的土地使用權不予補償提供了借口。因此，建議有關機關盡快對有關拆遷的行政法規和地方性立法進行一次全面的審查，按照憲法和法律的要求進一步規范和完善。

2、制定相關的土地使用權補償的具體操作標準。在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時，有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益，因此，可以參照有關土地征收補償政策，在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況（如停車場等）適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。

另外，司法機關以個案審理的方式，解決房屋拆遷各方當事人之間因補償安置等問題所產生的爭議。任何人認為自己的合法權利被非法剝奪、受到限制、侵害或減損的，都應有權訴請司法機關依照法定程序進行審查并作出最終裁判。

四、土地使用年限期滿可自動續期

根據1日起施行的《民法典》中的明確規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

據悉，在《民法典》出臺之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》規定規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，并依照規定支付土地使用權出讓金。也就是說，根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。而《民法典》出臺后，雖然規定了可以自動續期，但實際上并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規定。特別是，《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》開始在一定范圍內征求意見，相比于“草案”，“征求意見稿”以“按照國家有關規定自動續期”替換了“無償自動續期”。但是，當購房者的土地使用年限到期之后，需要怎樣進行權利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。而有關業內人士認為，適當續費是最有可能的。

五、辦理《國有土地使用證》應提交的材料

1、立項批復(原件);

2、定點通知書(原件);

3、建設用地規劃許可證(復印件);

4、用地協議(原件);

5、《國有土地使用權出讓合同》或劃撥土地批復(原件);

6、經規劃部門核定的紅線圖(原件);

7、市勘測院撥地交接單及成果表(原件);

8、經規劃部門審核的總平面圖(原件);

9、申請辦證單位營業執照(復印件);

10、建設工程規劃許可證(復印件);

11、質檢合格證(竣工驗收報告)(復印件);