企業(yè)拆遷評(píng)估方法有哪些，重置成本法重置成本法最常見的評(píng)估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評(píng)估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值+人工的價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值
重置成本法重置成本法最常見的評(píng)估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評(píng)估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值+人工的價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估，但現(xiàn)在590號(hào)令以及建設(shè)部的房屋征收評(píng)估辦法都要求按照市場(chǎng)比較法。收益法在590號(hào)令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對(duì)于其生產(chǎn)經(jīng)營的評(píng)估要運(yùn)用收益法，其實(shí)也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動(dòng)產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。收益法主要評(píng)估一些在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動(dòng)附加值比較大、勞動(dòng)性密集的行業(yè)、專利技術(shù)性行業(yè)可帶來的勞動(dòng)收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對(duì)其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。收益法在實(shí)踐的過程中運(yùn)用不是很多，在實(shí)踐過程中與評(píng)估公司進(jìn)行交涉的同時(shí)評(píng)估公司未涉及收益法部分，評(píng)估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場(chǎng)比較法兩種。市場(chǎng)比較法需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實(shí)際評(píng)估，開發(fā)商需要土地利用實(shí)際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。所以要預(yù)估出土地開發(fā)后的價(jià)值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等，所體現(xiàn)出的市場(chǎng)價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法很多中小型企業(yè)都希望適用這種方式方法，特別針對(duì)一些未利用的土地，也就是開發(fā)商購買后沒有實(shí)際利用，還在進(jìn)行申請(qǐng)審批規(guī)劃等相關(guān)文件的時(shí)候，占用土地的行為就應(yīng)該運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評(píng)估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行外遷，剩余土地與政府進(jìn)行協(xié)商如何評(píng)估剩余土地的價(jià)值，必須運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)值，實(shí)踐當(dāng)中運(yùn)用相對(duì)較少。基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是評(píng)估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的時(shí)候使用的一種評(píng)估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價(jià)值，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。在實(shí)踐當(dāng)中我們常見的是充值成本法和市場(chǎng)比較法的評(píng)估方法，但是，我所律師在次強(qiáng)調(diào)提醒中小型企業(yè)如果產(chǎn)生的收益較高，并且是高附加值、勞動(dòng)密集型以及技術(shù)專利行業(yè)，本企業(yè)前景預(yù)期可能成幾何倍數(shù)增長的企業(yè)一定要進(jìn)行收益法評(píng)估。例如，北京大興區(qū)某企業(yè)，生產(chǎn)機(jī)器人配件行業(yè)。整個(gè)行業(yè)的專利技術(shù)只有意大利某企業(yè)可以與其媲美，大興某企業(yè)的生產(chǎn)流程和生產(chǎn)工藝，以及技術(shù)專利都是非常豐富的；大部分的產(chǎn)品都是外銷日本與德國。這種企業(yè)進(jìn)行評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候必須按照收益法來進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)榻衲昕赡苋谫Y、負(fù)債，明年有可能大額收入。如果計(jì)算它某個(gè)周期的停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候必須按照收益法。與評(píng)估單位、征收單位進(jìn)行實(shí)際談判時(shí)，對(duì)于運(yùn)用哪種評(píng)估方法進(jìn)行價(jià)值價(jià)格的確定需要多方面探討。即便是一個(gè)評(píng)估公司都受征收單位委托，由于評(píng)估的方法選擇不同，評(píng)估出的企業(yè)價(jià)值也是天壤之別。
《中華人民共和國土地管理法》第二十七條、第二十八條 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條、、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條企業(yè)拆遷評(píng)估有折舊率，一般業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)有成本評(píng)估、市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估、處置程序等幾種不同的評(píng)估方法，然后根據(jù)土地使用價(jià)值和房屋殘值進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。這個(gè)折舊率反映在你地上的財(cái)產(chǎn)和房子本身的價(jià)值上。新房子的裝修必須比舊房子高。對(duì)評(píng)審結(jié)果不滿意的，可以申請(qǐng)復(fù)議、復(fù)審，也可以向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)復(fù)議、復(fù)審。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定： （一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要； （五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。企業(yè)拆遷評(píng)估有折舊率，一般業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)有成本評(píng)估、市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估、處置程序等幾種不同的評(píng)估方法，然后根據(jù)土地使用價(jià)值和房屋殘值進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。這個(gè)折舊率反映在你地上的財(cái)產(chǎn)和房子本身的價(jià)值上。新房子的裝修必須比舊房子高。對(duì)評(píng)審結(jié)果不滿意的，可以申請(qǐng)復(fù)議、復(fù)審，也可以向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)復(fù)議、復(fù)審。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定： （一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要； （五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。一般來說，企業(yè)拆遷損失的計(jì)量比較復(fù)雜，因此企業(yè)具體損失和賠償金額應(yīng)由法律評(píng)估確定。補(bǔ)償項(xiàng)目包括土地使用價(jià)值、房屋價(jià)值、裝修價(jià)值、搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失。評(píng)估還應(yīng)側(cè)重于這些補(bǔ)償項(xiàng)目。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，分析市場(chǎng)法和其他估價(jià)方法的適用性后，選擇一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。●企業(yè)拆遷評(píng)估方法有哪些種類
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投稿：董晨丹
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