拆遷補償評估有哪些方式，實際拆遷補償根據實際評估方法選擇的不同而產生差異很大，按照房地產評估規范、2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》以及建設部頒發的《國有土地上房屋征收評估辦法》當中一共列舉五種評估方法。在實踐當中有四種是頻繁使用的
實際拆遷補償根據實際評估方法選擇的不同而產生差異很大，按照房地產評估規范、2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》以及建設部頒發的《國有土地上房屋征收評估辦法》當中一共列舉五種評估方法。在實踐當中有四種是頻繁使用的，今天著重介紹一下這幾種評估方法。評估的方法直接影響了最后所得出來的評估價值以及認定房屋土地價值所在。到底選用哪種評估方法來進行實際評估對被拆遷企業來講是很重要的，因選取的評估方法不同在實踐當中補償價格相差數十倍之多都是很正常的。征地拆遷中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設開發法、基準地價修正法。
第一、重置成本法。重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值＋人工的價值＋相關稅費的價值＝所得重置價值，再扣除相應的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。
第二、收益法。在590號令當中是有相關的要求，如果用于生產經營的對于其生產經營的評估要運用收益法，其實也就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業性質的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業、專利技術性行業可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業，原則上對其行業企業應按照收益法進行實際評估。收益法在實踐的過程中運用不是很多，在實踐過程中與評估公司進行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。
第三、市場比較法。需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質（國有、集體）、同用途（商業、工業、住宅），商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。
第四、假設開發法。假設開發法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州云巖區遇到的案例，開發商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發后目的可能作為商業、住宅也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足開發的主體要件。所以要預估出土地開發后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等，所體現出的市場價值。假設開發法很多中小型企業都希望適用這種方式方法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發商購買后沒有實際利用，還在進行申請審批規劃等相關文件的時候，占用土地的行為就應該運用假設開發法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業，企業進行外遷，剩余土地與政府進行協商如何評估剩余土地的價值，必須運用假設開發法來進行評估土地使用權的價值，實踐當中運用相對較少。
第五、基準地價修正法。基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數以及修正出來最后的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。在實踐當中我們常見的是重置成本法和市場比較法的評估方法，但是，我所律師在次強調提醒中小型企業如果產生的收益較高，并且是高附加值、勞動密集型以及技術專利行業，本企業前景預期可能成幾何倍數增長的企業一定要進行收益法評估。
拆遷補償的安置方式有哪些
房屋拆遷補償安置方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。
貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：
1、市場評估價
被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
2、商品房交易均價
同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
3、重置價
由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
出現拆遷糾紛問題，可以向當地政府投訴，由政府負責處理，此時需要就爭議問題進行調解，訂立調解協議，也可以向拆遷行政管理部門反映，申請行政裁決，需要出具書面的裁決意見，若是當事人對裁決結果不滿意，還可以向法院提起行政訴訟。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條
對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
我國相關法律法規規定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設開發法和基準地價修正法。其中，后三者經拆遷雙方選擇后可以適用。
1、市場比較法
市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數不超過30%。但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
2、成本法
成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
3、收益法
收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
4、假設開發法
假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
5、基準地價修正法
基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。
房屋拆遷補償評估流程是怎樣的?
(1)評估機構須有資質：對被拆遷房屋進行市場評估的單位，應當具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構。
(2)選定評估機構：評估機構可以由拆遷人和被拆遷人共同選定，雙方不能達成一致的，有房屋拆遷管理部門在符合條件的機構中抽簽選定。
(3)異議處理：如果拆遷一方對評估結果有異議的，可以在5日內要求評估機構作出解釋、說明。如果經評估機構說明仍有異議的，有異議一方可以委托符合資質的其他評估機構重新評估。
一、房屋拆遷補償評估方法一：市場比較法
市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。
貴陽市規定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數不超過30%。
但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
二、房屋拆遷補償評估方法二：成本法
成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
三、房屋拆遷補償評估方法三：收益法
收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
四、房屋拆遷補償評估方法四：假設開發法
假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
五、房屋拆遷補償評估方法五：基準地價修正法
基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。
1、市場評估價
市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
2、交易均價
商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
3、重置價
重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
一、拆遷補償評估的法律依據有哪些
根據我國《國有土地上房屋征收與補償條例》第三章第十九條規定，拆遷補償價格評估的法定依據一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，用途各有不同，在不同情形下分別適用。
1、市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
2、商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
3、重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
二、拆遷補償評估價格是多少呢
新辦法規定，被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。第三方（評估機構）出現的意義，即在于是以市場來說話，而不是以政府的權力來說話，也不以老百姓自己盲目的要價來說話，而是按照市場規律來定價。
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來源：中國法院網-拆遷補償評估有哪些方式，拆遷補償評估有哪些方式呢
投稿：韋峰春
內容審核：劉超律師
