● 圣運(yùn)推薦：北京四合院拆遷補(bǔ)償征收，老四合院被納入拆遷范圍區(qū)建委發(fā)證被判無(wú)效:今日土地征收規(guī)定更新

一、北京四合院拆遷補(bǔ)償征收,老四合院被納入拆遷范圍區(qū)建委發(fā)證被判無(wú)效

一個(gè)建于民國(guó)時(shí)期的四合院被納入某區(qū)環(huán)境整治工程中的拆遷范圍。在拆遷人區(qū)市政管委區(qū)建委未提供相關(guān)保護(hù)措施的情況下，區(qū)建委即頒發(fā)了《房屋拆遷許可證》，為此被該四合院住戶張女士訴至法院。近日，北京市第一中級(jí)人民法院終審判決區(qū)建委核發(fā)的拆遷許可證無(wú)效。2006年3月，某區(qū)市政管委為其取得的某區(qū)“城中村”環(huán)境整治工程項(xiàng)目，向區(qū)建委申請(qǐng)核發(fā)《房屋拆遷許可證》。區(qū)建委組織聽證后于2006年5月8日向市政管委核發(fā)了拆遷許可證，確認(rèn)市政管委拆遷建設(shè)項(xiàng)目名稱為：區(qū)師大附中周邊‘城中村’環(huán)境整治工程。拆遷范圍東至正乙祠西墻、西至南新華街、南至師大附中北墻外、北至西河沿街。原告張女士的房屋位于西河沿街244號(hào)院，在拆遷范圍內(nèi)。原告認(rèn)為，區(qū)建委在區(qū)市政管委未按照法律、法規(guī)規(guī)定提供申請(qǐng)核發(fā)《房屋拆遷許可證》所必備材料的情況下，即向區(qū)市政管委頒發(fā)了《房屋拆遷許可證》行為違法，嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益，故訴請(qǐng)法院判決予以撤銷。經(jīng)查，2006年4月3日，北京市文物局給北京市市政管理委員會(huì)的343號(hào)文件中，要求有關(guān)整治單位在整治工程中對(duì)不可移動(dòng)文物、掛牌四合院及具有保護(hù)價(jià)值建筑予以原址保護(hù)，不要拆毀。對(duì)位于文物保護(hù)單位保護(hù)范圍及建設(shè)控制地帶內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》及《北京市文物保護(hù)單位保護(hù)范圍及建設(shè)控制地帶管理規(guī)定》執(zhí)行；具有保護(hù)價(jià)值建筑須按《保護(hù)條例》第三十一條的規(guī)定，不得違法拆除、改建、擴(kuò)建。該文件附件中載明，（上述某區(qū)）“發(fā)現(xiàn)四處有價(jià)值的院落，前門西河沿244號(hào)：民國(guó)年間建筑……該院原有建筑格局完整，保護(hù)狀況較好，建議作為有價(jià)值建筑予以保留……”。一中院認(rèn)為，區(qū)建委作為房屋拆遷管理部門，在頒發(fā)被訴拆遷許可證之前組織的聽證程序中，聽證申請(qǐng)人提到了北京市文物局已經(jīng)向相關(guān)部門發(fā)送了認(rèn)定有保護(hù)價(jià)值建筑的相關(guān)文件，且343號(hào)文已經(jīng)初步確認(rèn)244號(hào)院具有保護(hù)價(jià)值，建議作為有價(jià)值建筑保留的情況下，其應(yīng)就相關(guān)院落向有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)，并待該院落性質(zhì)明確后，再依法決定是否納入拆遷范圍。雖然區(qū)建委根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》審查了申請(qǐng)人的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件等材料，但區(qū)市政管委在申請(qǐng)頒發(fā)房屋拆遷許可證之時(shí)，并未提供其對(duì)上述有保護(hù)價(jià)值建筑擬采取的保護(hù)措施，在此情況下區(qū)建委即頒發(fā)包含244號(hào)院落在內(nèi)房屋拆遷許可證，不符合《保護(hù)條例》關(guān)于加強(qiáng)對(duì)北京歷史文化名城保護(hù)的立法宗旨。區(qū)建委在無(wú)證據(jù)證明244號(hào)院非屬《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》、《北京歷史文化名城保護(hù)條例》保護(hù)的有價(jià)值建筑前提下，忽略對(duì)拆遷范圍內(nèi)是否有不能或不宜拆除房屋的甄別，以及對(duì)不能或不宜拆除的房屋采取何種保護(hù)措施的審查，即作出準(zhǔn)予拆遷的決定，并以拆遷公告的形式列明244號(hào)院屬拆遷范圍，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此舉有悖于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》以及《保護(hù)條例》的相關(guān)規(guī)定，故其所作拆遷許可的效力不應(yīng)及于244號(hào)院。

二、老四合院被納入拆遷范圍 區(qū)建委發(fā)證被判無(wú)效——行政訴訟法案例

一個(gè)建于民國(guó)時(shí)期的四合院被納入某區(qū)環(huán)境整治工程中的拆遷范圍。在拆遷人區(qū)市政管委區(qū)建委未提供相關(guān)保護(hù)措施的情況下，區(qū)建委即頒發(fā)了《房屋拆遷許可證》，為此被該四合 一個(gè)建于民國(guó)時(shí)期的四合院被納入某區(qū)環(huán)境整治工程中的拆遷范圍。在拆遷人區(qū)市政管委區(qū)建委未提供相關(guān)保護(hù)措施的情況下，區(qū)建委即頒發(fā)了《房屋拆遷許可證》，為此被該四合院住戶張女士訴至法院。近日，北京市第一中級(jí)人民法院終審判決區(qū)建委核發(fā)的拆遷許可證無(wú)效。2006年3月，某區(qū)市政管委為其取得的某區(qū)城中村環(huán)境整治工程項(xiàng)目，向區(qū)建委申請(qǐng)核發(fā)《房屋拆遷許可證》。區(qū)建委組織聽證后于2006年5月8日向市政管委核發(fā)了拆遷許可證，確認(rèn)市政管委拆遷建設(shè)項(xiàng)目名稱為：區(qū)師大附中周邊城中村環(huán)境整治工程。拆遷范圍東至正乙祠西墻、西至南新華街、南至師大附中北墻外、北至西河沿街。原告張女士的房屋位于西河沿街244號(hào)院，在拆遷范圍內(nèi)。原告認(rèn)為，區(qū)建委在區(qū)市政管委未按照法律、法規(guī)規(guī)定提供申請(qǐng)核發(fā)《房屋拆遷許可證》所必備材料的情況下，即向區(qū)市政管委頒發(fā)了《房屋拆遷許可證》行為違法，嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益，故訴請(qǐng)法院判決予以撤銷。經(jīng)查，2006年4月3日，北京市文物局給北京市市政管理委員會(huì)的343號(hào)文件中，要求有關(guān)整治單位在整治工程中對(duì)不可移動(dòng)文物、掛牌四合院及具有保護(hù)價(jià)值建筑予以原址保護(hù)，不要拆毀。對(duì)位于文物保護(hù)單位保護(hù)范圍及建設(shè)控制地帶內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》及《北京市文物保護(hù)單位保護(hù)范圍及建設(shè)控制地帶管理規(guī)定》執(zhí)行；具有保護(hù)價(jià)值建筑須按《保護(hù)條例》第三十一條的規(guī)定，不得違法拆除、改建、擴(kuò)建。該文件附件中載明，發(fā)現(xiàn)四處有價(jià)值的院落，前門西河沿244號(hào)：民國(guó)年間建筑……該院原有建筑格局完整，保護(hù)狀況較好，建議作為有價(jià)值建筑予以保留……。一中院認(rèn)為，區(qū)建委作為房屋拆遷管理部門，在頒發(fā)被訴拆遷許可證之前組織的聽證程序中，聽證申請(qǐng)人提到了北京市文物局已經(jīng)向相關(guān)部門發(fā)送了認(rèn)定有保護(hù)價(jià)值建筑的相關(guān)文件，且343號(hào)文已經(jīng)初步確認(rèn)244號(hào)院具有保護(hù)價(jià)值，建議作為有價(jià)值建筑保留的情況下，其應(yīng)就相關(guān)院落向有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)，并待該院落性質(zhì)明確后，再依法決定是否納入拆遷范圍。雖然區(qū)建委根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》審查了申請(qǐng)人的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件等材料，但區(qū)市政管委在申請(qǐng)頒發(fā)房屋拆遷許可證之時(shí)，并未提供其對(duì)上述有保護(hù)價(jià)值建筑擬采取的保護(hù)措施，在此情況下區(qū)建委即頒發(fā)包含244號(hào)院落在內(nèi)房屋拆遷許可證，不符合《保護(hù)條例》關(guān)于加強(qiáng)對(duì)北京歷史文化名城保護(hù)的立法宗旨。區(qū)建委在無(wú)證據(jù)證明244號(hào)院非屬《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》、《北京歷史文化名城保護(hù)條例》保護(hù)的有價(jià)值建筑前提下，忽略對(duì)拆遷范圍內(nèi)是否有不能或不宜拆除房屋的甄別，以及對(duì)不能或不宜拆除的房屋采取何種保護(hù)措施的審查，即作出準(zhǔn)予拆遷的決定，并以拆遷公告的形式列明244號(hào)院屬拆遷范圍，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此舉有悖于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》以及《保護(hù)條例》的相關(guān)規(guī)定，故其所作拆遷許可的效力不應(yīng)及于244號(hào)院。

三、老房子重建不報(bào)批屬于違法建筑嗎

法律分析：屬于違法建筑。在原有宅基地進(jìn)行翻建、重建、加建的行為規(guī)范，需要地方省級(jí)政府進(jìn)行規(guī)定。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第四十一條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

第六十五條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

四、四合院拆遷賠償多少

四合院拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)如下：

北京三環(huán)四合院拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)由北京市政府制定，根據(jù)房屋面積大小、房屋類型、房屋使用年限、被拆遷戶家庭經(jīng)濟(jì)狀況等因素，分為普通住宅、商業(yè)用房、工業(yè)用房、其他用房四種類型，賠償金額不同。普通住宅拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)為每平方米拆遷補(bǔ)償1000元，折舊后補(bǔ)償金額不低于每平方米600元；商業(yè)用房拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)為每平方米拆遷補(bǔ)償1400元，折舊后補(bǔ)償金額不低于每平方米1000元；工業(yè)用房拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)為每平方米拆遷補(bǔ)償1500元，折舊后補(bǔ)償金額不低于每平方米1100元；其他用房拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)為每平方米拆遷補(bǔ)償1200元，折舊后補(bǔ)償金額不低于每平方米800元。此外，還有其他補(bǔ)償項(xiàng)目，如家具、家電、搬遷費(fèi)等。

拆遷的具體流程：

1、調(diào)查核實(shí)

拆遷人收到征地批文后，首先要到派出所、房管站抄錄征地范圍內(nèi)的常住人口，以及全部房產(chǎn)情況，按表格逐一登記，并上門大量核實(shí)；

2、逐戶走訪

拆遷人應(yīng)成立拆遷小組，對(duì)所有的被拆遷人逐戶走訪，全面進(jìn)行宣傳接觸，了解被拆遷人的拆遷安置愿望；

3、編制拆遷計(jì)劃

根據(jù)調(diào)查核實(shí)的情況以及國(guó)家、地方有關(guān)拆遷的法律規(guī)定，及時(shí)編制拆遷計(jì)劃和拆遷方案，確定拆遷時(shí)間、拆遷步驟和拆遷形式；

4、申請(qǐng)拆遷

拆遷人持有關(guān)的國(guó)家批文、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向當(dāng)?shù)夭疬w主管部門提出申請(qǐng)。經(jīng)申查批準(zhǔn)并領(lǐng)到拆遷許可證后，方可進(jìn)行拆遷；

5、發(fā)出拆遷公告

拆遷許可證一經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)放，拆遷主管機(jī)關(guān)應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告或其他形式予以公布，同時(shí)應(yīng)作好房屋拆遷的宣傳、解釋工作；

6、簽訂協(xié)議

在公告規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按國(guó)家和本地區(qū)關(guān)于安置、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定在自愿、有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂協(xié)議書。協(xié)議應(yīng)明確補(bǔ)償辦法和數(shù)額、安置面積和地點(diǎn)、搬遷過渡方式和時(shí)限以及違約責(zé)任等。協(xié)議經(jīng)雙方同意，可送拆遷主管機(jī)關(guān)備案和公證機(jī)關(guān)公證；

7、實(shí)施拆遷

被拆遷人搬遷后，拆遷人應(yīng)及時(shí)在批準(zhǔn)的拆遷范圍和期限內(nèi)實(shí)施拆遷。

綜上所述，房屋拆遷安置補(bǔ)償，一般分貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換兩種方式，如果拆遷的房子是國(guó)有土地上建房，根據(jù)規(guī)定：被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用憑證、房屋租賃合同計(jì)戶，由拆遷人按戶進(jìn)行補(bǔ)償安置。

【法律依據(jù)】：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

第十八條

征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

五、老房子重建不報(bào)批屬于違法建筑嗎

屬于違法建筑。在原有宅基地進(jìn)行翻建、重建、加建的行為規(guī)范，需要地方省級(jí)政府進(jìn)行規(guī)定。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

違章建筑的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)包括：

1、建筑人未取得土地使用權(quán)，因而也無(wú)法取得建筑許可證；

2、在自己取得土地使用權(quán)的土地上建造違章建筑物，即雖有利用該建筑物占有范圍內(nèi)的土地建造房屋等建筑物的權(quán)利，但未經(jīng)取得建筑許可證而擅自建設(shè)的建筑違章建筑。

違章建筑的處理方法如下：

1、違建舉報(bào)。城管核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)，制作現(xiàn)場(chǎng)檢查筆錄；

2、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。找當(dāng)事人詢問情況，制作調(diào)查筆錄認(rèn)定違建性質(zhì)；

3、立案。下達(dá)違法通知，聽證通知，違法建設(shè)拆除通知；

4、針對(duì)一棟違建樓房，城管會(huì)向政府書面匯報(bào)，在政府批復(fù)后，組織人員機(jī)械，到期后，組織強(qiáng)拆。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第四十一條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

第六十五條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

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投稿：范婷

內(nèi)容審核：劉超律師