一、評估拆遷常見的違法問題

1、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低；

2、評估方法錯(cuò)誤；

3、評估機(jī)構(gòu)的選擇違法；

4、未經(jīng)實(shí)地勘察程序；

5、評估機(jī)構(gòu)沒有給付完整的評估報(bào)告。

一、遇到拆遷評估，應(yīng)該注意的幾類基本問題

1、房屋面積及宅基地面積認(rèn)定不準(zhǔn)確問題。

一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書上記載面積為準(zhǔn)。

2、評估方法錯(cuò)誤問題。

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。第十四條規(guī)定：拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

評估機(jī)構(gòu)不采用市場價(jià)法評估，導(dǎo)致評估價(jià)嚴(yán)重偏低。

3、評估機(jī)構(gòu)的選擇違法。

依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”.而實(shí)踐中拆遷人卻單方選取評估機(jī)構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。

4、未經(jīng)實(shí)地查勘程序。

根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。但實(shí)踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄也沒有經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可。

5、未依法委托專家評估。

《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第10條第1款第4項(xiàng)規(guī)定：當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會(huì)鑒定的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)委托專家評估委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。實(shí)踐中，房屋拆遷管理部門作出裁決往往未經(jīng)鑒定程序。

6、評估機(jī)構(gòu)沒有給付完整的估價(jià)報(bào)告。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：1全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；第八節(jié)第二條規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：l封面；2目錄；3致委托方函；4估價(jià)師聲明；5估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6估價(jià)結(jié)果報(bào)告；7估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8附件。但是，實(shí)踐中，評估機(jī)構(gòu)只提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告，沒有提供完整的估價(jià)報(bào)告。這是嚴(yán)重違法的。

7、不依法出具分戶評估報(bào)告問題。法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應(yīng)出具整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告，但實(shí)踐中，一些拆遷人只出具整體評估報(bào)告，卻不出具分戶評估報(bào)告，這是嚴(yán)重違法的。一些即使出具分戶評估報(bào)告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

8、不依法對被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評估。法律明確規(guī)定對被拆遷房屋的裝修價(jià)值賠償應(yīng)協(xié)商，協(xié)商不成應(yīng)另行評估。實(shí)踐中拆遷人卻未進(jìn)行裝修的另行評估嚴(yán)重違法。

9、拆遷評估報(bào)告未依法送達(dá)問題。

法律規(guī)定評估報(bào)告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。實(shí)踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。

二、房屋拆遷的基本流程是什么

1、拆遷調(diào)查和項(xiàng)目概算。由擬申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》的單位組織；

2、拆遷管理部門對申領(lǐng)單位所申報(bào)的材料進(jìn)行審核。提交申報(bào)的材料有：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（附紅線圖）；國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷資金；拆遷計(jì)劃和安置方案；

3、拆遷主管部門發(fā)放《房屋拆遷許可證》，同時(shí)發(fā)布《拆遷通告》，正式啟動(dòng)拆遷工作；

4、拆遷主管部門組織被拆遷人投票選擇確定評估機(jī)構(gòu)；

5、入戶調(diào)查（評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估調(diào)查，實(shí)施單位進(jìn)行附屬物、裝潢的調(diào)查）；

6、評估結(jié)果公示；

7、出具并送達(dá)評估報(bào)告；

8、正式開始商談并簽訂城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（獎(jiǎng)金期開始）；

9、搬家、騰房、交鑰匙、領(lǐng)取補(bǔ)償款；

10、拆除房屋。

三、拆遷時(shí)房子價(jià)值怎么去計(jì)算

拆遷時(shí)房子的價(jià)值的計(jì)算由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)實(shí)地勘察后，根據(jù)市場價(jià)格作出整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告，對評估報(bào)告無異議的，可按判評估報(bào)告的結(jié)果來確定房屋的價(jià)值。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。

二、拆遷評估中都有哪些違法問題

1、評估方法錯(cuò)誤

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條

對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

被征收人認(rèn)為評估報(bào)告不合法可以申請復(fù)核評估和專家委員會(huì)鑒定。

評估機(jī)構(gòu)不采用市場價(jià)法評估，導(dǎo)致評估價(jià)嚴(yán)重偏低。

2、評估機(jī)構(gòu)的選擇違法

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

一、企業(yè)拆遷最佳的評估方法是什么？

企業(yè)拆遷最佳的評估方法是委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，對企業(yè)進(jìn)行拆遷的，企業(yè)與拆遷方可以共同委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對企業(yè)拆遷面臨的各項(xiàng)補(bǔ)償進(jìn)行評估，以確定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。

《國有土地上房屋征收評估辦法》

第三條房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)(以下稱評估專家委員會(huì))成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

三、拆遷評估常見的違法問題有哪些

（一）宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低

《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第四條規(guī)定：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按下列公式計(jì)算：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)＝（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)－房屋重置成新均價(jià)）×戶均安置面積／戶均宅基地面積。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評估機(jī)構(gòu)對當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價(jià)，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低，嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人合法權(quán)益。

（二）評估方法錯(cuò)誤

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。

第十四條規(guī)定：拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

評估機(jī)構(gòu)不采用市場價(jià)法評估，導(dǎo)致評估價(jià)嚴(yán)重偏低。

（三）評估機(jī)構(gòu)的選擇違法

依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條第二款的規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。而實(shí)踐中拆遷人卻單方選取評估機(jī)構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。

（四）未經(jīng)實(shí)地勘察程序

根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。但實(shí)踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄也沒有經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可。

（五）評估機(jī)構(gòu)沒有給付完整的估計(jì)報(bào)告

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：

1、全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，

2、正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；第八節(jié)第二條規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：

（1）封面；

（2）目錄；

（3）致委托方函；

（4）估價(jià)師聲明；

（5）估價(jià)的假設(shè)和限制條件；

（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告；

（7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告；

（8）附件。

但是，實(shí)踐中，評估機(jī)構(gòu)只提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告，沒有提供完整的估價(jià)報(bào)告。這是嚴(yán)重違法的。

（六）不依法出具分戶評估報(bào)告

法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應(yīng)出具整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告，但實(shí)踐中，一些拆遷人只出具整體評估報(bào)告，卻不出具分戶評估報(bào)告，這是嚴(yán)重違法的。一些即使出具分戶評估報(bào)告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

（七）拆遷評估報(bào)告未依法送達(dá)

法律規(guī)定評估報(bào)告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。實(shí)踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。

一、拆遷評估注意事項(xiàng)有哪些

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低。土地管償標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市具體規(guī)定。而有的省、自治區(qū)、直轄市人民政府違反立法法的規(guī)定，沒有嚴(yán)格按照授權(quán)目的行使該項(xiàng)權(quán)力，將該授權(quán)給下級行政機(jī)關(guān)，下級行政機(jī)關(guān)為了減少土地儲(chǔ)存成本，維護(hù)地方政府利益，通常將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定較低。

2、隨意性大。在農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償糾紛案件中，有的拆遷人暗箱操作，與被拆遷農(nóng)戶簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議嚴(yán)重缺少公開、公平性，對同樣被拆遷農(nóng)戶的房屋，在同等的條件下，得到的安置補(bǔ)償結(jié)果不一樣；另外，有的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，交由村民會(huì)議按照民主議定程序決定，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性大。

3、拆遷協(xié)議凸顯家事代理性。在農(nóng)村，集體土地上的房屋一般僅辦理了集體土地使用權(quán)證，而未辦理房屋所有權(quán)證。

4、處理難度大，主要有以下幾個(gè)方面：

（1）案情復(fù)雜。

（2）群體性糾紛多，社會(huì)影響大。

（3）息訴工作難做。

拆遷評估注意事項(xiàng)有哪些

二、房屋拆遷評估流程

關(guān)于房屋征收的評估流程，選定機(jī)構(gòu)、簽訂合同、實(shí)地評估、公示解釋、交付報(bào)告、申請復(fù)核、申請鑒定，每一個(gè)環(huán)節(jié)被征收人都可以參與，每一個(gè)環(huán)節(jié)都是法定要求必不可少。對于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來說，公開、透明，各方充分參與的程序設(shè)計(jì)顯得更重要。同時(shí)，為公開、透明、各方充分參與提供一個(gè)科學(xué)可行的平臺(tái)和渠道，也是應(yīng)了發(fā)展之需。

同時(shí)，通過新的渠道，新的評估辦法，市場化的操作，將每一個(gè)環(huán)節(jié)都公開、透明，并充分利用市場化的處理模式，實(shí)現(xiàn)多元化的補(bǔ)償，讓拆遷雙方實(shí)現(xiàn)共贏。這是民生所需，亦是發(fā)展所期。

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內(nèi)容審核：侯承志律師

來源：頭條-評估拆遷常見的違法問題，