一、什么叫集體土地入市

集體土地入市是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。

農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，簡單的說，就是農(nóng)村集體土地可以在市場上像商品一樣買賣，但不能用于商品房開發(fā)。

二、集體入地入市的交易規(guī)則

規(guī)定集體土地入市的交易規(guī)則和市場秩序是政府的責(zé)任。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場上，集體土地應(yīng)有與國有土地相同的入市規(guī)則。

首先，要明確集體土地入市的供方市場主體。在一級市場上，是集體經(jīng)濟組織的村民大會或村民代表大會;若是土地股份合作社，則是其股東大會。只有股東們才有權(quán)決定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)是否入市流轉(zhuǎn)。村支書、村委會主任只是他們委托的代理人，無權(quán)決定某宗集體土地是否入市，以免村支書、村主任等少數(shù)人出于私利，肆意出租、出讓集體土地。二級市場的市場主體是集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)人或宅基地使用權(quán)人，他們只能轉(zhuǎn)讓其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能自行設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能把承包經(jīng)營權(quán)當(dāng)作建設(shè)用地使用權(quán)出租或出讓。

產(chǎn)權(quán)交易方式應(yīng)當(dāng)與國有土地市場相同，采用多元化的方式，租賃(即年租)、出讓(即批租)、拍賣、招標(biāo)、掛牌、作價入股、合伙聯(lián)營均可。一般來說，需方要作長期投資的愿意采取批租方式;供方希望有長期穩(wěn)定的收益，愿意出租;需方有多個競地者，可以拍賣;公共設(shè)施用地可以招標(biāo)或掛牌;全依交易雙方一致的意愿而定，不必拘泥于現(xiàn)行法律允許的作價入股或合伙聯(lián)營兩種方式。因為若采取作價入股或合伙聯(lián)營方式，則集體土地所有人、使用人就成為股東或合伙人，必須參與企業(yè)經(jīng)營，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，一旦經(jīng)營失敗便血本無歸。所以，農(nóng)民集體一般都愿意采取租賃方式，不愿意作價入股。政府不應(yīng)硬性規(guī)定交易方式，只需制定租賃或出讓、轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)范文本格式和拍賣、招標(biāo)、掛牌的法定程序即可。

集體土地入市需要有土地市場監(jiān)管。市場管理人員需要做的是：匯集土地供方、需方的信息，審查供方、需方信息的合法性(集體土地入市的經(jīng)辦人是否有集體經(jīng)濟組織的委托，提供的集體土地是否有合法的產(chǎn)權(quán)，土地用途是否符合土地用途分區(qū)的用途管制規(guī)則)，也可規(guī)定交易規(guī)則和提供交易場所。集體土地的供給不需要提出申請、政府審批。政府不應(yīng)以此手段壟斷建設(shè)用地供應(yīng)。建設(shè)用地與耕地配置的均衡點應(yīng)由市場來定，政府是定不好的。市場交易的租金、地價不要由市場管理人規(guī)定，可以由中立的中介機構(gòu)來評估，由供需雙方平等協(xié)商或競爭的市場機制來定。

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內(nèi)容審核：羅思章律師

來源：中國法院網(wǎng)-什么叫集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，