房屋拆遷糾紛：房屋拆遷合同當事人的適格及合同效力糾紛的處，房屋拆遷糾紛：房屋拆遷合同當事人的適格及合同效力糾紛的處理 相關權利屬于原作者。編輯整理：北京合同律師網 房屋拆遷合同的效力認定，除了審查一般合同的生效要件外，主要審查當事人
房屋拆遷糾紛：房屋拆遷合同當事人的適格及合同效力糾紛的處理 相關權利屬于原作者。編輯整理：北京合同律師網 房屋拆遷合同的效力認定，除了審查一般合同的生效要件外，主要審查當事人是否適格問題。 （一）拆遷人必須具有房屋拆遷許可證 《拆遷條例》第六條規定：拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。該條是關于拆遷房屋必須獲得行政許可的規定。行政許可，是指在法律一般禁止的情況下，行政主體根據行政相對人的申請，通過頒布許可證或執照等形式，依法賦予特定的行政相對人從事某種活動或實施某種行為的權利或資格。行政許可的目的在于抑制公益上的危險或影響秩序的因素。對拆遷房屋實施行政許可，即在一般禁止單位拆遷房屋的情況下，房屋拆遷管理部門根據行政相對人的申請，通過頒布拆遷許可證的形式，依法賦予特定的行政相對人從事房屋拆遷的權利。房屋拆遷許可證是拆遷人獲準房屋拆遷的證明文件，是拆遷人獲得行政許可的依據。拆遷人的主體資格是否合法，關鍵看其是否具有房屋拆遷許可證。沒有取得房屋拆遷許可證而以拆遷人名義簽訂的房屋拆遷合同無效。 在個案中對拆遷許可證的審查，主要著重審查房屋拆遷合同中的拆遷人與許可證上記載的被許可單位是否一致，合同中的被拆遷房屋是否位于拆遷范圍內等內容。 如果被拆遷房屋并非位于拆遷范圍，屬拆遷人擅自擴大房屋拆遷范圍，其就房屋拆遷范圍外的房屋拆遷問題簽訂的合同無效。 拆遷人超過拆遷期限與被拆遷人簽訂的合同的效力問題，我們認為應當具體問題具體分析，一般情況下不宜認定無效。超過拆遷期限進行拆遷（包括與被拆遷人簽訂拆遷合同），當然違反了《拆遷條例》第九條的規定，但是，這并不能從根本上否認拆遷人的拆遷資格。根據《拆遷條例》第七條規定：申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設項目批準文件；（二）建設用地規劃許可證；（三）國有土地使用權批準文件；（四）拆遷計劃和拆遷方案；（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起三十日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。從該條規定可以看出，拆遷人一旦獲得房屋拆遷許可證，即意味著其獲得了房屋拆遷地塊范圍內的建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件，拆遷人已經獲得了合法土地的使用人的地位，只不過該利用尚需受到原土地利用人即被拆遷人一定程度上的限制。這就是說，一般情況下，就特定房屋的拆遷行為而言，其拆遷是不可避免的；就房屋拆遷合同的當事人來說，也應當是一致的，不存在超過拆遷期限被拆遷人與拆遷人以外的人簽訂合同的可能性。因此，就房屋拆遷的安置補償問題訂立的合同，只要是當事人雙方真實意思的表示，就不宜認定合同無效。當然，在審理中也要注意審查為什么拆遷人不去申請延長拆遷期限或有關部門對拆遷人請求延長拆遷期限的申請不予批準的情況。如果存在著拆遷人被剝奪拆遷人資格的可能等情況，應當酌情處理，不應一律認定合同有效。 （二）被拆遷人、承租人的界定及相關糾紛的處理 房屋拆遷對被拆遷房屋的所有人及其相關權益人（包括被拆遷房屋的承租人）來說具有不可預期性、強制性，因為拆遷必然涉及補償與安置問題，與當事人權益關系甚大。而由于歷史原因，不僅房屋的產權制度的演變較為復雜，而且由于法律意識問題，當事人多不注意保護自己的權利，因此房屋所有權關系、使用權關系多糾纏在一起而不明晰。一旦遭遇拆遷，歷史沉積下來的矛盾立刻顯現出來，首先可能就是所有權人、承租人地位之爭，然后才能談得上房屋拆遷合同的簽訂問題。 被拆遷房屋的所有權人、承租人地位之爭，不是在房屋拆遷合同中應當解決的問題。糾紛釀成訴訟的，首先考慮提起房屋所有權確認之訴。但是在處理房屋拆遷合同糾紛時，合同當事人是否適格的問題是必須審查的，即必須查清被拆遷房屋的所有人與承租人的地位，因其關系到合同的效力問題。 關于被拆遷人，按照《拆遷條例》第四條第三款的規定，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。關于房屋所有人的界定以及部分共有權人就共有房屋、無權處分人就他人房屋與拆遷人簽訂房屋拆遷合同的效力問題，詳見本書關于房屋買賣合同糾紛案件的審理部分。 關于被拆遷房屋的承租人的界定，詳見本書關于房屋租賃合同糾紛的審理部分。
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