2024年物業(yè)管理?xiàng)l例第三十五條的內(nèi)容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對物業(yè)管理?xiàng)l例第三十五條的理解。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十五條內(nèi)容如下：

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　主旨

　　本條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的訂立、形式與內(nèi)容。

　　釋義和理解

　　條例第15條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其職責(zé)之一就是根據(jù)業(yè)主大會(huì)的選聘結(jié)果，代表業(yè)主與中選的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。由于業(yè)主人數(shù)眾多，需要借助業(yè)主大會(huì)的程序來決定具體提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)業(yè)主大會(huì)作為會(huì)議性質(zhì)的組織，在監(jiān)督執(zhí)行合同方面有一定的困難。業(yè)主委員會(huì)作為常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由其代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同較為妥當(dāng)，也便利于以后的監(jiān)督檢查工作。

　　依據(jù)《合同法》第10條的規(guī)定，法律、法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。條例鑒于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容復(fù)雜，牽涉的事項(xiàng)眾多，特別要求服務(wù)合同必須采用書面形式。

　　物業(yè)管理事項(xiàng)主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，因此物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)真規(guī)定。一般而言，物業(yè)管理的事項(xiàng)包括：(1)物業(yè)共用部位以及共用設(shè)備的使用管理、維修和更新，例如公共道路的保養(yǎng)，電梯、車位、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)與管理等;(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用、管理、維修和更新;例如小區(qū)的文化、體育設(shè)施的保養(yǎng)、維修;(3)公共環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)，例如公共場所的綠化;(4)安全防衛(wèi)服務(wù)，包括如進(jìn)出管理、消防管理、交通秩序維持等等;(5)物業(yè)檔案資料保管。

　　物業(yè)服務(wù)合同除了可以約定上述管理服務(wù)事項(xiàng)外，還可以根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的具體情況，就業(yè)主或者物業(yè)使用人的自有部分有關(guān)設(shè)備的維修保養(yǎng)管理事宜以及業(yè)主或者物業(yè)使用人特別委托的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)作出約定。

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)當(dāng)作出規(guī)定，這樣可以明確物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，也方便業(yè)主對于物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)進(jìn)行考核。例如電梯每日至少運(yùn)行多少小時(shí)，維修等待時(shí)間不應(yīng)長于多少小時(shí)等等。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，即業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司交納的服務(wù)費(fèi)用。一般來說，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)不同的服務(wù)項(xiàng)目由雙方協(xié)商確定。服務(wù)合同首先應(yīng)當(dāng)規(guī)定服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)的制定一方面需要遵循有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，另一方面要結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的情形予以具體化。例如對于供暖費(fèi)用的計(jì)算，如果是按照采暖面積計(jì)算費(fèi)用，就需要明確面積的具體計(jì)算方法。其次應(yīng)當(dāng)規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納期限，例如有的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是按月交納，有的則是按季交納，再例如有的費(fèi)用是采取預(yù)收的形式，有的則是事后核實(shí)計(jì)收。

　　雙方的權(quán)利義務(wù)的具體內(nèi)容是與上述的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)等內(nèi)容緊密聯(lián)系的。不過一般而言，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定物業(yè)管理的各項(xiàng)詳細(xì)制度，例如衛(wèi)生公約、治安公約等等。不過需要注意的是，如果屬于對于物業(yè)管理的重大措施，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的同意。物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施有關(guān)的服務(wù)、管理，并收取有關(guān)的費(fèi)用。對于某一些專業(yè)性服務(wù)，如果合同沒有相反的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)代為提供。與此相關(guān)，物業(yè)管理企業(yè)可以制止各種違反物業(yè)服務(wù)合同的行為。在提供物業(yè)服務(wù)的過程中，物業(yè)管理公司也有權(quán)獲得業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助與支持。業(yè)主委員會(huì)則主要享有對于物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行檢查、督促的權(quán)利。包括審議物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)情況，檢查監(jiān)督其具體工作，審議有關(guān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)，討論有關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)決算，依法批準(zhǔn)監(jiān)督專項(xiàng)資金的管理與使用等等。

　　專項(xiàng)維修資金的管理與使用：專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)的公用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更休與改造的資金。專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主公共所有，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)維修、更修的實(shí)際需要提出使用計(jì)劃，業(yè)主委員會(huì)對于專項(xiàng)資金的使用應(yīng)當(dāng)加以審議與監(jiān)督。

　　物業(yè)服務(wù)合同還應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理用房作出約定。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對于物業(yè)管理用房的具體位置、管理企業(yè)的具體使用權(quán)限、管理用房的日常維護(hù)與保養(yǎng)以及設(shè)施設(shè)備的維修、根修作出規(guī)定。

　　合同期限：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)確定合同的期限，以及期限的起算、終止日期。與此同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對于物業(yè)服務(wù)合同的提前終止作出規(guī)定，例如可以規(guī)定如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)未達(dá)到要求，業(yè)主委員會(huì)可以在何種具體情形下決定終止合同。如果業(yè)主委員會(huì)提議終止合同，雙方如何具體磋商，在此期間如何保證物業(yè)服務(wù)不中斷。合同一旦終止，那么物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納與使用又將如何處理等等。

　　違約責(zé)任：物業(yè)服務(wù)合同的履行過程中不可避免地會(huì)發(fā)生合同一方未能依照合同的約定履行的情況，這時(shí)候就需要探討該違約方的違約責(zé)任問題。雖然《合同法》對于違約責(zé)任作了一些規(guī)定，但是當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中還是應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的具體情形，有針對性地做出相應(yīng)的規(guī)定，便利于將來糾紛的解決。根據(jù)合同法的規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的具體形式包括繼續(xù)履行、賠償損失、支付違約金、適用定金罰則等。《合同法》第111條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行金錢債務(wù)或者履行金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行。由于物業(yè)服務(wù)合同主要是要求物業(yè)管理企業(yè)提供符合約定的物業(yè)服務(wù)，因此要求繼續(xù)履行將是承擔(dān)違約責(zé)任的主要方式之一。《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。由于物業(yè)服務(wù)的特殊性，雙方通常無法事先確定損失賠償?shù)臄?shù)額，因此違約金的設(shè)定便成為常用的承擔(dān)違約責(zé)任的方式。常見的如規(guī)定業(yè)主如果沒有按時(shí)的繳納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用就需要支付一定的滯納金，這里的滯納金事實(shí)上就是違約金。

　　自然，物業(yè)服務(wù)合同作為雙方當(dāng)事人自由協(xié)商的結(jié)果，只要不違反有關(guān)的法律規(guī)定，可以規(guī)定上述內(nèi)容以外的事項(xiàng)，特別是業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為依據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況需要與物業(yè)管理企業(yè)特別約定的事項(xiàng)。

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來源：臨律-2024年物業(yè)管理?xiàng)l例第三十五條的內(nèi)容、主旨及釋義，