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什么是城中村回遷房呢,城中村回遷房規(guī)定是什么?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-20 21:18:29
作者：
圣運律師
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什么是城中村回遷房呢，1、回遷房是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。2、對于危改回遷房屋的，按照原住房面積

什么是城中村回遷房呢,城中村回遷房規(guī)定是什么?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、什么是城中村回遷房呢

1、回遷房是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。

2、對于危改回遷房屋的，按照原住房面積標準進行安置。如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同，按照當年房改成本價，扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素來計算。

3、回遷房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素。

4、回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當?shù)亟?jīng)濟適用住房的價格購買。

5、對于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標準進行安置。

一、購買回遷房的風險有哪些？

1、無法辦理房屋產(chǎn)權證，不能將房屋過戶至自己名下。產(chǎn)權證是房屋的物權證明，不動產(chǎn)無法取得產(chǎn)權證即不能獲得不動產(chǎn)的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益，如：購買沒有產(chǎn)權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

2、在房價上漲時，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，易發(fā)生法律糾紛，如果所購回遷房的性質(zhì)屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。

3、很多回遷房的建設并未通過規(guī)劃、審批、驗收等程序，房屋設計、房屋質(zhì)量、配套設施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。

4、物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。

5、回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，回遷房通常戶型相對較大，一戶被分租給多人的情形非常普遍，住在回遷樓里，你會遭遇形形色色數(shù)量極大的流動人口。

二、城中村回遷房規(guī)定是什么

城中村回遷房規(guī)定是城中村改造回遷房，這部分房屋的土地性質(zhì)為國有土地，土地獲取方式為劃撥，使用權人為村委會或村委會成立的經(jīng)濟組織，在此種土地性質(zhì)上建設的村民回遷房，原則上只允許村民或被拆遷人貨幣購買或?qū)嵨镅a償；部分村民將回遷房當成商品房對外銷售，城鎮(zhèn)戶口居民購買這樣的房子有很大風險的，因為村民回遷房產(chǎn)權登記是有明文規(guī)定的：要有城中村改造辦公室認證的公函、轄區(qū)政府和當?shù)嘏沙鏊_認的回遷村民的名單、村民的拆遷安置補償協(xié)議。

因此購買未取得產(chǎn)權證書的回遷房可能面臨極大的風險，需要注意的是，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權證書。即便是購買取得產(chǎn)權證書的回遷房，因其土地獲取方式是劃撥而不是出讓，在二次上市交易辦理過戶時還應當補繳相應的土地出讓金，因此也存在價格上不確定的風險。

一、回遷房買賣注意什么事項？

1、業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，需要注意的事項。

業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。

2、業(yè)主只持有回遷協(xié)議，需要注意的事項。

業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。

部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問題，或者當取得真正的《房產(chǎn)證》時，可能在面積上與當初的協(xié)議面積有差異而導致要補錢，這種種的因素，都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此，當你需要購買回遷房的時候，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權問題以及相關細節(jié)。

三、城中村回遷房規(guī)定是什么?

城中村回遷房規(guī)定是城中村改造回遷房，這部分房屋的土地性質(zhì)為國有土地，土地獲取方式為劃撥，使用權人為村委會或村委會成立的經(jīng)濟組織，在此種土地性質(zhì)上建設的村民回遷房，原則上只允許村民或被拆遷人貨幣購買或?qū)嵨镅a償;部分村民將回遷房當成商品房對外銷售，城鎮(zhèn)戶口居民購買這樣的房子有很大風險的，因為村民回遷房產(chǎn)權登記是有明文規(guī)定的：要有城中村改造辦公室認證的公函、轄區(qū)政府和當?shù)嘏沙鏊_認的回遷村民的名單、村民的拆遷安置補償協(xié)議。

一、回遷房與商品房的區(qū)別

回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞?，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別：

1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。

另外，拆遷的是商品房，回遷房自然應當是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

法律依據(jù)：

《城市房地產(chǎn)管理法》

第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

二、購小產(chǎn)權房注意事項有哪些

1、看小產(chǎn)權房開發(fā)主體是否合法？

實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，也可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但是不管主體是誰，在你購買之前都一定要弄清楚主體有沒有取得合法開發(fā)土地的資格。

2、看是否取得了國有土地使用證？

購房者在購買之前需要確定該房屋是否應該取得了國有土地使用證，按照有關規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由市土地整理儲備中心征為國有土地，實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由相關部門核發(fā)國有土地使用證。

3、看是否有房地產(chǎn)市場整頓風險？

按照現(xiàn)今的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉賣。現(xiàn)在，以新農(nóng)村名義建設的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法，但是小產(chǎn)權房一直不被國家所認可，所以有著隨時會被整頓的風險，要多多關注政策的變動。

4、看是否符合城市規(guī)劃？

城中村的改造項目是必須要符合城市總體規(guī)劃的，小產(chǎn)權房本就不允許被售賣，如果要是不符合城市的規(guī)劃，就會有拆遷的可能性，所以只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權證書才可能取得一定的保障。

5、看是否取得了建筑工程施工許可證？

城中村改造項目應按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收，要取得建筑工程施工許可證，這樣房屋的質(zhì)量才能夠被保障，如果沒有取得該證件，那么購買的時候就要多加小心。

6、看是否有商品房銷(預)售許可證？

據(jù)規(guī)定，城中村改造項目應符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國土房產(chǎn)局審核，各項條件符合有關法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷(預)售許可證后，才能向社會銷售，同時這也是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。