房屋拆遷是圍繞房屋價值來進行的，確定合理的補償標準是拆遷的關鍵，因此對于估價時點的選擇顯得至關重要。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》的規(guī)定，拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。目前，《國有土地上房屋征收評估辦法(征求意見稿)》第15條規(guī)定“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日”。

在拆遷行為中，無論貨幣安置還是房屋產(chǎn)權調(diào)換最重要的原則是按照原房屋的市場價值進行安置兌換。對原房進行評估不僅是貨幣補償安置的依據(jù)，也是房屋產(chǎn)權調(diào)換結(jié)算差價的依據(jù)。因此，對原房的價值評估成為拆遷矛盾的焦點。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，“評估機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行評估”。

對于房屋的物理屬性來說，其所屬的區(qū)位、房屋結(jié)構(gòu)、地理位置相對來說變化比較小，在拆遷辦證的短時期內(nèi)，房屋屬性基本不變，評估價格基本能真實反映房屋的價值。隨著拆遷期限的延長，房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，拆遷房屋的價值也在悄然變化。因此，房屋價值的評估很重要的因素是時間問題，在拆遷評估和賠償時需要選擇同樣的時間點，才能真正體現(xiàn)房屋的價值。

拆遷工作有兩個基本原則，一是房屋拆遷圍繞房屋的價值進行拆遷的原則。無論是以產(chǎn)權調(diào)換的形式還是貨幣補償?shù)男问剑急仨毐ＷC通過評估的形式體現(xiàn)原房的真實價值。《物權法》規(guī)定物權包括所有權、用益物權、擔保物權，用益物權又包括占有、使用、收益權。房屋拆遷不僅是對所有權的補償，還包括用益物權的補償，特別是收益權的調(diào)整，房屋物權的價值在拆遷過程中，是由評估來體現(xiàn)的。采取實物調(diào)換，在同等地段其房屋面積是不變的，物權可以保障，不同地段其面積發(fā)生上浮或下降，可以體現(xiàn)用益物權的價值。而采取貨幣補償?shù)臉藴适窃績r值的體現(xiàn)，也是同時問段內(nèi)同等地段同等面積的房屋貨幣金額。拆遷時間與評估時間的不同，直接導致用益物權的損失，保護原房價值是對房屋物權的保護，不能因為拆遷期限的延長，導致被拆遷人原有房屋的價值發(fā)生貶值或者是房屋物權的減少或滅失。

二是保證拆遷的公平性、公正性、合理性的原則。保護拆遷雙方利益不受侵害是保證拆遷公平、公正、合理的前提。黨的十六屆三中全會明確“保障所有市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利”，對于不進入交易市場的財產(chǎn)，《憲法》也規(guī)定“公民合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”。被拆遷人是被動參與拆遷過程，對于房屋利益更應合理保護。無論被拆遷人選擇貨幣補償還是房屋調(diào)換的形式進行安置，都應保證原有房屋面積不減少，實現(xiàn)拆遷雙方利益的對等交換。我國民法的一項重要原則是對權利人的權利實行平等保護，《物權法》第4條“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”。

在房屋拆遷過程中，由于拆遷過程延長，以及政府配套設施或城市建設的加快，被拆遷地塊的土地價值也在增長。但由于拆遷評估時點確定頒發(fā)拆遷許可證的時點，對于被拆遷房屋的價值評估也定位于辦證之時，對于后期的地塊升值、房屋升值，被拆遷人不能合法享有，而對于拆遷人修建的房屋則按房地產(chǎn)市場定價。特別是在城市大發(fā)展、基礎設施建設加大的同時，城市房屋銷售價格更存在水漲船高的現(xiàn)象，無論新房還是舊房的價格都將隨著建設力度的加大而上升。如果按照辦證時點進行評估，敏感的房價早己開始上漲了，注定選擇貨幣安置的房屋此時已經(jīng)發(fā)生貶值。在瞬息萬變的房地產(chǎn)市場，新房的價格可以隨市場而定價，被拆遷房屋的價格卻定格在過去的時間，違背了市場經(jīng)濟規(guī)律，也違背了公平原則。

拆遷評估報告不僅決定拆遷談判中房屋的價值，在拆遷過程中也是管理機關及法院判決的依據(jù)。評估報告對于拆遷補償有決定性作用，法律地位也相當重要。而補償標準的高低，是引發(fā)拆遷矛盾的一個主要因素。能否讓群眾分享城市化及土地升值帶來的溢價收益，以及合理提高征地和拆遷的補償標準，是拆遷立法和實踐中應該予以關注的一個問題。

被拆遷人的利益受保護需要法律的保障。建立合理的評估制度，對被拆遷房屋價值進行合理的評估，簽約前評估師進行修正，評估時點應為簽訂合同之日，實現(xiàn)房屋的經(jīng)濟價值，保證被拆遷人原有房屋的物權。

政府對拆遷活動必須進行有效的監(jiān)督和管理，以確保拆遷的公開、公平、公正。因此，對拆遷中的房屋補償價格，政府應當出臺指導價格標準，以維護拆遷當事人的合法權益。細化拆遷評估指導價，根據(jù)不同時間的區(qū)位地段細化房屋價格，拆遷指導價的制定可以定期向社會公布，并且公布數(shù)據(jù)來源。被拆遷的房屋可按照評估價格協(xié)商補償價格，對于低于政府拆遷評估指導價的評估，可按照“指導價”標準執(zhí)行。

“拆遷”不僅是“拆”，不是簡單的將土地上原有的建筑物或其他必須拆除物拆除;而更重于“遷”，應該是對原土地使用者的暫時或永久遷移。在城市發(fā)展的過程中，建設應該是拆遷雙方互惠互利，城市發(fā)展的成果應該人人享有。拆遷人能夠順利征地拆遷，合理運用資金取得利益;被拆遷人的居住環(huán)境、居住條件得到改造;城市發(fā)展得到提高，城市居民享受城市發(fā)展的共贏結(jié)果。保護被拆遷人的合法權益是根本解決拆遷矛盾的關鍵，只有合法合理的保護各方利益，才不致因拆遷失掉民心，杜絕各類拆遷上訪極端事件的發(fā)生。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來源：臨律-對拆遷評估時點的思考，對拆遷評估時點的思考