估價(jià)時點(diǎn)是評估房地產(chǎn)價(jià)格的時間界限，由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時間性，在對城市房屋拆遷進(jìn)行評估時，估價(jià)時點(diǎn)是個十分重要的問題。

一、 合理確定拆遷評估的估價(jià)時點(diǎn)

根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。”在拆遷中對被拆遷房屋和安置用房進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估時，必然會涉及到評估時點(diǎn)的確定問題，由于房屋拆遷是個動態(tài)的過程，從開始準(zhǔn)備拆遷到拆遷實(shí)施直到房屋安置，一般需要三至五年時間，在這樣長的時間里，以哪個時間作為拆遷評估的評估時點(diǎn)呢?從實(shí)踐中來看，至少有以下幾個時點(diǎn)：決定拆遷日、拆遷動員日、拆遷許可證核發(fā)之日、拆遷公告日、開始拆遷日、拆遷完成日、開始安置日、安置完成日。在這么多的時點(diǎn)上，比較合理的價(jià)格時點(diǎn)是房屋拆遷許可證核發(fā)之日。

因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)定，拆遷房屋的拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。房屋拆遷許可證是啟動房屋拆遷的法律依據(jù)，是拆遷人獲準(zhǔn)房屋拆遷的證明文件。拆遷人在申請房屋拆遷許可證時，必須向拆遷管理部門提供建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，拆遷計(jì)劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明等資料。拆遷管理部門對申請的資料進(jìn)行認(rèn)真的審查，嚴(yán)格把關(guān)。對不符合條件的拆遷項(xiàng)目，不發(fā)給房屋拆遷許可證;對符合條件的才發(fā)給房屋拆遷許可證。因此，核發(fā)房屋拆遷許可證之日，是整個拆遷過程中十分重要的日子，標(biāo)志著拆遷工作的正式啟動與實(shí)施。從此之后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋;改變房屋、土地用途和租賃房屋。也就是說，拆遷許可證核發(fā)之后，被拆遷房屋就不能再改變。以房屋拆遷許可證核發(fā)之日表現(xiàn)的房屋市場價(jià)格，無論是對拆遷人還是被拆遷人來說，都是比較合理的。

二、 對被拆遷房屋和安置用房的估價(jià)應(yīng)統(tǒng)一估價(jià)時點(diǎn)。

在拆遷評估中，對于被拆遷人來說，如果采用貨幣補(bǔ)償?shù)?，只涉及對被拆遷房屋的價(jià)格時點(diǎn)問題。如果采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不但要對被拆遷房屋估價(jià)，還要對安置用房進(jìn)行評估。對于安置用房來說，與拆遷安置的方案有關(guān)，有的采用現(xiàn)房安置，有的采用期房安置。對于現(xiàn)房安置來說，對被拆遷房屋和安置用房的估價(jià)時點(diǎn)都是拆遷許可證核發(fā)之日，都是對現(xiàn)房的評估。但對期房評估時，因?yàn)槠诜坑性S多不確定因素，如安置房的時間、房屋的層次、朝向、室號、套型、周邊環(huán)境等等無法確定，但是基本的區(qū)位，大概的面積等是確定的。

對于期房來說，由于期房的建造時間有長有短，房價(jià)會隨著時間的變化而變化，這里就存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。這風(fēng)險(xiǎn)有兩種可能，一是房價(jià)上漲，二是房價(jià)下跌。采用將來的估價(jià)時點(diǎn)，如果房價(jià)上漲，被拆遷人要承受很大的風(fēng)險(xiǎn);如果房價(jià)下跌，拆遷人要承受風(fēng)險(xiǎn)。特別是對被拆遷人來說，如果采用將來的估價(jià)時點(diǎn)，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)概率就比較高，顯然對被拆遷人不利。那么，對期房的評估時點(diǎn)統(tǒng)一為拆遷許可證核發(fā)之日，這樣，對被拆遷人來說，安置用房的房價(jià)已基本確定，不至于承擔(dān)過多的風(fēng)險(xiǎn)，對于拆遷人來說，要根據(jù)自身的條件，抓緊落實(shí)安置用房，縮短工期，降低成本，抓好管理，提高效益。總之，這樣對雙方都有利。

對期房如何進(jìn)行評估呢?這在實(shí)踐中可以采取下列辦法來評估：對被拆遷房屋及其附屬物的評估，以公布的房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修等因素由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。安置用房的估價(jià)應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋的估價(jià)同時進(jìn)行，以房屋拆遷許可證核發(fā)的當(dāng)年公布的房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合安置用房的區(qū)位等因素確定，朝向?qū)哟蔚纫蛩卦诎仓糜梅靠⒐?，室號具體落實(shí)后，再結(jié)算。

對于房屋的具體區(qū)位、建筑面積等因素，由估價(jià)師根據(jù)實(shí)際情況逐項(xiàng)評估。房屋具體區(qū)位是指評估對象所在地段的具體位置，區(qū)位差價(jià)系數(shù)在規(guī)定的幅度內(nèi)由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)實(shí)際評估確定;建筑結(jié)構(gòu)是指房屋的結(jié)構(gòu)類型，不同的房屋結(jié)構(gòu)考慮其結(jié)構(gòu)差價(jià)率;建筑面積是指房屋所有權(quán)證或者其它合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積;成新是指房屋的新舊程度，由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)規(guī)定的房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房屋的使用保養(yǎng)狀況評估確定;層次是指房屋所在的樓層;朝向是指房屋結(jié)構(gòu)的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的戶型、特殊建筑結(jié)構(gòu)形式、周邊環(huán)境等因素，其它因素差價(jià)率在規(guī)定的幅度內(nèi)由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)實(shí)際評估確定。附屬物的補(bǔ)償價(jià)格根據(jù)規(guī)定的附屬物補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合成新評估確定。裝修的補(bǔ)償價(jià)格根據(jù)規(guī)定的裝修補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合成新評估確定。

總之，估價(jià)時點(diǎn)即是房地產(chǎn)評估中的一個原則性問題，又是房地產(chǎn)評估中的一個技術(shù)性問題，它在房地產(chǎn)評估中具有特殊重要的意義，對于保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，具有十分重要的作用，在拆遷評估中應(yīng)引起重視。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

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