有專家分析，《城市房屋拆遷估價指導意見》一個突出而微妙的特點，就是土地和房屋的評估沒有分別考慮。

在《城市房屋拆遷估價指導意見》中，對于估價的主要定義是“房屋拆遷估價”，通篇幾乎對“土地”二字避而不談。盡管《城市房屋拆遷估價指導意見》的第二條強調了這種估價行為是針對國有土地上房屋的拆遷，但是通篇沒有明確提到估價的目的之一，是對于被拆遷人因拆遷而導致其所擁有的國有土地使用權的喪失進行補償。

這個問題非常關鍵。以北京市多年沿襲的“危改”制度為例，據北京市建委開發辦拆遷處一位工作人員介紹，以危改立項土地均可先期以劃撥形式取得使用權。其中的經營性項目，直到項目后期再由開發商向政府部門補繳土地出讓金，對于回遷部分，則根據拆遷人調查統計的回遷數據免收土地出讓金。劃撥用地，國土部門需向用地人簽發建設用地批準書，憑建設用地批準書、規劃用地許可證、金融機構出具的拆遷安置補償資金證明文件、拆遷計劃、拆遷方案、拆遷資質證明文件等向區、縣國土部門申請拆遷許可證。

法律專家認為，最大的問題是被危改拆遷的國有土地上的百姓，是否擁有相應的土地使用權。如果證明其確實擁有，拆遷和批地的合法性便要受到置疑，而補償標準亦不能單方面確定。此外作為取得土地使用權的代價，土地出讓金的分配將更加復雜。從這個意義上看，拆遷當中的矛盾根源，在于現有體制能否真正保護公民的財產權不受侵害。

總而言之，拆遷評估僅僅是拆遷程序中的一個步驟，而拆遷當中諸多矛盾的真正焦點，其實是能否明確和保護被拆遷人的土地和房屋的財產關系，否則有關法規難免在關鍵問題上做模糊的文字游戲。在這個意義上，《城市房屋拆遷估價指導意見》只能說是邁出了很小的一步。

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來源：中國法院網-不應忽視補償被拆遷人的土地使用權，不應忽視補償被拆遷人的土地使用權