商服用房也稱經(jīng)營用房，包括商店(商鋪、商場、市場等)、餐館(酒家、茶館、咖啡館等)、旅館(飯店、招待所等)和娛樂場所(歌舞廳、卡拉OK廳等)的用房。

商服用房拆遷補(bǔ)償價格需要依據(jù)評估機(jī)構(gòu)評估出的市場價格確定。當(dāng)前商服用房拆遷補(bǔ)償糾紛頻發(fā)。為促進(jìn)城市舊城改造的順利進(jìn)行，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，有必要對商服用房拆遷補(bǔ)償價格的評估進(jìn)行認(rèn)真研究。商服用房及其評估具有以下7個特點：

1、商服用房有收益

商服用房或由業(yè)主自己經(jīng)營，或由業(yè)主出租給他人經(jīng)營，或以聯(lián)營的形式由業(yè)主和他人共同經(jīng)營，都能獲取收益。商服用房因為有收益，可用收益法評估其價格。

2、商服用房的年租金是年收益的基礎(chǔ)

出租他人經(jīng)營或與他人聯(lián)營的商服用房，一般都簽訂出租合同或聯(lián)營合同。合同中約定了商服用房的年租金。在商服用房的年租金中扣除年維修費用、管理費用、保險、房產(chǎn)稅等現(xiàn)金支出，一般就能得到其年凈收益。自營商服用房的年凈收益，可通過類似的商服用房的租金確定。因此，可以認(rèn)為商服用房的年租金是求取年凈收益的基礎(chǔ)。

3、區(qū)域因素、本身因素相同的商服用房的主要估價因素

區(qū)域因素主要包括區(qū)域的繁華程度、交通條件等。本身因素主要包括商服用房的臨街寬度、深度、內(nèi)部格局、樓層、樓層之間垂直運輸條件、凈高、面積、裝修狀況等。區(qū)域因素、本身因素相同的商服用房，在排除經(jīng)營品種、經(jīng)營人員的人為主觀因素后，商服用房的客觀價值應(yīng)是相同的。

4、商服用房因經(jīng)營內(nèi)容的差別，其收益與資本化率都將是不同的

一宗商服用房，有的經(jīng)營內(nèi)容單一，僅為商店、餐館、旅館、娛樂場所中的一種。有的經(jīng)營內(nèi)容不止一種，而是兩種或兩種以上經(jīng)營內(nèi)容的組合。不同經(jīng)營內(nèi)容的商服用房的年凈收益是不同的，收益法估價對應(yīng)的資本化率也是不同的。

5、報酬資本化法的報酬率可以用累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法求取，直接資本化法的資本化率可以利用類似商服用房未來第一年的收益與其售價的比值(常稱租售比)求取。

6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場

與一樓商鋪鄰接的街道，相當(dāng)于大型商場內(nèi)的商鋪過道，使沿街一樓商鋪實際經(jīng)營面積增加，計算沿街商鋪建筑面積時，應(yīng)適當(dāng)考慮其“占道”增加的經(jīng)營面積。

7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規(guī)律性

我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無自動扶梯的商場，二、三樓租金僅分別為一樓的38%、34%左右;與繁華商業(yè)街道垂直的小街道內(nèi)的商鋪租金，隨商鋪與該繁華街道的距離增加而減小。在某一確定的商業(yè)街道上，存在著租金相同的區(qū)段。根據(jù)這些規(guī)律，可以根據(jù)路線價法等方法評估商服用房的拆遷補(bǔ)償價格。

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