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房屋賣(mài)出過(guò)戶拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶，被征收時(shí)，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)這樣分配:今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

發(fā)布時(shí)間：
2024-11-04 17:42:46
作者：
圣運(yùn)律師
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房屋賣(mài)出過(guò)戶拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶，被征收時(shí)，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)這樣分配,1 買(mǎi)房人與賣(mài)房人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并交清購(gòu)房款，但因未辦理過(guò)戶登記，故買(mǎi)房人對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的房屋雖實(shí)際占有、使用、收益，但并沒(méi)有實(shí)際取得所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)。2 當(dāng)房屋

房屋賣(mài)出過(guò)戶拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶，被征收時(shí)，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)這樣分配:今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

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一、房屋賣(mài)出過(guò)戶拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶，被征收時(shí)，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)這樣分配

1.買(mǎi)房人與賣(mài)房人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并交清購(gòu)房款，但因未辦理過(guò)戶登記，故買(mǎi)房人對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的房屋雖實(shí)際占有、使用、收益，但并沒(méi)有實(shí)際取得所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)。2.當(dāng)房屋被征收時(shí)，賣(mài)房人作為登記的房屋所有權(quán)人，與征收部門(mén)簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議合法有效，但其在該協(xié)議中享有的權(quán)利為其出賣(mài)給買(mǎi)房人的房屋及土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。在此情況下，買(mǎi)房人可選擇解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也可選擇主張所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對(duì)價(jià)—拆遷補(bǔ)償款。(實(shí)踐中，征收部門(mén)可直接與實(shí)際買(mǎi)受人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。)3.在征收主體按照征收方案確定的具體補(bǔ)償數(shù)額予以補(bǔ)償后，有關(guān)利害關(guān)系人之間就該補(bǔ)償款的歸屬或分配產(chǎn)生糾紛，向人民法院提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事糾紛予以受理。人民法院受理此類(lèi)民事糾紛案件，主要是針對(duì)利害關(guān)系人之間就訴爭(zhēng)的補(bǔ)償款的歸屬或分配作出裁判。【裁判文書(shū)】中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決書(shū)(2017)最高法民再407號(hào)再審申請(qǐng)人(一審原告、二審被上訴人):秦宗孝，男，1965年生，土家族，住重慶市江北區(qū)。被申請(qǐng)人(一審被告、二審上訴人):孫建國(guó)，男，1962年出生，漢族，住重慶市九龍坡區(qū)。一審第三人:張宗勤，男，1964年生，漢族，住重慶市南川區(qū)。......一審法院認(rèn)定事實(shí):2008年6月3日，秦宗孝與孫建國(guó)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。該合同約定:一、出售房屋及土地的位置、面積及產(chǎn)權(quán)狀況:該房屋及土地位于南川區(qū)XX街道辦事處X號(hào)。國(guó)有土地使用權(quán)面積18097m2，房屋產(chǎn)權(quán)面積為12900m2左右(具體以房屋產(chǎn)權(quán)證登記面積為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為渝房XXX共字第XXXX-XXXX，共計(jì)23本)。該房屬于孫建國(guó)與張宗勤共有產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)人張宗勤放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并同意孫建國(guó)將其共有產(chǎn)權(quán)部分全部出售給秦宗孝。二、出售房屋的售價(jià)及支付辦法。孫建國(guó)出售給秦宗孝的房屋及土地不包括在此范圍內(nèi)的生產(chǎn)設(shè)施、設(shè)備及生產(chǎn)用具、產(chǎn)品包裝、辦公設(shè)施設(shè)備等，僅指房屋和土地，但電力設(shè)施及設(shè)備及其戶口的一半屬轉(zhuǎn)讓的范圍，其轉(zhuǎn)讓價(jià)款為:525萬(wàn)元(大寫(xiě):伍佰貳拾伍萬(wàn)元整)。轉(zhuǎn)讓的上述財(cái)產(chǎn)除辦公樓及屠宰車(chē)間最遲在2009年9月30日前交付給秦宗孝外，其余財(cái)產(chǎn)最遲應(yīng)于2009年6月30日前交付給秦宗孝。三、雙方的權(quán)利和義務(wù):1、孫建國(guó)應(yīng)保證出售給秦宗孝的共有產(chǎn)權(quán)部分無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議(因政府原因無(wú)法辦理土地使用證不視為權(quán)屬爭(zhēng)議)。2、......3、......4、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記(變更登記)的辦理:由孫建國(guó)協(xié)助秦宗孝進(jìn)行辦理，在辦理過(guò)程中所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)由秦宗孝承擔(dān)(包括應(yīng)由孫建國(guó)承擔(dān)的部分)。房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅及孫建國(guó)原有的欠稅欠款與秦宗孝無(wú)關(guān)，由孫建國(guó)自行支付。第三人張宗勤在上述合同上簽字表示同意。合同簽訂后，秦宗孝履行了付款義務(wù)，孫建國(guó)履行了合同中約定的房屋、土地以及23份房屋產(chǎn)權(quán)證的交付義務(wù)。2009年7月2日，秦宗孝、孫建國(guó)與第三人張宗勤、案外人時(shí)XX簽訂了《協(xié)議書(shū)》，約定:1、孫建國(guó)已于2008年6月3日將自己與第三人合伙出資購(gòu)買(mǎi)的位于南川區(qū)XX號(hào)原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的全部土地、房屋中孫建國(guó)所有的50%部分轉(zhuǎn)讓給秦宗孝。2、原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的房屋和土地歸第三人張宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%。3、除原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的房屋和土地用水用電使用權(quán)和變電設(shè)備外的生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備、生產(chǎn)用具、產(chǎn)品包裝、辦公設(shè)施設(shè)備歸時(shí)XX、張宗勤共同所有，各占50%。4、孫建國(guó)與三張食品有限公司以及時(shí)XX、張宗勤之間已無(wú)任何矛盾和糾紛，一切債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)消滅，孫建國(guó)與張宗勤、時(shí)XX以及三張食品有限公司之間的債權(quán)債務(wù)糾紛與秦宗孝無(wú)關(guān)。孫建國(guó)在南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)和三張食品有限公司中不再享有任何權(quán)利和承擔(dān)任何義務(wù)。5、孫建國(guó)與秦宗孝于2008年6月3日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第二條約定，孫建國(guó)移交、出售房屋、土地的合同義務(wù)已履行。6、從2009年7月1日起所收取的租金歸秦宗孝和第三人張宗勤共同所有各占50%。由于該地段屬于西城片區(qū)危舊房拆遷改造范圍，秦宗孝、孫建國(guó)至今未辦理上述土地房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。2012年9月28日，孫建國(guó)向秦宗孝出具了一份《委托書(shū)》，委托秦宗孝處理關(guān)于南川區(qū)XX號(hào)食品公司肉聯(lián)廠拆遷的一切問(wèn)題。2014年2月20日，重慶市南川區(qū)人民政府發(fā)布了關(guān)于城西片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目國(guó)有土地上房屋征收的決定，秦宗孝與孫建國(guó)合同中約定的出賣(mài)的房屋被納入房屋征收范圍。2014年2月25日，重慶市南川區(qū)人民政府發(fā)布了關(guān)于城西片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目國(guó)有土地上房屋征收的公告，秦宗孝與孫建國(guó)合同中約定的出賣(mài)的房屋被納入房屋征收范圍。2014年5月18日，南川區(qū)城西片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指揮部向秦宗孝與第三人張宗勤發(fā)出了《關(guān)于原食品公司房屋征收工作聯(lián)系的函》，確認(rèn)經(jīng)秦宗孝方有關(guān)人員和指揮部現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察，X號(hào)、XX號(hào)房屋有證面積為12927.22m2(共23個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)證)，無(wú)證面積為5800.44m2。2015年11月30日，孫建國(guó)向南川區(qū)西城片區(qū)危舊房改造開(kāi)發(fā)指揮部出具了一份《申請(qǐng)書(shū)》，聲明2012年9月28日出具給秦宗孝的委托書(shū)及其委托事項(xiàng)從即日起終止委托授權(quán)內(nèi)容，秦宗孝由此取得的代理權(quán)限依法終止。2016年2月4日，重慶市南川區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局與孫建國(guó)、第三人張宗勤簽訂了《南川區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，載明:一、孫建國(guó)、張宗勤被征收房屋坐落于南川區(qū)XX街道X、XX號(hào)、土地使用證為南川國(guó)用(XX)字第XXX號(hào)，房屋所有權(quán)證23本，房屋產(chǎn)權(quán)人為孫建國(guó)、張宗勤共有，......土地使用面積為18097平方米，房屋建筑面積12927.22平方米，無(wú)證面積5800.44平方米，經(jīng)相關(guān)職能部門(mén)認(rèn)定后房屋補(bǔ)償總面積15896.06平方米。二、重慶市南川區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局應(yīng)付孫建國(guó)、張宗勤房屋補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、構(gòu)附屬物補(bǔ)償、室內(nèi)裝飾以及各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助費(fèi)用等共計(jì)75564003.5元，其中有證房屋補(bǔ)償費(fèi)47764166.18元，無(wú)證房屋經(jīng)認(rèn)定后的房屋補(bǔ)償費(fèi)10715732.32元，設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修以及其他附屬設(shè)施補(bǔ)償17084105元。一審法院認(rèn)為，本案雙方爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)有:一、孫建國(guó)和第三人張宗勤與重慶市南川區(qū)人民政府所簽訂的國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)有證部分房屋面積征收補(bǔ)償款的歸屬問(wèn)題。二、上述征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)中無(wú)證部分房屋面積的征收補(bǔ)償款的歸屬問(wèn)題。三、上述補(bǔ)償協(xié)議書(shū)中生產(chǎn)設(shè)備以及附屬設(shè)施設(shè)備征收補(bǔ)償款的歸屬。針對(duì)第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，秦宗孝與孫建國(guó)于2008年6月3日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，系雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。合同簽訂后，秦宗孝支付了約定的購(gòu)房款，孫建國(guó)交付了房屋和房產(chǎn)證書(shū)原件。但從雙方陳述的事實(shí)看，因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造范圍，故雙方至今仍未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，秦宗孝雖然與孫建國(guó)簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并按照合同的約定向?qū)O建國(guó)交清了全部購(gòu)房款，但因未在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記，故秦宗孝對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的房屋雖實(shí)際占有、使用、收益，但并沒(méi)有實(shí)際取得所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、或者消滅的，自法律文書(shū)或者是人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”之規(guī)定，因所購(gòu)房屋物權(quán)已因拆遷而消滅，則秦宗孝已無(wú)法取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)。孫建國(guó)作為涉案房屋登記的所有權(quán)人，與第三人張宗勤一起與重慶市南川區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局簽訂的國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，合法有效。在一定意義上而言，孫建國(guó)在該協(xié)議中的合同權(quán)利即為其出賣(mài)給秦宗孝的房屋及土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十五條“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，孫建國(guó)在已收取了購(gòu)房款的情況下，本應(yīng)及時(shí)將出賣(mài)房屋過(guò)戶登記至秦宗孝名下，現(xiàn)因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權(quán)消滅，在此情況下，秦宗孝可選擇解除合同，也可選擇主張所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對(duì)價(jià)—拆遷補(bǔ)償款，現(xiàn)因?qū)O建國(guó)亦尚未實(shí)際領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款，則秦宗孝請(qǐng)求確認(rèn)其享有上述征收補(bǔ)償協(xié)議中孫建國(guó)所出賣(mài)給秦宗孝的房屋及土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款，符合法律規(guī)定和權(quán)利義務(wù)相一致原則，應(yīng)予支持。秦宗孝在庭審中明確其主張的拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)系按照上述拆遷協(xié)議中孫建國(guó)所享有的合同權(quán)益作為依據(jù)，故本案拆遷協(xié)議所指向的有證部分房屋及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，理應(yīng)由秦宗孝和第三人張宗勤共同享有，各占50%的份額，孫建國(guó)因已將被征收標(biāo)的物出賣(mài)并收取了購(gòu)房款而無(wú)權(quán)重復(fù)享有征收補(bǔ)償款。針對(duì)焦點(diǎn)二，重慶市南川區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局于2016年2月4日與孫建國(guó)、第三人張宗勤簽訂的《南川區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，確定了位于南川區(qū)XX街道X、XX號(hào)的房屋補(bǔ)償總面積15896.06平方米，房屋補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、構(gòu)附屬物補(bǔ)償?shù)雀黝?lèi)補(bǔ)償款共計(jì)75564003.5元。因上述補(bǔ)償款包括有證房屋補(bǔ)償費(fèi)47764166.18元，無(wú)證房屋補(bǔ)償費(fèi)10705732.32元，設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修以及其他附屬設(shè)施補(bǔ)償17084105元。秦宗孝主張其應(yīng)享有上述補(bǔ)償款總額75564003.5元的50%。孫建國(guó)主張無(wú)證部分房屋面積補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)由其享有，其理由是無(wú)證部分面積是孫建國(guó)在2005年9月20日前添附的部分，且根據(jù)雙方《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容只限于房屋和土地。第三人張宗勤認(rèn)為秦宗孝無(wú)權(quán)享有設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修以及其他附屬設(shè)施補(bǔ)償17084105元。一審法院認(rèn)為，雖然秦宗孝與孫建國(guó)2008年6月所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定轉(zhuǎn)讓的范圍只限于房屋和土地，但2009年7月2日，秦宗孝、孫建國(guó)與第三人張宗勤、案外人時(shí)XX簽訂的四方《協(xié)議書(shū)》中第四條明確約定了孫建國(guó)在南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)和三張食品有限公司中不再享有任何權(quán)利和承擔(dān)任何義務(wù)，從2009年7月1日起所收取的租金歸秦宗孝和第三人共同所有，各占50%。從上述內(nèi)容看，孫建國(guó)轉(zhuǎn)讓給秦宗孝的是包括但不限于房屋和土地的原南川市食品公司肉聯(lián)廠的所有已存在的不動(dòng)產(chǎn)和固定構(gòu)筑物(即無(wú)證部分面積)50%的份額;且從合同的實(shí)際履行看，孫建國(guó)自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以來(lái)，再未對(duì)南川區(qū)XX街道X、XX號(hào)南川市食品公司肉聯(lián)廠的任何房屋及土地進(jìn)行過(guò)占有使用或者管理維護(hù)，涉案房屋一直系秦宗孝與第三人共同占有和使用。故一審法院結(jié)合上述合同條款以及履行情況，綜合認(rèn)定各方的真實(shí)意思表示是:孫建國(guó)向秦宗孝轉(zhuǎn)讓位于南川區(qū)XX街道X、XX號(hào)原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的全部土地、房屋(包括固定構(gòu)筑物等)中孫建國(guó)所有的部分，即50%的份額;以及電力設(shè)施及設(shè)備和戶口的一半產(chǎn)權(quán)。其中所涉無(wú)證部分房屋及構(gòu)筑物，在雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)即已存在并具有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，且經(jīng)拆遷主管單位認(rèn)可并給予按實(shí)有面積一半計(jì)算的補(bǔ)償款。孫建國(guó)抗辯認(rèn)為無(wú)證部分房屋屬于違章建筑，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。結(jié)合上述分析，該無(wú)證部分面積雖未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中標(biāo)明，亦應(yīng)系包含在所轉(zhuǎn)讓的50%的份額中，故本案拆遷協(xié)議所指向的無(wú)證房屋經(jīng)認(rèn)定后的房屋補(bǔ)償費(fèi)用亦應(yīng)由秦宗孝和第三人張宗勤共同享有。孫建國(guó)提出的其應(yīng)當(dāng)享有無(wú)證面積部分補(bǔ)償款的抗辯主張，與事實(shí)不符，一審法院不予采納。針對(duì)焦點(diǎn)三，至于生產(chǎn)設(shè)備以及其他附屬設(shè)施設(shè)備補(bǔ)償款的歸屬問(wèn)題。《南川區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)(國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)結(jié)算表)》中明確載明設(shè)施設(shè)備主要包括凍庫(kù)補(bǔ)償189783元、原食品公司肉聯(lián)廠設(shè)施設(shè)備殘值補(bǔ)償10萬(wàn)元、三張食品有限公司等設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修及其他附屬補(bǔ)償17084105元。而秦宗孝與孫建國(guó)簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以及秦宗孝、孫建國(guó)與第三人張宗勤、案外人時(shí)XX簽訂的四方《協(xié)議書(shū)》中明確載明，孫建國(guó)向秦宗孝轉(zhuǎn)讓的范圍不包括三張食品有限公司以及原南川區(qū)肉聯(lián)廠的生產(chǎn)設(shè)施、設(shè)備及生產(chǎn)用具、產(chǎn)品包裝、辦公設(shè)施設(shè)備等，故秦宗孝主張對(duì)上述補(bǔ)償款享有權(quán)利，無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。如秦宗孝認(rèn)為該部分補(bǔ)償款中包含了電力設(shè)施及設(shè)備和戶口的補(bǔ)償，或者認(rèn)為其在孫建國(guó)向其交付房屋后，與第三人張宗勤共同對(duì)上述設(shè)施進(jìn)行了新的添附和管理，其應(yīng)享有部分權(quán)益，則可與第三人張宗勤另行協(xié)商分配。該部分事實(shí)的認(rèn)定與爭(zhēng)議屬于秦宗孝與第三人張宗勤之間的爭(zhēng)議，不屬于本案的秦宗孝與孫建國(guó)的爭(zhēng)議范圍，本案不予處理。綜上，本案拆遷補(bǔ)償協(xié)議所列的費(fèi)用結(jié)算清單上有證房屋補(bǔ)償費(fèi)47764166.18元中包含了凍庫(kù)補(bǔ)償款10萬(wàn)元以及原食品公司肉聯(lián)廠設(shè)施設(shè)備殘值189783元，而該兩部分設(shè)施設(shè)備補(bǔ)償款不應(yīng)由秦宗孝享有，故本案現(xiàn)可以認(rèn)定的秦宗孝與第三人張宗勤共有的部分是:有證房屋補(bǔ)償費(fèi)47764166.18元-100000元-189783元=47474383.18元，無(wú)證房屋補(bǔ)償費(fèi)10705732.32元，共計(jì)58180115.5元。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百三十條、第一百三十五條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十五條、第二十八條、第九十四條之規(guī)定，一審判決:一、秦宗孝與第三人張宗勤共同享有位于重慶市南川區(qū)西城街道西大街4號(hào)、14號(hào)18097平方米土地使用權(quán)、15896.06平方米房屋以及該土地上的構(gòu)筑物、房屋的裝飾裝修等相關(guān)征收補(bǔ)償費(fèi)用58180115.5元。其中，秦宗孝享有上述款項(xiàng)的50%。二、駁回秦宗孝的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)230710元，由秦宗孝負(fù)擔(dān)43435元，由孫建國(guó)負(fù)擔(dān)187275元。孫建國(guó)不服一審判決，上訴請(qǐng)求:1.撤銷(xiāo)一審判決，依法改判駁回秦宗孝關(guān)于無(wú)證部分房屋補(bǔ)償費(fèi)的訴訟請(qǐng)求或者發(fā)回重審;2.本案訴訟費(fèi)用由秦宗孝承擔(dān)。二審法院認(rèn)定事實(shí)與一審法院認(rèn)定事實(shí)一致。二審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:《補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》中確定的相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用歸誰(shuí)所有。首先，孫建國(guó)、秦宗孝簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》雖約定雙方轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為23本房屋產(chǎn)權(quán)證所涉及的房屋和土地使用權(quán)，但從該《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》關(guān)于“張宗勤同意孫建國(guó)將其共有產(chǎn)權(quán)部分全部出售給秦宗孝”之約定來(lái)看，孫建國(guó)轉(zhuǎn)讓給秦宗孝的是其與張宗勤共同所有的原南川市食品公司肉聯(lián)廠的房屋和土地使用權(quán)中歸孫建國(guó)所有的部分。同時(shí)，孫建國(guó)、秦宗孝、張宗勤及時(shí)XX于2009年7月2日簽訂的《協(xié)議書(shū)》亦明確約定原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的房屋和土地歸張宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%，孫建國(guó)在原南川市食品公司肉聯(lián)廠和三張食品有限公司中不需享有任何權(quán)利和承擔(dān)任何義務(wù)。此外，孫建國(guó)自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以后，再未對(duì)南川區(qū)西城街道西大街4號(hào)、14號(hào)原南川市食品公司肉聯(lián)廠的任何房屋及土地進(jìn)行過(guò)占有、使用或者管理維護(hù)，案涉房屋一直由秦宗孝、張宗勤共同占有和使用，相應(yīng)的租金亦由秦宗孝、張宗勤所收取。以上事實(shí)亦可說(shuō)明孫建國(guó)已將其與張宗勤共同所有的原南川市食品公司肉聯(lián)廠的房屋和土地使用權(quán)中歸其所有的部分全部轉(zhuǎn)讓給秦宗孝。現(xiàn)孫建國(guó)上訴主張其未轉(zhuǎn)讓無(wú)證部分房屋，與事實(shí)不符，其該項(xiàng)上訴理由不成立。其次，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案中，孫建國(guó)與秦宗孝簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后，并未辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，故秦宗孝尚未取得案涉房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，其與孫建國(guó)之間僅系房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。在重慶市南川區(qū)人民政府決定對(duì)案涉房地產(chǎn)進(jìn)行征收后，雖由南川區(qū)土房局與孫建國(guó)、張宗勤通過(guò)簽訂《補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》的形式就案涉房地產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用予以確定，但并不因此而改變案涉房地產(chǎn)的權(quán)屬。因此，秦宗孝在本案中提起確認(rèn)之訴，要求確認(rèn)相關(guān)征收補(bǔ)償費(fèi)用中的50%歸其所有不當(dāng)。但由于在本案中，孫建國(guó)未針對(duì)有證部分房屋的補(bǔ)償費(fèi)提起上訴，亦對(duì)此未預(yù)交上訴費(fèi)用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條之規(guī)定，有證部分房屋補(bǔ)償費(fèi)不屬于二審法院的審理范圍。同時(shí)，一審判決確認(rèn)有證部分房屋補(bǔ)償費(fèi)歸秦宗孝所有，并不影響雙方之間的實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系，為減輕當(dāng)事人之間的訟累，促進(jìn)糾紛及時(shí)解決，二審法院對(duì)該部分判決內(nèi)容予以維持。最后，對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的違法建筑的認(rèn)定和處理，屬于國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，應(yīng)避免通過(guò)民事審判變相為違法建筑確權(quán)。在本案中，秦宗孝并未舉示無(wú)證部分房屋已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者無(wú)證部分房屋不需要辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的證據(jù)，該部分房屋應(yīng)認(rèn)定為違法建筑。孫建國(guó)雖已將該部分房屋出售給秦宗孝，但對(duì)該部分房屋是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償、應(yīng)當(dāng)如何補(bǔ)償屬于國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，不屬于人民法院受案范圍。因此，一審判決通過(guò)司法確認(rèn)的方式確認(rèn)該部分房屋的補(bǔ)償費(fèi)用歸秦宗孝所有不當(dāng)，其該項(xiàng)起訴應(yīng)當(dāng)予以裁定駁回，相應(yīng)的案件受理費(fèi)亦不應(yīng)收取。二審法院對(duì)此在判決中直接予以處理，不另行制作民事裁定書(shū)。對(duì)于該部分補(bǔ)償費(fèi)用，秦宗孝可另覓途徑解決。二審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:一、撤銷(xiāo)重慶市第三中級(jí)人民法院(2016)渝03民初14號(hào)民事判決;二、秦宗孝、張宗勤共同享有位于重慶市南川區(qū)西城街道西大街4號(hào)、14號(hào)有證部分房屋、土地使用權(quán)的相關(guān)征收補(bǔ)償費(fèi)用47474383.18元。其中，秦宗孝享有上述款項(xiàng)的50%;三、駁回秦宗孝的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)203946元，由秦宗孝負(fù)擔(dān)75813元，由孫建國(guó)負(fù)擔(dān)128133元。孫建國(guó)預(yù)交的二審案件受理費(fèi)49270元，予以退還。本判決為終審判決。本院再審認(rèn)定事實(shí)與一、二審認(rèn)定事實(shí)一致。本院再審認(rèn)為，根據(jù)各方當(dāng)事人的再審請(qǐng)求、理由以及答辯、陳述意見(jiàn)，本案的焦點(diǎn)問(wèn)題包括利害關(guān)系人之間就沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證照房產(chǎn)的征收補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)生糾紛能否通過(guò)民事訴訟解決，以及本案當(dāng)事人之間訴爭(zhēng)的無(wú)證房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)如何分配問(wèn)題。關(guān)于利害關(guān)系人之間就沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證照房產(chǎn)的征收補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)生糾紛能否通過(guò)民事訴訟解決的問(wèn)題。根據(jù)物權(quán)法定原則，不動(dòng)產(chǎn)以在有權(quán)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)屬登記作為取得物權(quán)的法定依據(jù)。但在現(xiàn)實(shí)中不可避免地存在著沒(méi)有取得規(guī)劃許可證和產(chǎn)權(quán)證的無(wú)證房產(chǎn)，此類(lèi)無(wú)證房產(chǎn)不能按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律法規(guī)進(jìn)行物權(quán)的設(shè)立、變更以及消滅登記。此類(lèi)無(wú)證房產(chǎn)即使在相關(guān)的利害關(guān)系人之間流轉(zhuǎn)，相關(guān)的利害關(guān)系人也僅是取得對(duì)該無(wú)證房產(chǎn)的占有和使用。在國(guó)家征收時(shí)，一般情況下征收主體根據(jù)先前確定的征收方案針對(duì)無(wú)證房產(chǎn)作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。在征收主體按照征收方案確定的具體補(bǔ)償數(shù)額予以補(bǔ)償后，有關(guān)利害關(guān)系人之間就該征收補(bǔ)償費(fèi)的歸屬或分配產(chǎn)生糾紛，向人民法院提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事糾紛予以受理。人民法院受理此類(lèi)民事糾紛案件，主要是針對(duì)利害關(guān)系人之間就訴爭(zhēng)的征收補(bǔ)償費(fèi)的歸屬或分配作出裁判。因征收主體已對(duì)該無(wú)證房產(chǎn)作出了征收補(bǔ)償決定，因此人民法院審理此類(lèi)案件并不涉及對(duì)該被征收的無(wú)證房產(chǎn)變相認(rèn)定為違法建筑的確權(quán)問(wèn)題。二審判決認(rèn)定本案訴爭(zhēng)的無(wú)證房產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用分配涉及到違法建筑確權(quán)并以此駁回秦宗孝就該部分的起訴，屬于適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。關(guān)于本案當(dāng)事人之間訴爭(zhēng)的無(wú)證房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)如何分配問(wèn)題。孫建國(guó)、秦宗孝均認(rèn)可雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方對(duì)依據(jù)該合同交付的有產(chǎn)權(quán)證的房屋及土地部分并無(wú)爭(zhēng)議，爭(zhēng)議焦點(diǎn)是涉案無(wú)產(chǎn)權(quán)證明的房產(chǎn)因政府征收行為而支付的補(bǔ)償款歸屬問(wèn)題。該無(wú)證房產(chǎn)位于雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》涉及的原南川市食品公司肉聯(lián)廠所屬資產(chǎn)范圍內(nèi)。2009年7月2日，孫建國(guó)、秦宗孝與第三人張宗勤、案外人時(shí)XX四方簽訂的《協(xié)議書(shū)》約定，孫建國(guó)于2008年6月3日將原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)的全部土地和房屋中其所有的份額轉(zhuǎn)讓給秦宗孝，該廠資產(chǎn)中的房屋、土地歸張宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%，孫建國(guó)就該廠資產(chǎn)不再享有任何權(quán)利和承擔(dān)任何義務(wù)，秦宗孝和張宗勤共同所有房屋、土地租金收益，并各占50%。上述《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《協(xié)議書(shū)》雖未明確孫建國(guó)轉(zhuǎn)讓的原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)是否包括訴爭(zhēng)的無(wú)證房產(chǎn)，但結(jié)合孫建國(guó)自2009年向秦宗孝交付后，再未對(duì)涉案南川市食品公司肉聯(lián)廠任何房屋及土地進(jìn)行占有、使用或者管理維護(hù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定孫建國(guó)與秦宗孝之間具有流轉(zhuǎn)該無(wú)證房產(chǎn)的意思表示，并且已實(shí)際交付，秦宗孝自2009年起已經(jīng)與第三人張宗勤實(shí)際占有和使用該無(wú)證房產(chǎn)。一審判決對(duì)此焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定和處理符合法律規(guī)定，應(yīng)予維持。綜上，秦宗孝再審所提出的判令無(wú)證房產(chǎn)的征收補(bǔ)償費(fèi)用歸其與第三人張宗勤共同享有，秦宗孝享有該款項(xiàng)的50%的請(qǐng)求具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:一、撤銷(xiāo)重慶市高級(jí)人民法院(2016)渝民終596號(hào)民事判決;二、維持重慶市第三中級(jí)人民法院(2016)渝03民初14號(hào)民事判決。一審案件受理費(fèi)230710元，按一審判決執(zhí)行;二審案件受理費(fèi)49270元，由孫建國(guó)負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。審判長(zhǎng) 李延忱審判員李曉云審判員王丹二_一七年十二月二十八日

二、房屋買(mǎi)賣(mài)還未過(guò)戶，被征收后征收補(bǔ)償應(yīng)該怎么分配

房屋的買(mǎi)賣(mài)交易是市場(chǎng)上很重要的買(mǎi)賣(mài)行為，其牽涉著公民個(gè)人巨大財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。

因此，在房屋的買(mǎi)賣(mài)交易上發(fā)生的糾紛也非常之多。

再加上城鎮(zhèn)化的征收拆遷，房屋買(mǎi)賣(mài)交易更顯得復(fù)雜繁瑣，尤其是買(mǎi)賣(mài)被征收拆遷的房屋。

如若處理不好，則會(huì)侵害幾方的公民利益。

今天，北京在明律師事務(wù)所拆遷律師來(lái)給您講講，在實(shí)踐當(dāng)中，很多被拆遷人較為關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，即：房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成，但還未過(guò)戶。

此時(shí)如遇到征收拆遷，這個(gè)房屋的拆遷補(bǔ)償款是該給賣(mài)家呢？還是給買(mǎi)家？

在拆遷實(shí)踐中，經(jīng)常遇到這樣一種情況：賣(mài)家與買(mǎi)家本已達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)合意，且買(mǎi)家支付了定金或是房屋的全部的價(jià)款，但由于各種原因可能還未來(lái)得及辦理房屋的過(guò)戶登記。

這時(shí)候遇到房屋拆遷了，房屋的拆遷補(bǔ)償比原來(lái)該房屋的交易的價(jià)格，翻了數(shù)倍。

面對(duì)巨額利益，賣(mài)家和買(mǎi)家都會(huì)以自己享有房屋拆遷的補(bǔ)償主體資格而爭(zhēng)搶征收拆遷補(bǔ)償款。

那此時(shí)房屋征收拆遷補(bǔ)償款到底該給誰(shuí)呢？

根據(jù)《民法典》的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

該規(guī)定的意思是說(shuō)：房屋買(mǎi)賣(mài)如果沒(méi)有辦理房屋的過(guò)戶登記，即使買(mǎi)家付了錢(qián)，該房屋的所有權(quán)人還是賣(mài)家。

賣(mài)家還能對(duì)房屋實(shí)施一切權(quán)利。

而此時(shí)對(duì)于交了錢(qián)的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，賣(mài)家只是欠債的人，買(mǎi)家有權(quán)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同約定要求出賣(mài)人交付房屋、配合辦理過(guò)戶登記。

而根據(jù)《征收條例》第4條規(guī)定，房屋征收的補(bǔ)償對(duì)象為房屋所有權(quán)人。

綜上：如果房屋買(mǎi)賣(mài)僅完成了交易行為，而沒(méi)有辦理房屋的過(guò)戶登記，房屋的征收補(bǔ)償款項(xiàng)是應(yīng)該給付給原賣(mài)家(即房屋所有人)的。

而此時(shí)對(duì)于買(mǎi)家的損失，買(mǎi)家可通過(guò)提起違約等賠償訴訟，承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，如果房屋買(mǎi)賣(mài)不及時(shí)辦理過(guò)戶登記，買(mǎi)家的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。

同時(shí)，買(mǎi)家支付了購(gòu)房款既未獲得交易房屋的產(chǎn)權(quán)，也未獲得房屋征收補(bǔ)償，雖然其可以通過(guò)合同向出賣(mài)人主張違約賠償，但卻無(wú)形中加劇了社會(huì)矛盾的產(chǎn)生，對(duì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定非常不利。

所以，房屋買(mǎi)賣(mài)，不管是買(mǎi)家，還是賣(mài)家，都要積極履行房屋買(mǎi)賣(mài)的所有程序，以避免產(chǎn)生不必要的糾紛麻煩。

上述法理僅是框架性的邏輯，不針對(duì)個(gè)案。

三、房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶，拆遷補(bǔ)償款歸誰(shuí)所有

買(mǎi)房后遇到拆遷，不論是否過(guò)戶拆遷補(bǔ)償款應(yīng)歸買(mǎi)方所有。我國(guó)實(shí)行的是不動(dòng)產(chǎn)登記生效制度，房產(chǎn)過(guò)戶未經(jīng)登記，是不發(fā)生法律效力的，不能證明自己是合法的產(chǎn)權(quán)人，補(bǔ)償款會(huì)支付給房屋所有權(quán)證登記的那個(gè)人，就是賣(mài)房子的人，買(mǎi)房子是另外的關(guān)系，拆遷補(bǔ)償只能雙方通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成就只能通過(guò)民事訴訟的方式解決。如果不辦理過(guò)戶手續(xù)，極有可能會(huì)無(wú)法拿到拆遷補(bǔ)償，因?yàn)閺姆山嵌日f(shuō)，房產(chǎn)證上的名字的人，才是房產(chǎn)所有者，拆遷補(bǔ)償也歸房產(chǎn)證所有人擁有。所以應(yīng)當(dāng)及時(shí)過(guò)戶。

一、房屋拆遷補(bǔ)償款包括的內(nèi)容有哪些

1、房屋重置費(fèi)

此項(xiàng)補(bǔ)償要求被拆遷人必須為房屋的合法所有權(quán)人，不得是違章建筑。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條的規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

但是，拆遷律師提醒大家，違法建筑也分不同況：

（1）對(duì)依法應(yīng)當(dāng)予以拆除的，進(jìn)行拆除并不予補(bǔ)償；

（2）對(duì)于拆遷公告前可以補(bǔ)辦手續(xù)的違章建筑或手續(xù)不全的房屋等，要根據(jù)實(shí)際情況，應(yīng)予補(bǔ)償?shù)膭t予以補(bǔ)償。

2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)

房屋被拆可能會(huì)導(dǎo)致被拆遷人一時(shí)無(wú)家可歸。不論是租房、住在別人家無(wú)疑都會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用。周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)就是針對(duì)此種情況，根據(jù)當(dāng)?shù)刈夥繕?biāo)準(zhǔn)，根據(jù)被拆遷人家庭人口數(shù)量給予相應(yīng)補(bǔ)償。

3、其他獎(jiǎng)勵(lì)性費(fèi)用

一般為促進(jìn)拆遷工作的順利進(jìn)行，拆遷方會(huì)根據(jù)拆遷項(xiàng)目的實(shí)際情況并結(jié)合法律法規(guī)，設(shè)定一定的獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償。如果被拆遷人積極房屋拆遷配合拆遷工作或自愿做出一些犧牲如搬至郊區(qū)居住或不要求重新安置房屋的都可以享受到此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。

二、征地拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

四、房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶拆遷補(bǔ)償款歸誰(shuí)

一、房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶拆遷補(bǔ)償款歸誰(shuí)？1、買(mǎi)賣(mài)房后遇到拆遷，不論是否過(guò)戶拆遷補(bǔ)償款應(yīng)歸買(mǎi)方所有。我國(guó)實(shí)行的是不動(dòng)產(chǎn)登記生效制度，房產(chǎn)過(guò)戶未經(jīng)登記，是不發(fā)生法律效力的，不能證明自己是合法的產(chǎn)權(quán)人，補(bǔ)償款會(huì)支付給房屋所有權(quán)證登記的那個(gè)人，就是賣(mài)房子的人，買(mǎi)房子是另外的關(guān)系，拆遷補(bǔ)償只能雙方通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成就只能通過(guò)民事訴訟的方式解決。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十八條征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。二、拆遷補(bǔ)償款的注意事項(xiàng)？1、售后公房的拆遷屬于私房的拆遷范圍，不應(yīng)適用公房拆遷的有關(guān)政策。此時(shí)的拆遷補(bǔ)償款能否列入夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍，關(guān)鍵是看售后公房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；2、主張分割拆遷補(bǔ)償款的一方要注意收集被拆遷房屋權(quán)屬取得情況的證據(jù)。若被拆遷的房屋是私房，需要收集被拆遷的房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的證據(jù)。若被拆遷的是公房則要收集公房承租權(quán)是婚后取得的證據(jù)。可以請(qǐng)專業(yè)律師搜集證據(jù)；3、注意收集拆遷發(fā)生地的相關(guān)拆遷政策，并據(jù)此收集相關(guān)證明材料；4、主張分割拆遷補(bǔ)償款的一方要注意收集被拆遷房屋權(quán)屬取得情況的證據(jù)。若被拆遷的房屋是私房，需要收集被拆遷的房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的證據(jù)。若被拆遷的是公房則要收集公房承租權(quán)是婚后取得的證據(jù)；5、注意收集拆遷發(fā)生地的相關(guān)拆遷政策，并據(jù)此收集相關(guān)證明材料。

五、對(duì)于征收已買(mǎi)賣(mài)但未過(guò)戶的房屋補(bǔ)償款該給誰(shuí)

法律分析：房屋買(mǎi)賣(mài)后未辦理過(guò)戶登記的，如果雙方對(duì)房屋所有權(quán)沒(méi)有爭(zhēng)議的，房屋征收補(bǔ)償應(yīng)該歸買(mǎi)受人，如果雙方有爭(zhēng)議的，可以向法院起訴確定房屋所有權(quán)，再將征收補(bǔ)償給判決書(shū)規(guī)定的所有權(quán)人。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。

第三條房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則。

第四條市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)(以下稱房屋征收部門(mén))組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條

依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

《物權(quán)法》第四十二條征收

為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。