土地征收審批單案例分析報告,浙江高院房屋拆遷案例：如何進行未登記建筑的認定,在征地拆遷過程中，未登記建筑的認定應當結合法律規(guī)定、當?shù)卣摺徟掷m(xù)、建造年代、當事人過錯等因素綜合判斷。參照《溫州市區(qū)征收國有土地上未登記房屋認定辦法的通知》（
在征地拆遷過程中，未登記建筑的認定應當結合法律規(guī)定、當?shù)卣摺徟掷m(xù)、建造年代、當事人過錯等因素綜合判斷。參照《溫州市區(qū)征收國有土地上未登記房屋認定辦法的通知》（溫政辦[2012]74號，該通知第十一條規(guī)定，溫州市區(qū)舊村改造、農(nóng)房集聚等建設活動需要搬遷房屋的，參照本辦法執(zhí)行。）
第五條規(guī)定：“在土地及城鄉(xiāng)規(guī)劃相關法律及我市相關管理制度施行前建成的未登記房屋，可視為合法建筑：（一）位于舊城區(qū)內(nèi)，《城市規(guī)劃條例 》實施前已建成的；（二）位于舊城區(qū)外，《中華人民共和國土地管理法》或《中華人民共和國城市規(guī)劃法》實施前已建成的。”第六條：“有下列情形之一，因歷史原因?qū)徟掷m(xù)不完整而未登記的房屋，經(jīng)依法認定、處理后，可視為合法建筑：……（六）1990年3月31日前取得鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以上人民政府或縣級以上人民政府土地、規(guī)劃、建設部門批準文件的農(nóng)村村民住宅房屋。”涉案14.59平方米房屋為再審申請人1986年建成的房屋“人”字形屋頂中的遺留部分，且涉案房屋建造經(jīng)過土地審批并取得權屬證書，被申請人在簽訂被訴協(xié)議時按照“視為合法建筑”處理，具有相應的事實和政策依據(jù)。
老城區(qū)是歷史形成的，老城改造工作中對無證照建筑的處理是我們必須面對的現(xiàn)實問題。我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規(guī)定拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。無證照房屋包括未登記、確權和未被登記、確權的房屋，并不完全都是違章建筑。如果將無證建筑一律視為違章建筑，實施無償拆除，這種作法容易引發(fā)不良的社會后果：一是容易傷害無辜者的利益，人為地將合法存在的無證照房屋列入違章建筑之列，造成上訪、訴訟案件增多，不利于社會的穩(wěn)定；二是驅(qū)使違章建筑當事人違規(guī)辦照，滋生腐敗行為，加大老城改造的成本。因此，對老城區(qū)無證建筑的處理，筆者認為在法律的框架下，應本著尊重歷史面對現(xiàn)實的原則處理，具體建議如下：
1、應當比照有證房屋處理的情形。結合城市規(guī)劃行政管理工作的演變發(fā)展過程，應有所區(qū)別的對待無證房的拆遷補償問題，首先1984年元月《規(guī)劃管理條例》出臺以前，私自所建的無證房，應按有證房屋的條件，對其評估房地產(chǎn)市場價格進行補償；其次，1984年元月至1990年4月1日《城市規(guī)劃法》開始施行期間，所建的無證房，按對其評估的房地產(chǎn)市場價格，扣除建房應交納的有關稅費后進行補償；再其次，1990年4月1日以后所建的無證房，若使用居住時，末影響城市規(guī)劃，則按重置價減去已使用年限折舊后進行補償，但要適當交納罰款。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設工程規(guī)劃許可證件或者違反工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門責令限期改正，并處罰款。據(jù)此，在審查拆除該類房屋的案件時，應讓主管拆遷事宜的行政機關提供同級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門認定該無證房屋存在嚴重影響了城市規(guī)劃結論，否則，應將該類房屋作為有證房屋處理，同時，可在應支付的拆遷補償費用中，協(xié)助扣除同級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門對其課以罰款的數(shù)額。我市也出臺了類似的雙清政策，對1997年以前建設的房屋因各種情況沒有辦理準建手續(xù)的，在雙清時一律視為經(jīng)過審批，同意補辦房屋產(chǎn)權手續(xù)。故，在拆遷這些房屋時，如果具備當時雙清辦證的條件，還應按當時的政策處理，視為有證房屋處理，在補償款中扣除相應的雙清辦證費用即可。這樣處理，不僅將推動老城改造工作的順利進行，而且對社會穩(wěn)定起到積極的作用，有利于拆遷工作進入良性循環(huán)。
2、按違章建筑處理的情形。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，只要城市房屋拆遷主管部門能夠提供同級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門作出的認定被拆房屋屬于嚴重影響城市規(guī)劃，并認定為違章建筑的結論，則將其作為違章建筑予以拆除，不予補償；如果沒有同級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門認定為違章建筑的結論，城市房屋拆遷主管部門自行將其作為違章建筑，不予補償，這勢必會造成被拆遷人的訴訟、信訪、甚至是無休止的上訪，給社會，給政府，給國家?guī)砀嗟呢撁嬗绊憽２捎渺`活變通的方法解決歷史遺留問題，無疑會起到減少被拆遷入的財產(chǎn)損失，穩(wěn)定社會的作用。總之，老城改造中的拆遷涉及老百姓切身利益，是影響社會穩(wěn)定的重要因素，我們一定要充分認識到做好拆遷工作對于促進老城改造和維護社會穩(wěn)定的重要性，認真研究拆遷當事人關心的熱點和難點問題，尋求解決老百姓反映強烈的，矛盾突出的問題，打破方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，減少拆遷矛盾。確保社會穩(wěn)定，在穩(wěn)定中方能推進改革、發(fā)展，在改革發(fā)展中才能實現(xiàn)國家的長治之安。
農(nóng)村三種違建可不拆依據(jù)是：1.不影響他人生活的小范圍違建。2.未經(jīng)批準占用的集體用地建造房子，經(jīng)過半數(shù)村民同意。3.農(nóng)民唯一的住宅。在農(nóng)村除了以上的三種違建情況的房子不需要被拆除外，其余的違建房子都會被相關部門責令拆除。農(nóng)村建房政策：1.禁止私自占用耕地違規(guī)違法建房。《土地管理法》規(guī)定，私自占用耕地建房的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門責令限期改造或者治理，可以并處罰款。2.村要求一戶一宅。在農(nóng)村已經(jīng)有了房屋，再申請宅基地建房的將不予通過。3.宅基地回收。宅基地閑置荒廢兩年以上的，由村集體回收。4.農(nóng)村宅基地面積標準。農(nóng)村建房所申請的宅基地不得超過當?shù)卣块T的規(guī)定。5.農(nóng)村戶口，屬于村集體組織內(nèi)部成員才可申請宅基地建房，戶口遷出農(nóng)村的居民，不屬于村集體組織成員，不得申請宅基地總面積不超規(guī)定的一戶多宅根據(jù)我國的土地法，農(nóng)村的宅基地必須是一戶一宅。對于農(nóng)村存在的一戶多宅的情況，多出來的宅基地是要被集體回收的。但也有例外的情況，如果農(nóng)民朋友有不止一處的宅基地，可是這些宅基地的面積總和加起來還是不到當?shù)氐恼氐臉藴实脑挘沁@種情況也是合法的，那么在宅基地上蓋的房子就不用拆，農(nóng)民也可以繼續(xù)住。農(nóng)村居民的唯一住房如果違建的農(nóng)村房屋是農(nóng)民的唯一住房，沒有其他宅基地和房屋，那么即使房屋是違建也不應徑行拆除。因為國家從根本上來說，是為了保障農(nóng)民的基本利益，不會因為政策的原因而讓農(nóng)民無處居住。即使違建特別嚴重，也只會要求農(nóng)民進行小范圍的調(diào)整，不必全拆。歷史遺留下來的“違章建筑”由于歷史等各種原因，農(nóng)村還存在著不少一戶多宅和宅基地面積超標的情況。按照現(xiàn)在的建房標準，都不符合一戶一宅和宅基地面積標準的原則。然而在當初那個建房的時間段內(nèi)，農(nóng)村對于建房并沒有這么多的要求和標準，在建房的當時是屬于合法的，這種情況下的農(nóng)村房屋也是可以不必拆除的。法律依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。第六十八條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。
違建房屋想認定，必須經(jīng)過法定程序！丨拆遷律師刀吉才讓
法律分析：人民法院司法權不能代替行政權直接在法院的判決中直接認定建筑為違法建筑。
法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第六十五條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
《中華人民共和國土地管理法》 第七十七條 未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處
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投稿：金南
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