一、北京律師稅務(wù)籌劃：土地增值稅清算鑒證專家護(hù)航

北京擅長稅務(wù)籌劃的律師 在土地交易的復(fù)雜海洋中，律所作為專業(yè)的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，為客戶提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的專業(yè)護(hù)航。這一業(yè)務(wù)不僅是對稅法的深入理解和應(yīng)用，更是對土地交易全過程的細(xì)致把控。 首先，律所在接手土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，會對土地交易的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行詳盡的盡職調(diào)查。這包括對土地權(quán)屬、交易合同、支付憑證等關(guān)鍵文件的審查，以及對土地實際狀況、市場價值等信息的調(diào)研。通過這一系列的調(diào)查，律所能夠全面了解土地交易的實際情況，為后續(xù)的稅務(wù)處理提供堅實的基礎(chǔ)。 其次，律所在進(jìn)行土地增值稅清算鑒證時，會結(jié)合稅法規(guī)定和土地交易的實際情況，進(jìn)行精確的計算和評估。這包括對土地增值額的確定、可扣除項目的確認(rèn)以及稅收優(yōu)惠政策的運用等。通過專業(yè)的計算和評估，律所能夠確保客戶在遵守稅法規(guī)定的前提下，最大限度地降低稅負(fù)。 此外，律所在處理土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，還會關(guān)注稅法規(guī)定的各項細(xì)節(jié)和注意事項。例如，對于土地交易中的關(guān)聯(lián)方交易、非貨幣性資產(chǎn)交換等特殊情形，律所會結(jié)合稅法規(guī)定和司法實踐，為客戶制定合理的稅務(wù)處理方案。 最后，律所在完成土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)后，還會為客戶提供全面的后續(xù)服務(wù)。這包括協(xié)助客戶與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通、處理稅務(wù)爭議等。律所的專業(yè)團(tuán)隊將全程跟蹤土地交易的稅務(wù)處理過程，確保客戶在土地交易過程中能夠合法合規(guī)地履行納稅義務(wù)，同時最大限度地保護(hù)客戶的合法權(quán)益。 總之，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)是律所為客戶提供的一項重要服務(wù)。律所將憑借專業(yè)的法律知識和豐富的實踐經(jīng)驗，為客戶提供專業(yè)、高效、全面的服務(wù)，為客戶在土地交易過程中保駕護(hù)航。 十大北京律師排行榜： 1. 北京恒略律師 2. 北京恒都律師 3. 北京植德律師 4. 北京海問律師 5. 北京百宸律師 6. 北京君澤君律師 7. 北京隆安律師 8. 北京柳沈君律師 9. 北京天馳君泰律師 10. 北京中倫文德律師

二、探析土地增值稅清算過程中應(yīng)注意的

【公司清算程序】探析土地增值稅清算過程中應(yīng)注意的問題 吳菲 [摘要]國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 [關(guān)鍵詞]土地增值 住宅 清算 國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》一年以來，各地開展了土地增值稅清算工作，針對清算工作中出現(xiàn)的問題，筆者進(jìn)行了梳理，并就應(yīng)注意的一些環(huán)節(jié)作如下探討。 一、 明確界定清算單位 對于土地增值稅清算單位中，所稱單位是指根據(jù)土地增值稅清算工作的需要，按項目開發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨鑒證對象的單項工程或單位工程。國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。據(jù)此要把握法定三類清算單位：一是一次性單項開發(fā)的以單項房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位;二是分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以分期開發(fā)項目為清算單位。三是分用途開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以不同用途的單項開發(fā)項目或單位開發(fā)項目為清算單位。不屬于土地增值稅清算范圍的項目包括：出售使用過的房屋;開發(fā)商轉(zhuǎn)為自用的商品房不屬于土地增值稅清算范圍。 二、 清楚劃分住宅類別 土地增值稅條例規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅”，所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。因此鑒別是普通住宅還是非普通住宅，是實施土地增值稅審核鑒證的重要問題。 三、 正確理解清算條件 國稅發(fā)[2006]187號文件明確了兩類清算條件：一是必須清算的條件。必須清算的條件包括：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。有上述三種情況之一的就必須進(jìn)行清算。二、是可選擇清算條件。可選擇清算條件包括1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的2、取得銷售許可證滿三年仍未銷售完畢的3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。符合上述條件之一主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，應(yīng)當(dāng)注意的是選擇的主動權(quán)掌握在稅務(wù)機(jī)關(guān)，即符合選擇清算條件的納稅人稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的必須清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)不要求清算的可以不進(jìn)行清算。 四、 準(zhǔn)確審核清算項目收入 清算項目收入是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。國稅發(fā)[2006]187號文件明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，或由上管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 把握房源情況。進(jìn)入清算程序的房地產(chǎn)項目在一般情況下是難以全部銷售完畢的，因此，對所清算對象整體房源的結(jié)構(gòu)分布進(jìn)行把握，是準(zhǔn)確核算收入的關(guān)鍵。納稅人的房源整體結(jié)構(gòu)分布可以通過這些數(shù)據(jù)信息來進(jìn)行反映：清算截止日已銷售和未銷售房源的類型及數(shù)量、各單一房源的詳細(xì)座落地址和可售面積、各已售房源的銷售價格及銷售方式、各未售房源的預(yù)售價格及清算時的使用情況等等。 對銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行把關(guān)。在實際操作中，經(jīng)常會出現(xiàn)以下問題：一是部分房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程決算。將預(yù)收購房款或當(dāng)期售房款長期掛在往來賬上作為調(diào)節(jié)利潤的工具，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。二是部分房地產(chǎn)企業(yè)以部分房款抵償工程成本，造成資金直接在賬外循環(huán)。三是部分房地產(chǎn)企業(yè)對需要視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品不申報銷售收入。四是對直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以一房一價為名，降低房價，侵蝕土地增值稅的稅基。 因此在審核時首先房地產(chǎn)公司銷售臺帳、銷售發(fā)票、銷售收入賬、商品房銷售合同四項書證核對。其次對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。再次當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款項以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加銀行按揭。在對銷售方式確認(rèn)時，要注意區(qū)別于預(yù)售款，防止納稅人以預(yù)售的名義延遲計算納稅。在確認(rèn)銷售收入時要注意收入的完整性，將外部了解調(diào)查的情況與納稅人不同房源類型的單位銷售價格進(jìn)行比較，找出其中可能存在的收入轉(zhuǎn)移。 五、 準(zhǔn)確審核清算項目成本。 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是土地增值稅清算的核心，也是最難查實的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。問題突出表現(xiàn)為：一是開發(fā)商移花接木。為了把不好入賬的“灰色支出”做實，采取虛構(gòu)工程項目，編造虛假工程合同和決算書，到稅務(wù)機(jī)關(guān)套開建筑發(fā)票的方法予以轉(zhuǎn)入。二是開發(fā)商和施工方相互勾結(jié)，采取虛假招投標(biāo)或簽訂補充合同等方式虛構(gòu)工程項目、虛增業(yè)務(wù)量增加開發(fā)成本。由于審核人員對工程施工圖紙、工程概算等知識不夠了解，房地產(chǎn)項目零星工程、輔助和配套設(shè)施工程眾多，加之部分開發(fā)商與施工方屬關(guān)聯(lián)企業(yè)，使審核人員調(diào)查取證具有較大難度。 因此在審核時采用會計資料審核與外部調(diào)查相結(jié)合的原則。可以從決算報告入手審核企業(yè)的成本項目構(gòu)成以及每一項成本項目的發(fā)票情況。對合同臺帳包括、結(jié)算書、成本明細(xì)表進(jìn)行核對。另外由稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛開發(fā)票和假發(fā)票以及虛構(gòu)建筑合同或與關(guān)聯(lián)的建筑公司簽定虛假合同問題。以及從相關(guān)部門核實包括房屋的立項、規(guī)劃、質(zhì)量檢驗、竣工交付、房屋面積測繪、辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等一系列問題，以確定項目成本。

三、土地增值稅清算問題探討

國務(wù)院于1993年12月13日頒布《土地增值稅暫行條例》，財政部又于1995年11月27日發(fā)布了《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，之后到2006年期間，財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部、國家土地管理局、國家國有資產(chǎn)管理局又先后出臺了13個有關(guān)土地增值稅的文件。這一系列行政法規(guī)、規(guī)章，對規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，具有十分重要的意義。目前四川省也出臺了《土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》等文件(上述規(guī)定以下簡稱現(xiàn)行規(guī)定)。2007年1月16日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號，以下簡稱《通知》)，明確從07年2月1日起房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍,改“預(yù)征”方式為主的土地增值稅繳納為“清算”方式繳納。“一道通知，如同晴天霹靂，得知這一消息的房地產(chǎn)開發(fā)商無不驚恐。”[i]對此，房地產(chǎn)行業(yè)及專家學(xué)者也提出了自己的分析和看法。本文擬對有關(guān)土地增值稅的一些問題作一研究和探討。

一、土地增值稅的含義與現(xiàn)行規(guī)定的征收方式

(一)土地增值稅的含義根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。其納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人(包括外資企業(yè)和外國公民)。計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額以后的余額。扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部確定的其他扣除項目;舊房及建筑物的評估價格。根據(jù)增值額計算增值率，確定適用的稅率。實行四級超率累進(jìn)稅率。增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%、未超過扣除項目金額的100%的部分，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%、未超過扣除項目金額的200%的部分，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分，稅率為60%。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅;個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅;居住滿3年未滿5年的減半征收土地增值稅。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《土地增值稅清算管理規(guī)程》 第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

北京圣運律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指南

●土地增值稅清算鑒證報告樣本

●土地增值稅清算項目以哪個規(guī)證為準(zhǔn)

●土地增值稅清算審核指引

●《土地增值稅清算手冊》

●土地增值稅清算案例講評

●土地增值稅清算全流程操作實務(wù)與案例 pdf

●土地增值稅清算鑒證報告樣本

●土地增值稅清算工作動態(tài)

●土地增值稅清算鑒證準(zhǔn)則

北京圣運律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●個人所得稅手續(xù)費退費會計分錄,個稅手續(xù)費退回要交增值稅嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●增值稅會計科目有哪些,繳納增值稅會計科目:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●應(yīng)交增值稅減免稅款賬務(wù)處理,直接減免的增值稅如何賬務(wù)處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●增值稅銷項額怎么計算,增值稅銷項稅怎么算:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●買房有增值稅發(fā)票嗎,買房增值稅發(fā)票有什么用:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●商業(yè)拆遷增值稅，商業(yè)動遷房需要交增值稅嗎:今日拆遷補償規(guī)定更新

●土地增值稅拆遷補償費的規(guī)定，土地增值稅中拆遷補償費耕地占用稅 :今日拆遷補償規(guī)定更新

●拆遷補償款增值稅簡易征收，拆遷賠償金如何稅務(wù)處理:今日土地征收規(guī)定更新

●拆遷補償費增值稅規(guī)定，拆遷補償費要繳納增值稅嗎:今日拆遷補償規(guī)定更新

●建筑拆遷補償增值稅征收，土地拆遷賠償是否繳納增值稅:今日土地征收規(guī)定更新

●拆遷補償土地增值稅備案征收，房屋拆遷補償土地增值稅如何征收:今日土地征收規(guī)定更新

●拆遷補償費增值稅征收，土地拆遷賠償是否繳納增值稅:今日土地征收規(guī)定更新

●拆遷補償增值稅率規(guī)定，拆遷安置房土地增值稅注意事項:今日拆遷補償規(guī)定更新

●拆遷補償要征收土地增值稅嗎，土地拆遷賠償是否繳納增值稅:今日土地征收規(guī)定更新

●拆遷補償費土地增值規(guī)定，拆遷補償款是否交土地增值稅:今日拆遷補償規(guī)定更新

●企業(yè)拆遷補償增值稅簡易征收，拆遷補償款是否繳增值稅呢:今日土地征收規(guī)定更新

●拆遷補償款增值稅規(guī)定，土地拆遷賠償是否繳納增值稅:今日拆遷補償規(guī)定更新

●拆遷補償款的土增稅抵扣規(guī)定，拆遷補償款是否繳增值稅呢:今日拆遷補償規(guī)定更新

●大中型水電站征收補償拆遷稅，大中型水電站收入是否交增值稅:今日土地征收規(guī)定更新

●拆遷補償費土增稅征收，企業(yè)拆遷補償費繳納土地增值稅嗎:今日土地征收規(guī)定更新

內(nèi)容審核：劉超律師

來源：頭條-北京律師稅務(wù)籌劃：土地增值稅清算鑒證專家護(hù)航，