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一、二次拆遷補(bǔ)償翻倍征收,你拆遷補(bǔ)償翻倍的談判技巧

1、合理定位，目標(biāo)明確

這是貫穿整個(gè)談判過(guò)程的核心工作，對(duì)于談判的后期走向和最終的結(jié)果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶(hù)對(duì)于自己的定位也包括對(duì)于拆遷方的定位。

對(duì)于自己的定位是一項(xiàng)重要但是很復(fù)雜的過(guò)程，需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置，還與周邊房屋的價(jià)格來(lái)進(jìn)行綜合的考量。對(duì)自己的正確定位會(huì)使自己的拆遷中掌握主動(dòng)的地位，定位過(guò)高或是過(guò)低都不好，若是過(guò)高會(huì)導(dǎo)致對(duì)方認(rèn)為你在談判中脫離實(shí)際，漫天要價(jià)，造成談判破裂，過(guò)低的定位又會(huì)導(dǎo)致自己的權(quán)益受損，難以爭(zhēng)取合理的拆遷補(bǔ)償。因此合理的定位是談判的第一步。

談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少？觀(guān)察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況？拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶(hù)是怎么談的？現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來(lái)最高的價(jià)格是什么？

2、掌握主動(dòng)權(quán)，善于判斷

拆遷中很多被拆遷戶(hù)就一個(gè)辦法：拖，要么就躲著不見(jiàn)，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個(gè)好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動(dòng)。合理的必要的談判，我們不應(yīng)該拒絕，但是要掌握談判的主動(dòng)性。也就是說(shuō)，在談判之初，我們要有權(quán)決定談判什么時(shí)候進(jìn)行，在哪進(jìn)行，和你進(jìn)行談判的對(duì)方是誰(shuí)。不要忽視這些細(xì)節(jié)，如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動(dòng)，對(duì)談判是大有幫助的。

在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項(xiàng)目的盡早啟動(dòng)與完成，因此對(duì)于非原則性的問(wèn)題，被拆遷戶(hù)還是可以很好的掌握主動(dòng)權(quán)，利用對(duì)方的心理特點(diǎn)，能為自身謀取更大的補(bǔ)償。但是在抓住該弱點(diǎn)的同時(shí)，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過(guò)度利用反而容易激怒對(duì)方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對(duì)方的心理特點(diǎn)是一門(mén)技術(shù)，如何利用則是一門(mén)藝術(shù)。

對(duì)于上述心理特點(diǎn)的善加利用有的時(shí)候有著很大的收效，但是更多的時(shí)候是不夠的，還需要利用拆遷方的漏洞。這一點(diǎn)與上一點(diǎn)是緊密相連的，合理利用拆遷方的漏洞，往往能帶來(lái)出人意料的效果。為了合理利用漏洞從而產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的效果，首先需要的就是對(duì)于漏洞的查找，需要談判者具備對(duì)案件具有整體的把控能力和專(zhuān)業(yè)的拆遷知識(shí)。所以這是談判的取勝的前提條件與制勝點(diǎn)。

3、注意細(xì)節(jié)，善用技巧

首先談判一定是一個(gè)善于傾聽(tīng)的過(guò)程，可以說(shuō)，傾聽(tīng)是談判的重要的環(huán)節(jié)，是獲取對(duì)方信息的主要渠道，在談判的時(shí)候要善于使用各種方法誘使對(duì)方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會(huì)再談判開(kāi)局的時(shí)候就將底牌亮出來(lái)，而是在獲取對(duì)方的信息之后，通過(guò)冷靜的分析，將對(duì)方的底牌摸清，知道對(duì)方的底線(xiàn)和真正的目的，進(jìn)而掌控整場(chǎng)談判。但是這系列的行為一定不要給對(duì)方以驚動(dòng)，因此要求談判者具有相當(dāng)?shù)恼勁薪?jīng)驗(yàn)，這對(duì)一般的拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

同時(shí)，談判的時(shí)候一定要避免對(duì)抗式的談判，千萬(wàn)不要在談判剛開(kāi)始就和拆遷人爭(zhēng)辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。

若是談判中出現(xiàn)僵局，此時(shí)首先通過(guò)解決一些小的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問(wèn)題上達(dá)成一致，拆遷人就會(huì)變得更加容易被說(shuō)服。

以下幾個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題是被拆遷戶(hù)在拆遷談判中一定要注意的問(wèn)題，首先和你談判的拆遷方的代表可能會(huì)有好幾撥，那么此時(shí)就應(yīng)該明確這些和你談判的人是否有談判的主體地位，他們所能談判的最高的權(quán)限是什么。和有權(quán)力的人談才有談判的效果，否則只是白白的浪費(fèi)時(shí)間和精力。

同時(shí)在對(duì)拆遷方進(jìn)行心理戰(zhàn)的時(shí)候，一定要反過(guò)來(lái)預(yù)防拆遷方對(duì)你實(shí)施心理戰(zhàn)，尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過(guò)就沒(méi)有機(jī)會(huì)了。

尤其在拆遷一開(kāi)始的時(shí)候，雙方對(duì)于補(bǔ)償價(jià)格的心理預(yù)期差異很大，有時(shí)候?qū)τ谠瓌t性的問(wèn)題存在著原則性的爭(zhēng)執(zhí)，因此如果這些原則性問(wèn)題得不到解決，談細(xì)節(jié)問(wèn)題和給出具體的報(bào)價(jià)都沒(méi)有任何意義，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們也應(yīng)該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價(jià)。這個(gè)時(shí)候，可以和對(duì)方談一些原則性的問(wèn)題，在一些原則性問(wèn)題得到確認(rèn)以后再進(jìn)行細(xì)節(jié)性談判，一些細(xì)節(jié)性問(wèn)題得到解決后再具體報(bào)價(jià)。

總而言之，拆遷談判與其他談判有著共通之處，其中的談判技巧也是從常規(guī)的談判技巧和方式中衍化而來(lái)的。對(duì)于被拆遷戶(hù)而言，談判即要做好先期的準(zhǔn)備工作要詳細(xì)了解有關(guān)于除權(quán)補(bǔ)償和安置的相關(guān)法律和政策，在談判中掌控主動(dòng)地位，善于使用談判技巧，抓住細(xì)節(jié)，做到心中有數(shù)，進(jìn)退有度，保護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害。

二、政府拆遷補(bǔ)償談判技巧

法律主觀(guān)：

1、拆遷談判時(shí)，拆遷戶(hù)經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點(diǎn)，去協(xié)商談判補(bǔ)償事宜。 2、因?yàn)椴煌恼勁协h(huán)境，對(duì)談判者才智的發(fā)揮會(huì)起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點(diǎn)、場(chǎng)所能夠增強(qiáng)談判者的談判地位和談判實(shí)力，同時(shí)也可壓制談判對(duì)手的談判空間。 3、應(yīng)對(duì)策略：拆遷戶(hù)要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請(qǐng)，爭(zhēng)取對(duì)自己有利的談判地點(diǎn)。

法律客觀(guān)：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

三、拆遷談判技巧

1、談判前，掌握拆遷信息。在談判前，要對(duì)拆遷政策有一個(gè)詳細(xì)的了解，這樣才不會(huì)一談三不知。

2、知己知彼，做好心理預(yù)期。對(duì)拆遷的進(jìn)行要有了解、掌握。具體包括拆遷的期限、施工工期、拆遷進(jìn)度、談判進(jìn)程、同等條件下的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這些拆遷事項(xiàng)都要有所了解。

3、找準(zhǔn)負(fù)責(zé)人，提高談判效率。在談判中，我們要注意識(shí)別溝通的對(duì)象，找準(zhǔn)溝通的負(fù)責(zé)人。

4、先確定補(bǔ)償原則，再談細(xì)節(jié)。談判首先要對(duì)關(guān)鍵性原則性問(wèn)題達(dá)成共識(shí)，才能進(jìn)一步的就細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商。

5、步步為營(yíng)，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)保價(jià)。在談判中不要過(guò)早暴露自己的低價(jià)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步推進(jìn)，不要急于求中，對(duì)原則性問(wèn)題達(dá)成共識(shí)之后，在談判的合適時(shí)機(jī)再選擇報(bào)價(jià)。

6、營(yíng)造良好的溝通，以理服人。不要意氣用事，用感性支配理性。要用平和的技巧與對(duì)方溝通，以“和”取勝，以理服人。

法律依據(jù)：

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

四、拆遷如何談判

法律分析：談判對(duì)象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問(wèn)題上，一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解，通過(guò)實(shí)際沒(méi)有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無(wú)法達(dá)到的報(bào)價(jià)，通過(guò)對(duì)其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對(duì)方的可承受價(jià)格與底線(xiàn)。其次，從談判技巧上講，也不主張?jiān)谡勁械囊婚_(kāi)始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項(xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對(duì)方的把柄和短處，足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過(guò)工作人員釋放出來(lái)，及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì)，有利于最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、拆遷補(bǔ)償怎么談判

法律主觀(guān)：

1、拆遷談判時(shí)，拆遷戶(hù)經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點(diǎn)，去協(xié)商談判補(bǔ)償事宜。 2、因?yàn)椴煌恼勁协h(huán)境，對(duì)談判者才智的發(fā)揮會(huì)起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點(diǎn)、場(chǎng)所能夠增強(qiáng)談判者的談判地位和談判實(shí)力，同時(shí)也可壓制談判對(duì)手的談判空間。 3、應(yīng)對(duì)策略：拆遷戶(hù)要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請(qǐng)，爭(zhēng)取對(duì)自己有利的談判地點(diǎn)。

法律客觀(guān)：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

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投稿：毛瑞航

內(nèi)容審核：王蘭律師