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企業(yè)改制土地增值稅政策?企業(yè)改制土地轉(zhuǎn)讓:今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

  • 發(fā)布時間:

    2024-07-23 13:34:36
  • 作者:

    圣運律師
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企業(yè)改制土地轉(zhuǎn)讓,(一)企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序1、以出讓方式取得的企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序(1)簽訂企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,有建筑物的,要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容;(2)向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請;(3)國土部門依法審查批準,審查內(nèi)容為是否符合

企業(yè)改制土地增值稅政策?企業(yè)改制土地轉(zhuǎn)讓:今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

(一)企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序

1、以出讓方式取得的企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序

(1)簽訂企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,有建筑物的,要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容;

(2)向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請;

(3)國土部門依法審查批準,審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、與出讓限定條件有無實質(zhì)性沖突、是否改變土地用途、成交價格是否合理,必要時進行企業(yè)土地使用權(quán)估價;

(4)繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關(guān)稅費;

(5)登記發(fā)證。

2、以劃撥方式取得的企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序

(1)簽訂企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,有建筑物的,要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容;

(2)向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請;

(3)國土部門依法審查批準,審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、是否符合城市規(guī)劃要求;

(4)受讓方辦理企業(yè)土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金,或經(jīng)批準不需辦理出讓手續(xù)而將轉(zhuǎn)讓費中的土地收益上繳國家;

(5)繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關(guān)稅費;

(6)登記發(fā)證。

(二)企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓程序應(yīng)注意事項

1、必要的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。

轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前,要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進行核實。轉(zhuǎn)讓方須是企業(yè)土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為企業(yè)或集體單位的,應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

轉(zhuǎn)讓方也要認真審查受讓方的資信能力,包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等,以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。

2、有關(guān)評估事宜咨詢。

根據(jù)法律規(guī)定,國家控制企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓價格,轉(zhuǎn)讓價格過低時,國家享有優(yōu)先購買權(quán)。尤其是轉(zhuǎn)讓方為企業(yè)單位時,企業(yè)土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價機構(gòu)估價,并經(jīng)國土部門予以確認。

3、有關(guān)稅費負擔的咨詢。

轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時,雙方應(yīng)對有關(guān)應(yīng)繳納的稅費項目、標準及數(shù)額進行咨詢,并對稅費負擔問題進行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,稅費的計算依據(jù)一般為土地成交價,若成交價格明顯低于正常市場價的,則應(yīng)以土地評估價作為計算依據(jù)。

4、關(guān)于企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓擔保問題。

擬轉(zhuǎn)讓的企業(yè)土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題,是受讓方必須關(guān)注的重點。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前,必須去國土部門、房地產(chǎn)主管部門進行調(diào)查,核實有無抵押與被采取司法限制。鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭議不易調(diào)查,加之受讓方的履約能力難以判斷,應(yīng)明確雙方相互提供擔保。

企業(yè)土地使用權(quán)設(shè)定抵押后,并非不能轉(zhuǎn)讓。可通過與抵押權(quán)人協(xié)商,以其他擔保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費支付借款的方式解除抵押等方式,實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。

5、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價款的相互制約。

因企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國土部門審批、補辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個環(huán)節(jié),有時還涉及抵押權(quán)解除等程序,故轉(zhuǎn)讓費的支付應(yīng)采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額,體現(xiàn)相互制約與督促作用,以降低雙方交易風險。

6、土地用途及相關(guān)用地條件的變更企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等,轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地,不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途,補繳土地出讓金,且須繳納相關(guān)配套費用。有的雖不改變土地用途,卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費用負擔應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。

7、企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物,無約定的,推定包含。

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,企業(yè)出讓土地未達到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓,劃撥企業(yè)土地無地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓,故企業(yè)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓往往是與地上建筑物或附屬物一并轉(zhuǎn)讓。實踐中,多以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為名轉(zhuǎn)讓企業(yè)土地使用權(quán),地上的建筑物價值相對較小,于土地而言不大,并不重視

8、應(yīng)當關(guān)注的司法解釋

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來源:中國法院網(wǎng)-企業(yè)改制土地轉(zhuǎn)讓,

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