土地經營權是怎樣抵押的，在抵押貸款的主體上，一類是普通農戶以自家承包土地的經營權進行抵押，另一類是家庭農場、合作社、農業企業等新型農業經營主體以流轉土地的經營權進行抵押。對于前者，由于土地經營權屬于自有，因此，可以以二輪承包期內的剩余期限的
在抵押貸款的主體上，一類是普通農戶以自家承包土地的經營權進行抵押，另一類是家庭農場、合作社、農業企業等新型農業經營主體以流轉土地的經營權進行抵押。對于前者，由于土地經營權屬于自有，因此，可以以二輪承包期內的剩余期限的經營權進行抵押。我國大部分地區都是在1998年進行的二輪承包，承包期為30年，二輪承包期限為，土地經營權剩余期限有十多年。金融部門出于防范和降低風險的考量，可以對剩余期限再打一個折扣。如平羅縣的金融機構一般將剩余期限折半進行處理，農戶土地經營權抵押貸款額=土地資產價格×面積×二輪承包剩余期限×1/2。而對于家庭農場、合作社、農業企業等新型主體，其土地經營權都是流轉而來的，盡管土地流轉合同期限較長，最少為3~5年，很多都是截止到二輪承包期末，但新型經營主體支付流轉費一般都是一年一付。因此，可以認為，只有在新型主體支付了流轉費以后，經營權才真正實現了讓渡。由于流轉費一年一付，那么新型主體實際上只占有了當年的土地經營權，因此，新型主體以流轉土地的經營權進行抵押貸款，期限只能是1年，且要經過轉出農戶的同意，額度也只能以1年的經營權進行計算，金融機構為降低經營風險，可以再打一個折扣，新型主體可以在第二年歸還貸款和支付完流轉費后再次申請貸款，如此循環往復。新型主體土地經營權抵押貸款額=土地資產價格×面積×折扣。
在調研中還發現，由于農地經營權抵押貸款剛剛起步，相關配套制度還不健全，嚴重影響了交易雙方的積極性和試點工作開展，亟需在以下四個方面完善相關制度安排。
一是土地資產評估機制。開展土地資產評估是農地經營權抵押的重要前置條件，也是一項基礎工作。當前各地普遍缺乏土地資產評估的專門機構，以及抵押資產評估的相關辦法，金融部門一般采用以土地流轉市場價格簡單計算抵押資產價格的辦法，而不考慮種植品種、土地設施投入等因素，因而使得資產價格存在一定的失真，不利于真正發現市場價格。建議可以依托地方建立的農村產權交易平臺，如土地流轉服務機構，構建土地經營權評估的專業化服務機制，當然也可以依托專業評估公司開展抵押土地資產評估工作，各地可結合實際制定涵蓋土地流轉價格、種植品種、設施投入、地力條件等綜合指標的科學評估辦法。
二是土地資產處置機制。抵押資產能否有效處置是關系農地經營權抵押貸款可持續發展的關鍵，也就是說，一旦抵押貸款出現問題，土地經營權必須有順暢的處置渠道，以分散金融機構的經營風險。要構建農地經營權抵押處置機制，重點在于健全和完善縣鄉村三級土地流轉體系，完善相關功能作用，能夠將待處置的農地經營權引入到土地流轉體系中再次流轉變現，使該體系成為連接農戶和金融機構間的樞紐。應該重申的是，抵押資產為一定期限的農地經營權，并不涉及農戶的承包權，農戶承包期不能進行抵押，因此也不會存在農民永久失地的風險。
三是風險補償機制。總的來看，農地經營權抵押貸款是新生事物，處于起步階段。由于農業屬于弱質產業且風險較高，而且農地抵押資金規模小、交易成本高，在當前資產評估、處置機制尚未完全建立的情況下，如果風險完全由金融機構和農戶來承擔，雙方積極性都不高，導致這項工作很難開展。為順利推進這項工作，可以在試點初期由政府和金融機構共同出資建立風險補償基金，一旦出現金融風險，可以從基金中按一定的比例對金融機構進行風險補償，以此來降低金融機構的風險。待試點進行到一定階段，相關的抵押資產處置機制比較順暢的時候，風險補償制度可以適時退出，將農地經營權抵押完全交由市場來決定。需要注意的是，金融風險應主要由市場來承擔，政府的風險補償基金承擔的比例不宜過高，更不能完全由政府兜底，否則的話有可能出現金融機構放松前置審查甚至信貸雙方合謀騙貸等道德風險。筆者建議，在試點初期，風險補償基金承擔的比例可在60%左右，并逐步降低，以增強交易雙方的風險意識和交易的可持續性。
四是農村信用體系。從當前試點情況來看，在開展農地經營權抵押的業務中，決定金融機構是否貸款給農戶，本質上并不是取決于農戶抵押給金融機構的土地經營權，而是金融機構綜合考量農戶的歷史信譽、產業前景、償還能力等因素而決定的。換言之，當前開展的農地經營權抵押，本質上仍然屬于一種信用貸款，只不過是通過將農地經營權進行抵押進一步對農戶進行增信的過程。出現這種狀況，主要是因為農地經營權抵押剛剛起步，相關配套制度建設還非常滯后，農地經營權還難以獨立承擔起抵押品的角色。將農戶信用狀況、產業發展狀況與農地經營權結合起來進行考察，在農地經營權抵押試點初期具有一定的合理性。這就要求各地要加快推進農村信用體系建設，為農戶建立信用檔案和信用評級，同時還可以進行信用家庭農場、信用農民專業合作社、信用農業企業的評級工作，實現農村信用體系全覆蓋，為各類主體開展農地經營權抵押提供信用支撐。
此外，對于農地經營權抵押試點工作，各地還要加強人才隊伍建設和組織體系建設，特別是注重發揮各級農地流轉服務體系的功能作用，將農地經營權評估、抵押資產處置、貸款意向登記、初審等工作交由農地流轉服務體系來承擔。政府要加強對農村金融機構開展農地經營權抵押工作的政策支持，在稅費、考評、存款準備金等方面實行差異化政策，激發金融機構參與農地經營權抵押工作的積極性。
●土地經營權是怎樣抵押的呢
●土地經營權如何抵押
●土地經營權抵押管理辦法
●土地經營權抵押權的實現方式
●土地經營權抵押貸款政策
●土地經營權證抵押
●土地經營權為標的的抵押
●土地經營權如何抵押
●土地經營權抵押制度
●土地經營權抵押貸款管理辦法
●合肥市征地補償標準是怎樣的，征地補償費標準石家莊市征地補償標準是什么:今日拆遷補償在線咨詢
●農村征地拆遷怎么申請，農村征地拆遷程序是怎樣的如何進行征地拆遷:今日拆遷補償在線咨詢
●重慶市集體土地征收補償安置辦法，重慶市南川區征地補償安置標準是怎樣的？:今日拆遷補償在線咨詢
●2021國家征用土地賠償是多少?關于國家征用土地的補償是怎樣規定的：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●工廠搬遷補償是怎樣的，工廠搬遷補償標準企業搬遷員工何時補償:今日拆遷補償在線咨詢
●征地拆遷具體流程，企業拆遷具體流程是怎樣的:今日拆遷補償在線咨詢
●拆遷流程步驟具體是怎樣的，買房子具體流程是哪幾個步驟:今日拆遷補償在線咨詢
●鄭州拆遷補償標準是怎樣的，河北鄭州航空港區拓展性拆遷補償標準:今日拆遷補償在線咨詢
●舊城改造補償標準是怎樣的，舊城改造項目及標準:今日拆遷補償在線咨詢
●征收拆遷的稅收政策是怎樣的，環境保護稅的征收政策:今日拆遷補償在線咨詢
●農村的拆遷安置方案是怎樣的，農村整體搬遷安置方案:今日拆遷補償在線咨詢
●修高速公路的拆遷范圍是怎樣的，高速公路用地的范圍有哪些:今日拆遷補償在線咨詢
●農村房屋拆遷補償款歸誰所有?農村房屋拆遷補償額是怎樣確定的：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●二0二一年拆遷政策?2024國家對拆遷安置補償是怎樣規定的：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●機場拆遷補償標準是怎樣的，＆＆＆飛機場拆遷賠償標準:今日拆遷補償在線咨詢
●拆遷監管部門是哪里??拆遷補償安置資金監管協議書是怎樣的：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●拆遷補償安置協議是怎樣規定的，怎樣簽訂拆遷安置的補償協議？:今日拆遷補償在線咨詢
●集體土地征收的法定程序包括哪些?集體土地的征收程序是怎樣的：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●拆遷補償政策有哪些?拆遷補償有哪些方式,房屋拆遷補償的法律規定是怎樣的：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●房屋拆遷協議怎樣簽?房屋拆遷合同樣本是怎樣的：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
內容審核：苗佳律師
來源：頭條-土地經營權是怎樣抵押的，
