一、上海專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)案件律師：商品房交付不得附加不合理?xiàng)l件

【基本案情】

2021年2月，楊某與江西某置業(yè)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定置業(yè)公司應(yīng)在2021年6月30日前交付房屋，若逾期交付，置業(yè)公司應(yīng)向楊某支付逾期交房違約金。合同簽訂后，楊某支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款。案涉房屋達(dá)到交付使用條件后，置業(yè)公司向楊某發(fā)出《商品房交付通知書(shū)》。楊某前往收房時(shí)，得知置業(yè)公司委托了物業(yè)辦理交房事宜。楊某因沒(méi)有按照《交付流程單》要求預(yù)交一年物業(yè)費(fèi)，物業(yè)拒絕將案涉房屋鑰匙交給楊某。楊某遂起訴要求置業(yè)公司協(xié)助辦理交房手續(xù)，并要求置業(yè)公司承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任。2021年9月27日，置業(yè)公司將案涉房屋鑰匙及附件物交給楊某。

【裁判結(jié)果】

南昌市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商委托交房的物業(yè)公司將預(yù)交一年物業(yè)費(fèi)作為向楊某交付房屋鑰匙的前置條件，既無(wú)合同約定，亦無(wú)法律依據(jù)，該行為客觀上增加了楊某的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，亦違反案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有關(guān)房屋交付的約定，導(dǎo)致案涉房屋實(shí)際未完成交付，置業(yè)公司對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。安義縣人民法院一審判決置業(yè)公司向楊某協(xié)助辦理房屋交付手續(xù)并交付鑰匙，并向楊某支付逾期交房違約金10272.68元，處理正確，故判決駁回置業(yè)公司的上訴，維持原判。后置業(yè)公司履行了生效判決。

【典型意義】

按約交付商品房是開(kāi)發(fā)商的主要合同義務(wù)，該義務(wù)的履行受到法律與合同的雙重約束，開(kāi)發(fā)商不得利用自身強(qiáng)勢(shì)地位，在交房時(shí)附加合同未約定或不合理的條件，增加購(gòu)房人負(fù)擔(dān)。本案就是因開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)交房時(shí)，物業(yè)將預(yù)交物業(yè)費(fèi)作為不當(dāng)交房條件所引發(fā)的糾紛。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)系兩個(gè)不同的法律主體和經(jīng)濟(jì)實(shí)體，商品房買(mǎi)賣(mài)合同與物業(yè)服務(wù)合同亦屬不同的法律關(guān)系。開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)交房本無(wú)可厚非，但將預(yù)交物業(yè)費(fèi)作為交房前置條件，缺乏法律和合同依據(jù)，且有違誠(chéng)信原則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕。商品房交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式、程序、期限和條件進(jìn)行交房，不得將預(yù)交物業(yè)費(fèi)或收取其他不合理費(fèi)用等作為交房的附加條件。本案判決對(duì)于促進(jìn)開(kāi)發(fā)商依約履行合同義務(wù)，遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)行為，具有積極的引導(dǎo)作用。

林長(zhǎng)宇律師，從業(yè)14年，現(xiàn)執(zhí)業(yè)于北京盈科（上海）律師事務(wù)所?！稏|方衛(wèi)視》、《中國(guó)教育電視臺(tái)》等媒體對(duì)其代理的案件進(jìn)行過(guò)報(bào)道，產(chǎn)生一定的社會(huì)影響，是典型的學(xué)者型律師，為眾多客戶提供過(guò)專(zhuān)業(yè)、系統(tǒng)的法律服務(wù)，善于根據(jù)客戶的具體情況提供可行的解決方案。擅長(zhǎng)：房地產(chǎn)糾紛、建設(shè)工程糾紛、公司法務(wù)、股權(quán)糾紛、經(jīng)濟(jì)糾紛、婚姻與繼承等。林長(zhǎng)宇律師在辦理案件中擅于利用證據(jù)進(jìn)行科學(xué)分析、論證，從而找出解決問(wèn)題的突破口主張用先進(jìn)的理念與務(wù)實(shí)的手段解決一切棘手的法律問(wèn)題，靠實(shí)力贏得同行及當(dāng)事人的尊重。www.shfangchanls.com

二、上海房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛案件律師：定金罰則在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的運(yùn)用

基本案情：

2022年8月27日，重慶某置業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)置業(yè)公司）與管某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定管某購(gòu)買(mǎi)置業(yè)公司位于重慶市豐都縣南天湖景區(qū)內(nèi)避暑房一套，同時(shí)約定房屋價(jià)格、付款方式及時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。合同簽訂后，管某先后按照合同約定向置業(yè)公司交納了購(gòu)房定金3萬(wàn)元及購(gòu)房款2萬(wàn)元。2022年8月31日，置業(yè)公司以雙方未就案涉房屋側(cè)花園的使用達(dá)成一致為由，通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬將5萬(wàn)元退回給管某。管某遂訴至人民法院，請(qǐng)求被告支付違約金。另查明，案涉房屋登記權(quán)利人為唐某，其為置業(yè)公司法定代表人，并將案涉房屋委托置業(yè)公司對(duì)外銷(xiāo)售。

法院裁判：

重慶市豐都縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，首先，合同簽訂后，管某按約交付了定金和部分購(gòu)房款，但置業(yè)公司在未征得管某同意的情況下擅自將已收取的購(gòu)房定金和購(gòu)房款退回，其行為應(yīng)視為不同意繼續(xù)履行合同，已構(gòu)成違約，管某亦不同意繼續(xù)履行案涉合同，故案涉合同應(yīng)視為已經(jīng)解除。其次，因置業(yè)公司違約導(dǎo)致合同解除，管某請(qǐng)求適用定金罰則要求置業(yè)公司雙倍返還定金的主張成立，因合同中明確約定購(gòu)房定金為3萬(wàn)元，故定金雙倍返還的范圍為3萬(wàn)元。最后，因置業(yè)公司在庭審中表示愿意承擔(dān)案涉合同產(chǎn)生的相關(guān)法律責(zé)任，故其應(yīng)與唐某承擔(dān)向管某連帶返還定金的責(zé)任。綜上，判決唐某返還管某定金3萬(wàn)元，置業(yè)公司承擔(dān)連帶返還責(zé)任。

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三、上海房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛律師：如何認(rèn)定房屋具備交付條件？

我國(guó)法律法規(guī)中有關(guān)房屋交付條件的規(guī)定，法律層面的有：《建筑法》第61條第2款：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產(chǎn)管理法》第27條第2款：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”修訂前（2008年10月28日修訂）的《消防法》第10條第3款：“按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。”

行政法規(guī)層面的有：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條第3款：“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第23條：“建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收合格，該建設(shè)項(xiàng)目方可正式投入生產(chǎn)或者使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第18條第1款：“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收···...”

由以上規(guī)定可見(jiàn)，我國(guó)對(duì)于房屋交付的條件，所使用的定義為“驗(yàn)收合格”，而非“竣工驗(yàn)收合格”，也就是說(shuō)，對(duì)于房屋交付，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)層次的條件，先是竣工，而后是驗(yàn)收合格，但對(duì)于竣工和驗(yàn)收的內(nèi)容卻無(wú)明確規(guī)定，由此在實(shí)務(wù)界對(duì)于房屋交付條件產(chǎn)生了爭(zhēng)議，并產(chǎn)生了以下兩種不同意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)是：《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋竣工驗(yàn)收合格即具備交付條件，此竣工驗(yàn)收指的是建設(shè)單位組織的，由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理五方參加的竣工驗(yàn)收。建辦法函［2003］524號(hào)建設(shè)部辦公廳關(guān)于對(duì)深圳市建設(shè)局＜關(guān)于商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量重新核驗(yàn)有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》的復(fù)函》中也明確指出：商品房經(jīng)建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收合格后即可交付使用，建設(shè)行政主管部門(mén)依法對(duì)已竣工的建設(shè)工程不再進(jìn)行質(zhì)量核驗(yàn)，核發(fā)竣工驗(yàn)收證書(shū)。因此，由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理五方共周驗(yàn)收并形成竣工驗(yàn)收合格的文件，房屋即具備交付條件。

另一種意見(jiàn)是：建設(shè)單位組織的五方主體驗(yàn)收，僅是針對(duì)房屋主體質(zhì)量的驗(yàn)收，而房屋是否具備交付條件，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合《消防法》《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，即竣工驗(yàn)收的內(nèi)客，除了房屋主體質(zhì)量，還包括消防、環(huán)境保護(hù)設(shè)施或是規(guī)劃、配套、拆遷、物業(yè)等應(yīng)當(dāng)綜合驗(yàn)收的內(nèi)容。因此，建設(shè)單位組織的五方主體驗(yàn)收合格，但消防等設(shè)施未驗(yàn)收合格的，房屋仍不具備交付條件。

以上兩種意見(jiàn)在當(dāng)時(shí)均具有一定的說(shuō)服力，但由于國(guó)家法律的修訂，第二種意見(jiàn)現(xiàn)在已失去重要的法律規(guī)定支持，如2008年10月28日修訂的《消防法》僅將“大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程”納入消防驗(yàn)收的范圍，而其他工程則采取了建設(shè)單位驗(yàn)收?qǐng)?bào)公安消防機(jī)構(gòu)備案的原則，而2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》將住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收取消，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第18條第1款規(guī)定的綜合驗(yàn)收也失去了操作方式，至于《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理各例》所規(guī)定的環(huán)境保護(hù)設(shè)施的驗(yàn)收，則只針對(duì)需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)境的建設(shè)項(xiàng)目，司法實(shí)踐中法院也均未將對(duì)此方面的驗(yàn)收認(rèn)定為竣工驗(yàn)收的內(nèi)容，因此，第一種意見(jiàn)即建設(shè)單位組織的五方主體共同驗(yàn)收并形成竣工驗(yàn)收合格的文件，房屋即具備交付條件，已成為現(xiàn)在的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，司法實(shí)踐中法院也基本采取了這一裁判原則。

林長(zhǎng)宇律師，從業(yè)14年，現(xiàn)執(zhí)業(yè)于北京盈科（上海）律師事務(wù)所?！稏|方衛(wèi)視》、《中國(guó)教育電視臺(tái)》等媒體對(duì)其代理的案件進(jìn)行過(guò)報(bào)道，產(chǎn)生一定的社會(huì)影響，是典型的學(xué)者型律師，為眾多客戶提供過(guò)專(zhuān)業(yè)、系統(tǒng)的法律服務(wù)，善于根據(jù)客戶的具體情況提供可行的解決方案。擅長(zhǎng)：建設(shè)工程糾紛、房地產(chǎn)糾紛、公司法務(wù)、股權(quán)糾紛、經(jīng)濟(jì)糾紛、婚姻與繼承等。林長(zhǎng)宇律師在辦理案件中善于利用證據(jù)進(jìn)行科學(xué)分析、論證，從而找出解決問(wèn)題的突破口主張用先進(jìn)的理念與務(wù)實(shí)的手段解決一切棘手的法律問(wèn)題，靠實(shí)力贏得同行及當(dāng)事人的尊重。

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內(nèi)容審核：路洋律師

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