土地出讓需繳納稅費(fèi)嗎

1、營(yíng)業(yè)稅。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位和個(gè)人為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按5%稅率計(jì)算繳納。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

2、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)。城建稅的稅率。納稅人在市區(qū)為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%;不在上述地區(qū)的為1%。教育費(fèi)附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為3%，地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)為2%。

3、土地增值稅。凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅義務(wù)人，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和國(guó)家以土地所有者的身份出讓國(guó)有土地的行為不征土地增值稅。其計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的增值額。

稅率為：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

4、所得稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計(jì)征個(gè)人所得稅，差價(jià)的20%。單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入應(yīng)納稅所得額計(jì)征企業(yè)所得稅。

5、印花稅。土地使用證，每本貼花5元;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同載明轉(zhuǎn)讓金額0.5‰繳納。

6、契稅。在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。土地使用權(quán)出售按成交價(jià)格的3%繳納;土地使用權(quán)贈(zèng)與、交換按征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售的市場(chǎng)價(jià)格核定金額的3%繳納。

土地出讓的流程

1、發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開(kāi)始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)。

2、出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘。

3、受理競(jìng)買申請(qǐng)：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，競(jìng)買人持競(jìng)買申請(qǐng)書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明(另有規(guī)定除外)、法定代表人身份證復(fù)印件(或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件)辦理競(jìng)買申請(qǐng)，并繳納競(jìng)買保證金。

4、審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對(duì)競(jìng)買人的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的通知其參加掛牌活動(dòng)。

5、掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場(chǎng)所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。

6、揭牌：在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)間確定競(jìng)買人，競(jìng)得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時(shí)繳納定金。

7、公布成交結(jié)果：掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布，并退還競(jìng)買保證金。

8、簽訂出讓合同：按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

三、房產(chǎn)以國(guó)有土地出讓方式取得所有權(quán)應(yīng)有何條件

以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備的條件有：

(1)按出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)、屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開(kāi)發(fā)土地，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施，公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房地產(chǎn)所有權(quán)證書。

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等之所以對(duì)以出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出上述規(guī)定，其意義在于：解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓突出存在的“炒地皮”、投機(jī)牟取暴利的現(xiàn)象，以維護(hù)國(guó)家利益和當(dāng)事人的合法權(quán)益。立法中總結(jié)了我國(guó)一些地方和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

如深圳市規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)必須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證，并在繳納土地使用權(quán)出讓金之外，要求投入開(kāi)發(fā)房屋建設(shè)的資金達(dá)到投資總額的25%;上海市、海口市等地也有類似規(guī)定。與此同時(shí)，也參考了國(guó)外關(guān)于禁止土地投機(jī)的規(guī)定。如日本《土地基本法》第4條規(guī)定：土地不準(zhǔn)作為投機(jī)交易的對(duì)象。

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