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房產(chǎn)稅中的土地價值包含契稅嗎,計算房產(chǎn)稅包括土地的契稅嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-08-03 20:25:47
作者：
圣運律師
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房產(chǎn)稅中的土地價值包含契稅嗎，財稅[2010]121號文件規(guī)定:無論會計上如何核算，都要將土地價款并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，土地價款包括實際支付的土地價款和土地開發(fā)費用。實際工作中，需注意掌握以下幾個問題:一、計算方法和順序

房產(chǎn)稅中的土地價值包含契稅嗎,計算房產(chǎn)稅包括土地的契稅嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、房產(chǎn)稅中的土地價值包含契稅嗎

財稅[2010]121號文件規(guī)定:無論會計上如何核算，都要將土地價款并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，土地價款包括實際支付的土地價款和土地開發(fā)費用。實際工作中，需注意掌握以下幾個問題:

一、計算方法和順序

1、首先需要明確的是按每塊土地來計算并入房產(chǎn)原值征稅，如果企業(yè)只有一塊土地最為簡單，如有多塊地需分別計算。

2、因為房產(chǎn)稅納稅義務最終要歸集到具體的房產(chǎn)上，而房產(chǎn)又存在應稅房產(chǎn)、免稅房產(chǎn)、從價征收房產(chǎn)、從租征收房產(chǎn)的區(qū)別，所以計算順序應該是(1)、按宗確認房產(chǎn)原值和面積，有證房產(chǎn)按證號分別計算，無證房產(chǎn)也應按宗計算;(2)、判斷房屋坐落地塊價值是否需要并入房產(chǎn)原值，如需并入則計算確認房產(chǎn)坐落地塊的價值;(3)計算出該宗房產(chǎn)所坐落地塊的容積率，將該宗地塊上所有房產(chǎn)建筑面積(包括應稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))除以土地面積得出;(4)對照不同容積率的不同計算方法將房產(chǎn)坐落地塊的土地價值并入地塊上所有房屋價值中(包括應稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))，對免稅房產(chǎn)雖并入但不征稅;(5)將每宗應稅房產(chǎn)按面積分攤為從價和從租兩部分(從租部分可能為零)。對從租房產(chǎn)，雖將地價并入但并不據(jù)此征稅，而據(jù)租金收入征稅，對從價部分房產(chǎn)則將地價一并征稅。至此完成土地價款并入房產(chǎn)征稅的計算確認。

二、房產(chǎn)稅納稅義務的起點

房產(chǎn)稅納稅義務的起點為房產(chǎn)完工記入固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)的時間或房產(chǎn)實際投入使用時間或領取產(chǎn)權(quán)證書時間的次月。以三個時間孰前為標準，不單獨以會計核算上記入固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)為標準。

三、房產(chǎn)原值需關注是否產(chǎn)生應該資本化的資金成本

房產(chǎn)原值的核算確認十分重要，如果少計將持續(xù)產(chǎn)生永久性侵蝕稅基的影響，需嚴格執(zhí)行財務會計制度及稅收政策的規(guī)定，這不是本文的重點。此處強調(diào)的是工作中容易忽視的資金成本的問題，工作中要關注納稅人有無發(fā)生為房產(chǎn)投資而產(chǎn)生的借款，其房產(chǎn)建設完工前的借款利息有無記入在建工程科目，需查看建設期借款合同。

四、關于土地價款的問題

1、土地價款包括為取得土地而支付的土地款、契稅、登記費用，以及土地開發(fā)費用，如取得土地后的三通一平費用、搬遷補償費用等。強調(diào)兩條:一是專為取得土地而發(fā)生;二是有現(xiàn)金流出，強調(diào)的是在地方政府招商過程中，因土地出讓金有政策減免、政府墊付或補貼，土地取得成本的確認以及其土地價值的掌握應以與國土部門簽訂的合同價格為準確認。對土地出讓金的減免、補貼等不予扣除。(出讓金減免可能存在無現(xiàn)金流出現(xiàn)象)，在企業(yè)所得稅業(yè)務中，需要將減免、補貼等確認為補貼收入。

2、國有劃撥土地因取得土地未支付款項故不需并入。

3、國有劃撥土地以國有土地授權(quán)經(jīng)營或投資入股的土地如**集團部分土地，不需并入。

4、A法人持有土地，B法人持有房產(chǎn)，在對B法人征收房產(chǎn)稅時不需將A公司土地價款并入征稅。

5、如果A公司持有土地，而將房產(chǎn)記入A公司的非獨立法人的分公司B公司，政策掌握上法定的納稅義務人應該為具有法人資格的A公司。但實際征管中無論房產(chǎn)稅由A公司交納還是由B公司交納，均應將土地價款并入房產(chǎn)原值征稅，如**集團。

6、國有劃撥土地后，發(fā)生改制的情況，分兩種情況:一類主要為市屬企業(yè)改制時由新的股東根據(jù)改制政策向政府出資購買的情況，則視同支付了土地價款。即使仍保留部分國有股，也應根據(jù)改制中的評估的土地價款將其并入征稅，如**軸承等;二是改制時并未由新的企業(yè)股東向政府出資購買的情況，如**集團，不能認定向政府支付了土地價款，則不應將土地價款并入房產(chǎn)價值征稅。

7、土地評估增值分兩種情況:一是前面所說改制時的評估增值，視同支付了土地價款需并入征稅，二是非改制原因而發(fā)生的評估增值，則不需并入征稅。

提示:房產(chǎn)稅和契稅是有區(qū)別的，第一房產(chǎn)稅是向賣房人征收的，契稅是向買房人與賣房人雙方征收的，房產(chǎn)稅是有界限的，而契稅是只要有買賣房的交易就要交納的.現(xiàn)在實行的房產(chǎn)稅又有了新的變化，所購房屋超過二年后，可以不交納房產(chǎn)稅，原有的規(guī)則是五年。要繳納契稅的情況有土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

二、契稅包括土地出讓金嗎

法律主觀：

契稅和土地出讓金：普通住宅(144平米以下)按房屋價值的1.5%繳納契稅(由購買方承擔)；經(jīng)濟適用住房滿5年上市交易的按房屋評估價值的5%繳納土地出讓金(由賣方承擔)；土地性質(zhì)為劃撥的房改房需繳納1%的土地出讓金(由購買方承擔)；購買普通住宅(144平米以下)，5年以上(以房產(chǎn)證發(fā)證日期為準)的按房屋價值的1%繳納個人所得稅 (由出售方承擔)，免營業(yè)稅；5年以內(nèi)按房屋價值的6.55%(營業(yè)稅及附加5.55%、個人所得稅1%)計征，提供正規(guī) 銷售不動產(chǎn) 原始發(fā)票5.55%的營業(yè)稅及附加可按差價(房屋價值-原始發(fā)票的價格)計征。房屋測繪中介公司收取房產(chǎn)測繪費：住宅房產(chǎn)測繪費1.36元/平米；商業(yè)房產(chǎn)測繪費2.04元/平米；辦公、工業(yè)、綜合房產(chǎn)測繪費2.72元/平米。房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費和房屋登記費：住宅轉(zhuǎn)讓手續(xù)費6元/平米，由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔（50%)；住宅房屋登記費72元/件。

三、計算房產(chǎn)稅包括土地的契稅嗎

法律分析：計算房產(chǎn)稅時房屋原值要加上契稅，契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括:土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國稅收征收管理法》

第二十八條稅務機關依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定征收稅款，不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定開征、停征、多征、少征、提前征收、延緩征收或者攤派稅款。農(nóng)業(yè)稅應納稅額按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定核定。

第二十九條除稅務機關、稅務人員以及經(jīng)稅務機關依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動。

第三十條扣繳義務人依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行代扣、代收稅款的義務。對法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定負有代扣、代收稅款義務的單位和個人，稅務機關不得要求其履行代扣、代收稅款義務。扣繳義務人依法履行代扣、代收稅款義務時，納稅人不得拒絕。納稅人拒絕的，扣繳義務人應當及時報告稅務機關處理。稅務機關按照規(guī)定付給扣繳義務人代扣、代收手續(xù)費。