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企業拆遷補償費用怎么算,企業拆遷補償費用有哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-28 08:49:19
作者：
圣運律師
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企業拆遷補償費用怎么算，根據上圖企業拆遷的計算公式如下：1、自有產權企業拆遷選擇貨幣補償的，補償金額計算公式為：補償金額＝土地區位補償價＋房屋面積×房屋重置成新價＋附屬物及設備損失及重置成新費＋設備搬遷安裝費＋解聘員工的安置補償費＋停產停業

企業拆遷補償費用怎么算,企業拆遷補償費用有哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、企業拆遷補償費用怎么算

根據上圖企業拆遷的計算公式如下：

1、自有產權企業拆遷選擇貨幣補償的，補償金額計算公式為：

補償金額＝土地區位補償價＋房屋面積×房屋重置成新價＋附屬物及設備損失及重置成新費＋設備搬遷安裝費＋解聘員工的安置補償費＋停產停業損失（營業面積×每平米補償標準）＋獎勵和補助＋其他無形資產損失；

2、自有產權企業拆遷選擇產權置換的，補償金額的計算公式為：

補償金額＝安置房與原房屋之間差價補償＋設備搬遷安裝費＋臨時安置費＋解聘員工的安置補償費＋停產停業損失（營業面積×每平米補償標準）＋獎勵和補助＋其他無形資產損失；

3、承租房屋企業補償金額計算公式為：

補償金額＝租金差價（重新租賃租金－原租金）×剩余租賃時間＋設備搬遷安裝費＋解聘員工的安置補償費＋停產停業損失（營業面積×每平米補償標準）＋獎勵和補助＋其他無形資產損失。

一、企業拆遷談判應注意什么

1、談判主體地位不對稱，法律談判缺乏平等性。與普通談判不同，企業拆遷法律談判一方主體為地方政府機關或者與專業拆遷公司。在拆遷談判中，地方因其在啟動拆遷程序上具有主動性，而在談判中處于強勢地位。更有甚者，即便法律法規強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷企業施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴重不對稱性，使得被拆遷企業背負巨大的心理壓力，法律談判缺乏應有的平等性。

2、被拆遷人談判心理搖擺不定，談判過程中難以堅持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會在取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和做釘子戶獲得較高拆遷補償的兩個極端想法上不斷游移搖擺。法律談判既是談判各方實力的較量，也是各方心理的制衡。由于被拆遷企業的弱勢地位，故其不可能保持一個相對堅定的立場。

3、拆遷談判專業性缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往對補償價格標準并不清晰。企業拆遷涉及百余個法律性文件，這還不包括行政機關及拆遷人所掌握的內部性文件。被拆遷人、承租企業缺少對拆遷法律知識的整體性認識，遇到拆遷，常常會向周圍經歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據的。專業化知識的缺乏，使被拆企業主心理價格定位不準確，談判各方因談判標準差別過大致使談判失敗。

二、企業拆遷補償費如何納稅

1、根據《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函［2009］118號）文的規定，企業取得符合規定的政策性搬遷或處置收入，根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務的，用這些搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。

2、企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。

3、企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

二、企業拆遷補償費用標準是什么

企業拆遷補償費用標準如下：

1、被征收固定資產價值的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、廠房、辦公樓等建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而產生的補償等；

2、因征收造成的搬遷和臨時安置補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；

3、停產停業損失補償費用，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失，也可酌情包括預期經營損失；

4、基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

一、企業拆遷補償款怎么繳稅

根據《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2009〕118號）第二條的規定，企業取得的政策性搬遷或處置收入按4種不同的方式進行企業所得稅處理：

1、企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。

2、企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

3、企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。

4、企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

根據上述規定，只要企業符合以下兩個條件，取得的搬遷補償收入可不用在當年確認收入，視搬遷進展情況，可在規劃搬遷次年起五年內確認收入：

1、因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因搬遷。

2、有新的投入計劃或立項報告。此案中，由于企業提供了政府搬遷文件、搬遷協議、搬遷計劃和重置固定資產的立項報告，根據上述文件，此項收入可不在當年計入應納稅所得額。很明顯，企業當年多繳納了企業所得稅。

企業取得搬遷補償收入除了涉及企業所得稅外，還涉及營業稅金及附加、土地增值稅和印花稅等3個稅種。

法律依據：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。