一、遇拆遷時需要了解哪些問題

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以房屋所有權(quán)證所列資料為準(zhǔn)

拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人，按規(guī)定給予補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)的以房屋所有權(quán)證所列資料為準(zhǔn)。拆除違法建筑、臨時攤點、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑或拆遷通告公布后改建、擴(kuò)建、裝飾的設(shè)施，以及其他原約定不補(bǔ)償?shù)牟糠郑挥柩a(bǔ)償。

2、房屋價值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

這里的房屋補(bǔ)償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進(jìn)行的補(bǔ)償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場價格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。

3、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)

搬遷費和臨時安置費用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所列算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進(jìn)行的計算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時安置費。

停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償該費用針對非住宅類房屋運(yùn)營性房屋補(bǔ)償，因為屬個案，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，一般是有征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

4、補(bǔ)助和獎勵

補(bǔ)助包括困難補(bǔ)助和公攤補(bǔ)助。困難補(bǔ)助是針對貧困人員進(jìn)行的補(bǔ)助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定;公攤補(bǔ)助針對所有被拆遷人的房屋公攤進(jìn)行的額外補(bǔ)助，也會出具公攤補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

5、房屋裝修補(bǔ)償及家電設(shè)備移機(jī)補(bǔ)償

房屋裝修補(bǔ)償也是先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機(jī)構(gòu)評估確定，家電設(shè)備移機(jī)也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆遷時出具的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

6、拆遷安置

安置地點根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃和工程建設(shè)的性質(zhì)確定。安置分為一次性安置和過渡性安置。異地安置的，應(yīng)當(dāng)一次性安置到位;回遷安置的，可先作過渡性安置。高層建筑過渡安置期限一般為三年，多層建筑過渡安置期限最長不得超過一年半。

同時符合下列條件的被拆除房屋使用人屬于住宅安置戶

(一)持有房地產(chǎn)管理部門核定的房屋所有權(quán)證或者使用、租賃證件;

(二)有正式戶口的常住人口;

(三)在城區(qū)無住房或雖有住房但人均使用面積在20平方米以內(nèi)的。

被拆除住宅房屋的使用人因服兵役、入學(xué)、勞教、服刑等情形已遷出拆遷范圍的，可以列入安置范圍。

符合下列條件之一的被拆除房屋使用人屬于非住宅安置戶

(一)在拆遷范圍內(nèi)合法成立的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位;

(二)利用自有房屋生產(chǎn)、經(jīng)營作為家庭主要生活來源并具有營業(yè)執(zhí)照的個體工商戶。

拆除非住宅用房按照原房建筑面積安置，原房建筑面積由房屋拆遷主管部門核定。

房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

商品房交易均價：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價：是指由估價機(jī)構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

7、產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

異地安置：是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十五條　房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

二、違法拆遷應(yīng)由哪個部門賠償損失

區(qū)政府的作為已構(gòu)成了行政侵權(quán)行為。

《國家賠償法》第2條規(guī)定：“國家機(jī)關(guān)和國家機(jī)關(guān)工作人員違法行使職權(quán)侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償?shù)臋?quán)利。國家賠償由本法規(guī)定的賠償義務(wù)機(jī)關(guān)履行賠償義務(wù)。”該法第4條還規(guī)定，行政機(jī)關(guān)及其工作人員在行使政職權(quán)時有4種侵犯財產(chǎn)權(quán)情形之一的，受害人有取得賠償?shù)臋?quán)利。

賠償義務(wù)機(jī)關(guān)是區(qū)人民政府。

以上就是小編整理的內(nèi)容，按照規(guī)定當(dāng)公民遇拆遷時應(yīng)該注意房屋的拆遷價值，這個是很重要的，還有簽訂拆遷協(xié)議的時候應(yīng)該注意相關(guān)的條款問題，如果沒有問題了才簽訂協(xié)議，否則可以申請訴訟。如果還有什么疑問，可以咨詢北京圣運(yùn)律師網(wǎng)相關(guān)律師。

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內(nèi)容審核：馮立影律師

來源：頭條-遇拆遷時需要了解哪些問題，