拆遷人要注意準確定位自己，拆遷人是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。那么，拆遷人如何準確地定位自己呢？城市拆遷本身是民事活動，民事活動中的拆遷當事
拆遷人是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。那么，拆遷人如何準確地定位自己呢？城市拆遷本身是民事活動，民事活動中的拆遷當事人法律地位是平等的。集中表現在：
1、享有平等的保護自己民事權益不受侵犯的權利；
2、享有在行政裁決和民事訴訟中平等地位的權利；
3、各自都有不服拆遷管理行政行為，并提起訴訟的權利；
4、各自都有權放棄或處分自己權利；
5、都有遵守拆遷法律、法規和拆遷期限的義務；
6、都有接受拆遷行政管理部門依法管理、監督的義務；
7、都有履行拆遷合同約定的義務；
8、都有履行法院對拆遷糾紛所作的已發生法律效力的判決、裁定的義務。總之，拆遷人無論是手握大權的政府機關，還是腰纏億元的開發商，在拆遷中他與平民百姓的身份是平等的，法律地位是平等的。而現在有些開發商或拆遷人在拆遷中不能準確的定位自己，故意夸大拆遷的行政意義。有的不是與被拆遷人平等協商，而是把申請行政強拆或申請法院強拆放在前提，有的該測算補給被拆遷人的，而漏算、少算、甚至故意不算。這結真讓人們百思不得其解。知識拓展：法律法規對拆遷人的相關規定：1991年3月22日頒布的《城市房屋拆遷管理條例》第八條規定，任何單位或者個人需要拆遷房屋，必須持國家規定的批準文件，，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經批準并發給房屋拆遷許可證之后，方可拆遷。房屋拆遷需要變更土地使用權的，必須依法取得土地使用權。國家建設部于1991年7月在《關于印制頒發房屋拆遷許可證的通知》中的填表說明中第1項，可以視為建設部根據有關的法律法規規定，對于條例第八條中國家規定的批準文件的解釋，即拆遷人在申請房屋拆遷主管部門在頒發房屋拆遷許可證時，應當向拆遷主管部門提交拆遷許可證的表格，該表格中規定拆遷申請人應當填寫項目批文、規劃批文、用地批文、及批準機關和批準文號。2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》第七條對拆遷申請人提交的文件作出了明確的規定，根據該條的規定，拆遷人申請人申請房屋拆遷許可證，應當向房屋拆遷主管部門提交建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件等。
一、遇拆遷時需要了解哪些問題
1、補償標準以房屋所有權證所列資料為準
拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人，按規定給予補償。補償標的以房屋所有權證所列資料為準。拆除違法建筑、臨時攤點、超過批準期限的臨時建筑或拆遷通告公布后改建、擴建、裝飾的設施，以及其他原約定不補償的部分，均不予補償。
2、房屋價值補償標準
這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據每年住宅房屋市場價格規律，制定出相應房屋市場價格表供當地被拆遷的居民進行參考。
3、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)
搬遷費和臨時安置費用，具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉房，則無需支付臨時安置費。
停產停業損失的補償該費用針對非住宅類房屋運營性房屋補償，因為屬個案，補償標準不能統一，一般是有征收當事人進行協商確定，協商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。
4、補助和獎勵
補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據當地政府出具的標準確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。
5、房屋裝修補償及家電設備移機補償
房屋裝修補償也是先有當事人協商，協商不成由評估機構評估確定，家電設備移機也是參照上述方式實施。不過為統一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數額以發布時征收拆遷時出具的補償標準為準。
6、拆遷安置
安置地點根據城市建設規劃和工程建設的性質確定。安置分為一次性安置和過渡性安置。異地安置的，應當一次性安置到位;回遷安置的，可先作過渡性安置。高層建筑過渡安置期限一般為三年，多層建筑過渡安置期限最長不得超過一年半。
同時符合下列條件的被拆除房屋使用人屬于住宅安置戶
(一)持有房地產管理部門核定的房屋所有權證或者使用、租賃證件;
(二)有正式戶口的常住人口;
(三)在城區無住房或雖有住房但人均使用面積在20平方米以內的。
被拆除住宅房屋的使用人因服兵役、入學、勞教、服刑等情形已遷出拆遷范圍的，可以列入安置范圍。
符合下列條件之一的被拆除房屋使用人屬于非住宅安置戶
(一)在拆遷范圍內合法成立的機關、團體、企業、事業單位;
(二)利用自有房屋生產、經營作為家庭主要生活來源并具有營業執照的個體工商戶。
拆除非住宅用房按照原房建筑面積安置，原房建筑面積由房屋拆遷主管部門核定。
房屋拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。
貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：
市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
上述三種價格都是房屋拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。
產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。
7、產權置換分為兩種形式：
異地安置：是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。
回遷安置：是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
二、違法拆遷應由哪個部門賠償損失
區政府的作為已構成了行政侵權行為。
《國家賠償法》第2條規定：“國家機關和國家機關工作人員違法行使職權侵犯公民、法人和其他組織的合法權益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償的權利。國家賠償由本法規定的賠償義務機關履行賠償義務。”該法第4條還規定，行政機關及其工作人員在行使政職權時有4種侵犯財產權情形之一的，受害人有取得賠償的權利。
賠償義務機關是區人民政府。
一、查看拆遷中需公開的法定文件是否齊全
當一個地區實施征收拆遷，首先要經過法定程序進行審批，而后再實施征收拆遷。依法依規實施的征收拆遷項目，在實施拆遷的最前期便應當在征收拆遷范圍內，將征收土地通告、拆遷安置補償方案對全體被拆遷人進行公示公告，以公開的方式讓拆遷范圍內的被拆遷人了解拆遷所涉及的細節規定以及補償規定。被拆遷人若是對拆遷安置補償方案不滿意，還可通過行政復議或行政訴訟程序進行維權。
二、考慮拆遷程序的合法性
并非所有的征收拆遷都是合法實施的，各位被拆遷人可從諸多方面進行思考。
首先，被拆遷人若是在前期公示公告階段從未見過任何蓋有政府公章的公告文件，拆遷方也拒絕出示相關文件，那么被拆遷人便可對當地所實施征收拆遷的合法性有所懷疑。合法的征收拆遷程序應當公開透明的進行，不會藏著掖著，讓被拆遷人不清楚應當怎么拆怎么補償的情況下稀里糊涂地簽署補償協議。
其次，房屋及土地的調查評估報告單必不可少。實施征收拆遷，拆遷方必須挨家挨戶進行實地調查，對房屋位置、面積、建造結構、性質等方面進行詳細的核查評估，經被拆遷人簽字確認后便可作為之后計算補償數額的依據。連正規的調查評估單都沒有而實施的征收拆遷，很難保障被拆遷人的合法權益。
最后，實施征收拆遷的主體一定是縣級以上地方人民政府，因此最終拆遷安置補償協議必定要和政府簽署。在實際拆遷工作進行中，同被拆遷人接觸談判的往往都是村委會、工作小組等非政府的工作人員。通常情況下，他們都是受到政府委托，配合、協助政府實施征收拆遷工作，是沒有問題的。但若是被拆遷人發現最終要同村委會或者不知名的小公司簽署拆遷安置補償協議，而非同人民政府簽署安置補償協議時，心里一定要敲響警鐘。
各位被拆遷人若是有不清楚的地方，可隨時向北京晏清律師事務所的專業拆遷律師進行咨詢，必要時也可委托律師對案件情況展開細致調查，為后期維權奠定堅實的法律及事實基礎。
三、如何補償才算合理
農村房屋拆遷應當獲得多少補償？給到多少才算合理？有沒有相應的法律規定？這些正是被拆遷人最關心的話題。我們可以明確告知您：并不存在全國統一的補償標準，也不存在房屋是否應當等面積進行置換這樣細致入微的規定。因為全國經濟發展水平并不相同，全部按照同樣的標準進行補償會引起廣泛的爭議及糾紛，不利于法律的實施。但補償標準并非無跡可尋，全國各地所實施的征收拆遷都必須遵循的原則是：“原有生活水平不降低，長遠生計有保障”。對于住宅應當按照先補償后搬遷，居住條件有改善的原則，尊重村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或貨幣補償等方式給予公平合理的補償。
各位被拆遷人可廣泛地考量周邊房屋價格以及周邊區域所實施征收拆遷的補償標準，來分析自家的拆遷補償是否合理。
四、整合上述信息分析情況，主動應對
各位被拆遷人可通過對上述幾點關鍵信息的了解分析，對拆遷是否合法、補償是否合理等方面有了初步的判斷。若是發現征收拆遷可能存在問題，可主動與拆遷方溝通談判爭取合理補償。若是溝通無果也不要坐以待斃，要在法定期限內提起行政程序或訴訟程序，避免超出法定的訴訟時效，被法律剝奪勝訴的權利便得不償失了。
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來源：臨律-拆遷人要注意準確定位自己，
