如何避免土地征用中違規(guī)操作行為

《憲法》修正案從根本制度上確立了土地征用并給予補償?shù)闹贫龋侥壳盀橹褂嘘P土地征用范圍、原則、征用程序、征用補償?shù)臉藴始叭绾畏峙涞热詻]有全國統(tǒng)一明確的規(guī)定。在具體操作中由各地區(qū)政府部門根據(jù)區(qū)域情況劃定土地征用的范圍、編制征用程序，制定土地征用補償標準及分配原則。基于目前土地征用制度存在的種種弊端，有必要進行制度改革與創(chuàng)新。

通過對現(xiàn)行土地征用制度法經(jīng)濟學分析，針對實踐過程中體現(xiàn)出來的種種弊端提出相應的政策建議。首先，以法律的形式對土地征用范圍、程序、補償標準以及分配原則作出明確的規(guī)定，規(guī)避土地征用過程中的政府部門違規(guī)操作行為。其次，針對農(nóng)民在土地征用中發(fā)生的多種損失，細化補償費分類，提高補償標準，合理保障被征地農(nóng)民權益。另外，在土地征用過程中，加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度，以增加土地使用權隱形交易成本，防止土地使用權隱形交易，加大法律法規(guī)對用地方的約束力度;公開土地征用信息，舉行土地征用聽證會，通過多種手段將被征地農(nóng)民納入到土地征用決策系統(tǒng)中來，從而提高土地使用權征用的效率，降低征用過程中的交易。

地方政府非法征地的形式有哪些

1、地方政府“越位”：非法批地

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，土地的批租必須遵循嚴格的程序，要符合土地利用總體規(guī)劃，同時根據(jù)征用土地的性質(zhì)(基本農(nóng)田還是一般農(nóng)田)和需求面積的不同逐級上報審批。但地方政府追求地方利益最大化下的招商引資、建設優(yōu)先戰(zhàn)略，與大宗土地征用須上報國家審批的硬性約束形成了直接的利益沖突。在這種利益的驅使下，各地方政府開始打著發(fā)展地方經(jīng)濟的幌子，甚至以“發(fā)展是硬道理”為由，無視國家土地利用規(guī)劃和環(huán)境保護的要求，實行“項目跟著領導走、規(guī)劃跟著項目走、超越審批權限批地”的違規(guī)操作。

一些地方政府默許縱容甚至背后操縱違法違規(guī)用地，未批先用、以租代征，擅自設立和擴大開發(fā)區(qū)，隨意調(diào)整土地利用總體規(guī)劃以及違規(guī)侵占基本農(nóng)田。根據(jù)清華大學土地課題組從國土資源部了解的情況，地方政府和涉及政府為違法主體的非法批地案占80%，80%的違法用地主體是地方政府。而地方政府非法批地呈現(xiàn)的新特征是違規(guī)宗數(shù)顯著減少，但面積總量卻顯著增加，并且呈現(xiàn)西進北移的梯度轉移趨勢。

2、地方政府“缺位”：企業(yè)違法占地

違法占地主要有兩種形式：一是大量經(jīng)營性企業(yè)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)為了謀取土地增值的潛在收益而違法占地、大量囤積。二是國家開發(fā)區(qū)占地。目前，全國有6800多個工業(yè)園區(qū)。國家整頓各類開發(fā)區(qū)，但一些地方以“產(chǎn)業(yè)基地”、“工業(yè)密集區(qū)”等為名變相設立“開發(fā)區(qū)”圈地招商，部分已被撤銷的開發(fā)區(qū)也通過變更名稱重新復活。有的區(qū)縣“開發(fā)區(qū)”采取“掛靠”國家級、省級開發(fā)區(qū)的方式爭取更大發(fā)展空間。

3、地方政府錯位：“非法低價”出讓國有土地

主要有以下兩種情況：一是工業(yè)項目所征土地的“低價”協(xié)議出讓。某些地方政府為了達到吸引項目、多引投資的目的，違反國家《協(xié)議出讓土地》管理辦法，“零地價”甚至“負地價”出讓土地。隨著一些工業(yè)項目向中西部的轉移，某些西部地方政府在缺乏規(guī)劃的情況下盲目簽訂協(xié)議，擅自承諾向開發(fā)商提供大量土地進行成片開發(fā)，甚至有的協(xié)議可以提供40～50平方公里土地。于是，大量土地資源被少數(shù)企業(yè)壟斷，同時造成國有土地資產(chǎn)流失。28日，國土資源部已發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》([2007]39號令)，對國有建設用地使用權“招、拍、掛”出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發(fā)放國有建設用地使用權證書等做出明確規(guī)定，以避免協(xié)議轉讓土地模式的制度損失。

二是商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房等六類商業(yè)經(jīng)營性用地違規(guī)“分批交納”土地出讓金。9日國土資源部發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部11號令)規(guī)定明確規(guī)定，“受讓人依照出讓合同的約定繳清全部出讓金后，依法申請辦理土地登記，領取土地使用權證書，取得土地使用權”。但在實際操作過程中，很多地方通過土地項目分期付款取得建設用地使用權證書。開發(fā)商通過有限的資金就可以撬動多個項目，而把風險轉移到了金融機構。

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