一、政府審批的宅基地房屋能否進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易？

政府規(guī)劃的宅基地建房只能在同村村民之間交易，出售后不能再使用宅基地。農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，且面積有限。農(nóng)村村民建住宅需符合規(guī)劃并不得占用農(nóng)田，可使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地。宅基地的買(mǎi)賣(mài)途徑包括交換、轉(zhuǎn)讓、租賃、入股和贈(zèng)與。政府部門(mén)負(fù)責(zé)宅基地改革和管理。

法律分析

一、政府規(guī)劃的宅基地建房可以買(mǎi)賣(mài)嗎

政府規(guī)劃的宅基地建房的，房屋只能由同村村民之間交易，出售房屋后不能再申請(qǐng)使用宅基地。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第六十二條農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶(hù)擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶(hù)有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國(guó)家允許進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

二、宅基地買(mǎi)賣(mài)途徑

1、交換宅基地使用權(quán)

交換宅基地使用權(quán)，在法律上即享有宅基地使用權(quán)的當(dāng)事人之間以交換意思表示為特征，將相互享有使用權(quán)的宅基地進(jìn)行交換，雙方之間互找差價(jià)或者不找差價(jià)的合同行為。

2、轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，是指宅基地使用權(quán)人將去所享有的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人支付價(jià)款的法律行為。

3、租賃宅基地使用權(quán)

租賃宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人將去享有的宅基地使用權(quán)以租賃方式提供給他人使用，由承租人支付租金的法律行為。

4、入股方式轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)

以入股的方式轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，是指宅基地使用權(quán)人將去享有的宅基地使用權(quán)作價(jià)入股并獲得股息的行為。

5、贈(zèng)與

贈(zèng)與是指宅基地使用權(quán)人將去享有的宅基地使用權(quán)以作業(yè)方式轉(zhuǎn)讓給他人，他人無(wú)償取得宅基地使用權(quán)的法律行為。

結(jié)語(yǔ)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，政府規(guī)劃的宅基地建房后只能由同村村民之間交易，出售后不能再申請(qǐng)使用宅基地。農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。在人均土地稀缺的地區(qū)，縣級(jí)政府可采取措施保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶(hù)有所居。農(nóng)村村民建住宅應(yīng)符合規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田。宅基地買(mǎi)賣(mài)途徑包括交換、轉(zhuǎn)讓、租賃、入股和贈(zèng)與等方式。國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和住宅。全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理由國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)。

法律依據(jù)

城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定：第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2019修正）：第四章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 一般規(guī)定 第三十五條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定：第八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所；

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)；

(三)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；

(四)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

(六)成交價(jià)格及支付方式；

(七)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；

(八)違約責(zé)任；

(九)雙方約定的其他事項(xiàng)。

二、買(mǎi)賣(mài)宅基地違法嗎

宅基地買(mǎi)賣(mài)是違法的。宅基地是不能買(mǎi)賣(mài)的，如果進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的話，則是違法的。農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村土地屬于集體所有，宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無(wú)償取得與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格緊密聯(lián)系。在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。 法買(mǎi)賣(mài)宅基地或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地的，采取下列處罰措施：

1、是由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收非法買(mǎi)賣(mài)宅基地的人員的違法所得；

2、是由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)非法買(mǎi)賣(mài)宅基地的人員并處罰款；

3、是對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；

構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十三條

買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

三、宅基地可以買(mǎi)賣(mài)嗎

宅基地不可以買(mǎi)賣(mài)。

【宅基地使用權(quán)人的權(quán)利】

（1）權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建造房屋和其他附屬物。經(jīng)法定審批程序取得宅基地使用權(quán)后，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建造住宅和其他附屬物。這是宅基地使用權(quán)設(shè)立的主要目的。在宅基地以外的空地上，權(quán)利人還有權(quán)種植樹(shù)木。

（2）權(quán)利人有權(quán)處分宅基地使用權(quán)。雖然我國(guó)禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村居民對(duì)宅基地上的房屋享有所有權(quán)并得自由處分。

【個(gè)人建議】

對(duì)于宅基地的使用性質(zhì)來(lái)說(shuō)，是農(nóng)村的農(nóng)戶(hù)或個(gè)人用作住宅基地，而占有利用本集體所有的土地，因此宅基地是不可以私下進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的。我建議你在生活中一定要了解相關(guān)法律知識(shí)，這樣才可以更好的避免意外情況的產(chǎn)生，同時(shí)需要注意的是在符合一定條件下，農(nóng)村宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的，但是僅限于農(nóng)村組織內(nèi)部成員進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。對(duì)于非農(nóng)村組織內(nèi)部的成員來(lái)說(shuō)，是不可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。

【拓展資料】

1、宅基地轉(zhuǎn)讓要提前打好招呼，必須經(jīng)村集體組織的同意

宅基地是農(nóng)村集體所有的，村民只擁有宅基地的使用權(quán)，宅基地的轉(zhuǎn)讓一定要經(jīng)過(guò)本村集體組織的同意，不能私自轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t轉(zhuǎn)讓可能會(huì)被認(rèn)定是無(wú)效的。

2、房地一體，轉(zhuǎn)讓宅基地要和房子要一起轉(zhuǎn)讓。

宅基地不可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨氁c房屋一起轉(zhuǎn)讓?zhuān)谵D(zhuǎn)讓宅基地時(shí)，如果不轉(zhuǎn)讓房子，只給被轉(zhuǎn)讓人房子的使用權(quán)，是不合法的。

3、宅基地轉(zhuǎn)讓也要有原則，要符合“一戶(hù)一宅”

我國(guó)有少部分一戶(hù)多宅的情況是符合法律規(guī)定的，如果轉(zhuǎn)讓人不想要那么多宅基地，是可以轉(zhuǎn)讓出去的，但是受讓人必須是沒(méi)有宅基地的本村村民。同時(shí)需要注意的是，村民如果將宅基地轉(zhuǎn)讓之后，不能再申請(qǐng)新的宅基地建房了。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

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