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一、在房屋征收過(guò)程中,如何認(rèn)定“住改非”的房子2025,住改非房屋怎樣認(rèn)定

住改非房屋怎樣認(rèn)定

二、住改非房屋的認(rèn)定條件是什么?

法律分析：住改非房屋:是指國(guó)有或集體所有的土地上的房屋，其所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但實(shí)際上用利其沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)改做經(jīng)營(yíng)，且依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營(yíng)手續(xù)，并有納稅的記錄。住改非的條件:第一、被征收房屋的性質(zhì)是住宅。第二、被征收房屋在實(shí)際上用作經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然如何認(rèn)定\"經(jīng)營(yíng)\"事實(shí)的存在，也有具體要求:(1)依據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體、地點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等;因此可以直接認(rèn)定房屋的實(shí)際用途。當(dāng)?shù)怯涀?cè)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際經(jīng)營(yíng)地為準(zhǔn)。(2)完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與納稅相伴隨，有完稅憑證可以說(shuō)明有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明。(3)租賃手續(xù)。對(duì)外出租的房屋，應(yīng)當(dāng)能夠提供租賃協(xié)議、開(kāi)出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。(4)經(jīng)營(yíng)時(shí)間。在實(shí)踐中由于商用房的補(bǔ)償普遍高于住宅的補(bǔ)償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補(bǔ)償;

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百四十條 所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

第二百四十一條 所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。

第二百四十二條 法律規(guī)定專屬于國(guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何組織或者個(gè)人不能取得所有權(quán)。

第二百七十一條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十二條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二百七十三條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

三、住改非是什么意思

法律分析：住改非也叫做住改商，是指國(guó)有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

法律依據(jù)：《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》 第三十二條 拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營(yíng)使用，且符合下列條件的，貨幣補(bǔ)償金額按照住宅房屋的補(bǔ)償估價(jià)金額和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)金額的平均值確定：(一)拆遷通告發(fā)布前依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄;(二)房屋所有權(quán)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)一致。

四、住改非房屋的認(rèn)定

第一、依據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等相關(guān)證照可以直接認(rèn)定房屋的實(shí)際用途。

第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說(shuō)明有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從事著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的住房當(dāng)然屬于住改非。

第三、租賃手續(xù)。對(duì)外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開(kāi)出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

第四、房屋實(shí)際使用現(xiàn)狀。

第五、實(shí)踐中由于商用房的補(bǔ)償普遍高于住宅的補(bǔ)償，某些地區(qū)出現(xiàn)臨近拆遷前，被拆遷戶將住宅用于租賃或是經(jīng)營(yíng)的情況，此類房屋不能按照“住改非”補(bǔ)償。

一、房屋租賃發(fā)票可以抵扣嗎

房屋租賃發(fā)票可不可以抵扣需要看租房的目的是什么。房屋租賃發(fā)票，通常是納稅人取得的專用發(fā)票并非都可以抵扣；有些是按照規(guī)定列明的不能抵扣，其余的都是可以抵扣的。例如：租賃門(mén)面專門(mén)銷售農(nóng)藥以及種子種苗等免稅項(xiàng)目的不能抵扣；用于職工住宿或娛樂(lè)的租賃住房不能抵扣。租用的廠房用來(lái)生產(chǎn)免稅產(chǎn)品、簡(jiǎn)易計(jì)算方法的項(xiàng)目不能抵扣。房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。

二、租賃合同有印花稅嗎

印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。因采用在應(yīng)稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標(biāo)志而得名。

1、個(gè)人出租房屋合同需要交納印花稅嗎

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅「2008」24號(hào)）第二條規(guī)定，自2008年3月3日起，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

2、單位、個(gè)人與個(gè)人訂立的租房合同，應(yīng)否貼花

單位、個(gè)人與個(gè)人訂立的租房合同，凡用于生活居住的，暫免貼花；用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或既有生活居住也有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，都應(yīng)按規(guī)定貼花。

因此，企業(yè)與個(gè)人簽訂的租房合同，如用于住宿用途的，立合同的雙方都暫免征收印花稅。

3、企業(yè)將一套房屋出租，簽訂的租賃合同上明確記載租金金額和管理費(fèi)金額，并注明管理費(fèi)是代物業(yè)管理公司收取。那么，管理費(fèi)是否也要合并到租金中一起繳印花稅？

根據(jù)《印花稅暫行條例施行細(xì)則》第十七條規(guī)定，同一憑證，因載有兩個(gè)或者兩個(gè)以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅目稅率，如分別記載金額的，應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額，相加后按合計(jì)稅額貼花。如未分別記載金額的，按稅率高的計(jì)稅貼花。另根據(jù)《印花稅暫行條例施行細(xì)則》第十條規(guī)定，印花稅只對(duì)稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證征稅。而在稅目稅率表中，沒(méi)有列舉物業(yè)費(fèi)相關(guān)的服務(wù)項(xiàng)目，因而物業(yè)費(fèi)不屬于印花稅征稅范圍。據(jù)此，上述企業(yè)所簽合同在分別列示兩種經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)分別計(jì)算，只對(duì)房屋租金部分，按財(cái)產(chǎn)租賃合同記載的租賃金額千分之一貼花。

五、“住改非”如何認(rèn)定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償”。

因此，在國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，房屋的性質(zhì)對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估具有重大影響。由于住宅性房屋與非住宅性房屋(經(jīng)營(yíng)性用房)具有不同的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，因此在實(shí)踐中需要對(duì)房屋性質(zhì)作出認(rèn)定，以免對(duì)被征收人的利益造成損害。

“住改非“類型的房屋情況復(fù)雜，是介于住宅性房屋與非住宅性房屋之間。那么具體是如何認(rèn)定的呢?

第一，被征收房屋的性質(zhì)是住宅。

第二，被征收房屋在實(shí)際上用作經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然如何認(rèn)定“經(jīng)營(yíng)”事實(shí)的存在，也有具體要求：

(1)依據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體、地點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等，因此可以直接認(rèn)定房屋的實(shí)際用途。當(dāng)?shù)怯涀?cè)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際經(jīng)營(yíng)地為準(zhǔn)。

(2)完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與納稅相伴隨，有完稅憑證可以說(shuō)明有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明。

(3)租賃手續(xù)。對(duì)外出租的房屋，應(yīng)當(dāng)能夠提供租賃協(xié)議、開(kāi)出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

(4)經(jīng)營(yíng)時(shí)間。在實(shí)踐中由于商用房的補(bǔ)償普遍高于住宅的補(bǔ)償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補(bǔ)償，一些被征收人會(huì)臨時(shí)將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，則此類房屋不被認(rèn)定為“住改非”類型的房屋。

當(dāng)公民在購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)后也是可以合理的擁有房屋的使用權(quán)和所有權(quán)的，雖然房屋的性質(zhì)是屬于住宅的類型但是如果在經(jīng)過(guò)鄰居的同意后當(dāng)事人也是可以將房屋改成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的，那么房屋管理部門(mén)在對(duì)住改非類型的房屋進(jìn)行拆遷后也是會(huì)按照住改非的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)支付征地補(bǔ)償款。

一、住改非拆遷經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)該怎么補(bǔ)償?

根據(jù)2003年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定：對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。

實(shí)踐中，由于各地區(qū)基本情況不同，在“住改非”房屋補(bǔ)償上也出現(xiàn)了不同的做法：

1、按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償，也就是說(shuō)能夠具體認(rèn)定房屋確實(shí)是用于經(jīng)營(yíng)使用的，按照商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

2、住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的，根據(jù)住宅房屋的實(shí)際狀況，比如是否持續(xù)經(jīng)營(yíng)、是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、是否沿街等相關(guān)情況，再根據(jù)商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)補(bǔ)償。

3、住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的，按照住宅房屋的補(bǔ)償估價(jià)金額和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)金額的平均值確定。

4、按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，這種情況主要是住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的時(shí)間較短，尚不支持作為非住宅補(bǔ)償?shù)摹?/p>

5、住宅房屋部分用于經(jīng)營(yíng)使用的，該部分按照商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，其余部分按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

六、住改非房屋補(bǔ)償辦法

法律分析：“住改非”是在拆遷補(bǔ)償中對(duì)住宅改成非住宅的一種特定的稱謂，所謂住改非，又稱住改商，指的是原本用作住宅的房屋，由于其臨街或者具有其他地理位置上的優(yōu)勢(shì)，房屋使用人將其改變?yōu)闉樯啼佭M(jìn)行經(jīng)營(yíng)。拆遷時(shí)，被拆遷房屋房產(chǎn)證上標(biāo)明的用途為住宅，但被征收人在經(jīng)營(yíng)時(shí)依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證實(shí)并有納稅記錄，其住宅實(shí)際用途已經(jīng)發(fā)生改變

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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投稿：皮怡凝

內(nèi)容審核：劉偉濤律師