農村集體建設用地的出租、出讓、抵押是否有效？，為加強農村集體建設用地管理，有的地方政府出臺了一些關于試行農村集體建設用地使用權流轉的文件。農村集體建設用地的出租、出讓、抵押等，符合文件規定的流轉條件的，是否應認定為有效？因為農村集體建設用地
為加強農村集體建設用地管理，有的地方政府出臺了一些關于試行農村集體建設用地使用權流轉的文件。農村集體建設用地的出租、出讓、抵押等，符合文件規定的流轉條件的，是否應認定為有效？
因為農村集體建設用地使用權依法進行出讓、轉讓、出租和抵押，除應符合依法辦理土地登記、領取土地權屬證書等條件外，還應當向市、縣國土資源部門申請辦理土地流轉登記手續，確認建設用地使用權和土地他項權利，具體程序參照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》執行。為加強農村集體建設用地管理，有的地方政府出臺了一些關于試行農村集體建設用地使用權流轉的文件。如2003年6月，廣東省政府發布了《關于試行農村集體建設用地使用權流轉的通知》。地方政府試行農村集體建設用地使用權流轉是對土地制度的改革，是改革開放的一部分，應當積極支持。在試點地方，農村集體建設用地的出租、出讓、抵押等，符合文件規定的流轉條件的，應認定為有效。文件發布前已經進行的農村集體建設用地的流轉，且符合流轉條件的，如果土地權利人向所在的市、縣國土資源部門補辦土地登記手續或者土地資源部門同意補辦手續的，也應當認定有效。
一、集體土地買賣相關法律
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。
前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。
集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。
一、農村集體建設用地的租賃是否合法
而國家《土地管理法》對于租賃使用集體建設用地是有著相當嚴格的限制規定的，具體體現在以下規定：
農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
由上可知，任何單位或個人進行建設，如果不符合規定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現實中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協議的操作方式，這一做法并不妥當，擅自出租集體土地的行為會被法院認定為無效行為。雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規定而成為無效合同。
二、農村集體建設用地轉用的法律依據
《農村集體建設用地暫行辦法》
第十二條有下列情況之一的，在土地利用總體規劃確定的城市和鎮（含火炬開發區，下同）、村建設用地范圍內，經依法批準可以辦理農村集體建設用地轉用手續；
（一）鎮、村等集體經濟組織興辦工業園區；
（二）鎮、村等集體經濟組織興辦集體企業；
（三）鎮、村等集體經濟組織進行公共設施和公益事業建設；
（四）農村村民宅基地等；
三、建設用地分類
建設用地一般分為居住用地、公共設施用地、工業用地、商服用地、物流倉儲用地、交通設施用地、市政公用設施用地、道路廣場用地、綠地、特殊用地。
建設用地按其使用土地性質的不同，可分為農業建設用地和非農業建設用地；按其土地權屬、建設內容不同，又分為國家建設用地、鄉（鎮）建設用地、外商投資企業用地和其他建設用地；按其工程投資和用地規模不同，還分為大型建設項目用地、中型建設項目用地和小型建設項目用地。
中國的建設用地供應，分為存量和增量兩部分。增量部分，主要通過農地轉為建設用地的供應，即所謂一級市場；存量部分即通過現有土地使用者之間的交易的供應，即所謂二級市場。
存量土地實際被現有土地使用者控制。
可以出租，但是有限制條件，需要集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
《土地管理法》
第六十三條土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。
前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。
集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。
第八十二條擅自將農民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用于非農業建設，或者違反本法規定，將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。
一、農村集體建設用地使用權流轉方式
分為首次流轉和第二次流轉。
（一）農村集體建設用地使用權首次流轉的程序
1、農村集體經濟組織持土地所有權證等資料，向所在鎮國土資源管理分支機構提出申請。
2、經鎮國土資源管理分支機構和鎮人民政府提出初審意見后，報市縣國土資源管理部門審定，符合條件的發給流轉批準書。
3、農村集體經濟組織取得流轉批準書后，按有關規定確定土地使用者，簽訂流轉合同。
4、流轉雙方按流轉合同約定繳納土地流轉有關費用后，持流轉批準書、流轉合同、地上建筑物合法證明等文件于簽訂流轉合同之日起30日內，到市縣國土資源管理部門申請辦理土地登記手續，確認建設用地使用權，領取土地使用證。
（二）農村集體建設用地使用權再次流轉的程序
1、依法取得農村集體建設用地使用權的土地使用者，按有關規定轉移土地使用權，簽訂再次流轉合同。
2、流轉雙方按再次流轉合同約定繳納土地流轉有關費用后，持土地使用證、首次流轉合同及流轉批準書、再次流轉合同、地上建筑物證明等文件，于簽訂再次流轉合同之日起30日內到市縣國土資源管理部門申請辦理土地使用權變更登記或出租、抵押登記。
二、如何取得集體建設用地使用權
《土地管理法》第四十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。第五十九條鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉（鎮）村建設，應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設；建設用地，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。
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內容審核：王有銀律師
來源：頭條-農村集體建設用地的出租、出讓、抵押是否有效？，
