一、開(kāi)發(fā)商征地的程序是什么呢？

開(kāi)發(fā)商在征地前需持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)或初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應(yīng)材料、證明或圖片，向土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地，同時(shí)填寫(xiě)《建設(shè)用地申請(qǐng)表》，并附下列材料：

1、建設(shè)單位依法設(shè)立的有關(guān)證明；

2、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；

3、土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告；

4、初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)材料；

5、建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖；

6、占有耕地的，提出補(bǔ)充耕地該案；

7、建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害地區(qū)的，應(yīng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告；

8、提供地價(jià)評(píng)估報(bào)告。

開(kāi)發(fā)商征地補(bǔ)償跟政府征地補(bǔ)償一樣嗎？一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)商是不可以征地的，只有政府才可以征地。政府征地拆遷是由政府的一級(jí)開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行，征地拆遷的費(fèi)用在審計(jì)局進(jìn)行審計(jì)時(shí)很容易認(rèn)可，而且政府地征拆遷符合國(guó)家的政策規(guī)定，屬于合法的。但相對(duì)于來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商征地一般可能會(huì)被征收者給高于政府征地補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。

一、農(nóng)村土地征收一般程序

農(nóng)村征地拆遷行為實(shí)際包括了土地征收、土地征用和拆遷房屋兩個(gè)階段，包括以下幾道程序：

1、辦理用地申請(qǐng)

用地單位需要征用土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的區(qū)縣國(guó)土房管局提交相關(guān)文件、資料，提出用地申請(qǐng)。

2、擬定征地方案

行政主管部門(mén)收到用地單位提出的用地申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

3、征地審查

國(guó)土房管局根據(jù)各項(xiàng)征地相關(guān)方案編制建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)，并報(bào)送同級(jí)人民政府審核。

4、征地審核與批復(fù)

行政主管部門(mén)收到建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)和有關(guān)方案后，對(duì)文件資料齊全符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核。

5、征用土地方案的公告

征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在的村、組內(nèi)以書(shū)面形式公告，其中征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。

6、制定征地補(bǔ)償安置方案

區(qū)縣國(guó)土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬定征地補(bǔ)償、安置方案。

7、征地方案安置補(bǔ)償公告

有關(guān)人民政府的國(guó)土房管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬定征地補(bǔ)償、安置方案并予公告。

8、補(bǔ)償安置的措施

區(qū)縣國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置費(fèi)方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

9、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。

二、開(kāi)發(fā)商有哪些征地流程

開(kāi)發(fā)商有哪些征地流程

一、建設(shè)用地預(yù)審

市國(guó)土資源局根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》(國(guó)土資源部27號(hào)令，2004年12月1日起施行)，對(duì)征地項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)用地預(yù)審。審查項(xiàng)目用地是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國(guó)家供地政策，是否符合用地標(biāo)準(zhǔn)和土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)等情況，自受理預(yù)審申請(qǐng)之日起20日內(nèi)出具預(yù)審意見(jiàn)。

二、發(fā)布征地通告

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))明確要求，在征地依法報(bào)批前，國(guó)土資源部門(mén)要將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知被征地農(nóng)民;要將被征地農(nóng)民知情、確認(rèn)的有關(guān)材料作為征地報(bào)批的必備材料。征地項(xiàng)目預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)的，市國(guó)土資源局發(fā)布征地通告，將預(yù)征收土地用途、面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑等告知被征地村和村民，維護(hù)被征地農(nóng)民的知情權(quán)。通告后，在擬征收土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗不列入補(bǔ)償范圍。

三、開(kāi)展征地調(diào)查

開(kāi)展征地調(diào)查是征地前的重要基礎(chǔ)性工作。市國(guó)土資源部門(mén)(征地拆遷工作機(jī)構(gòu))會(huì)同被征收土地的所有權(quán)人和有關(guān)部門(mén)深入被征地村、被征地地塊，對(duì)擬征收土地的四至邊界、權(quán)屬、地類(lèi)、面積等現(xiàn)狀和被征地村的農(nóng)業(yè)人口、勞動(dòng)力、耕地面積等情況進(jìn)行全面調(diào)查核實(shí)，對(duì)征地拆遷范圍內(nèi)的被征地拆迂戶用地面積逐戶勘測(cè)核實(shí)，對(duì)房屋面積、結(jié)構(gòu)及其他地上附著物等情況認(rèn)真搞好登記。將調(diào)查資料、數(shù)據(jù)整理成冊(cè)，掌握第一手資料，做好擬定征地報(bào)批“一書(shū)兩方案”的準(zhǔn)備工作。

四、確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果

征地調(diào)查結(jié)果與被征地村、村民和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。

五、組織征地聽(tīng)證

2004年1月9日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》(國(guó)土資源部22號(hào)令，2004年5月1日起施行)。要求各地在征地依法報(bào)批前，國(guó)土資源部門(mén)送達(dá)《聽(tīng)證告知書(shū)》，告知被征地村、村民和其他權(quán)利人對(duì)擬征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請(qǐng)聽(tīng)證的權(quán)利。當(dāng)事人申請(qǐng)聽(tīng)證的，莊當(dāng)在告知后5個(gè)工作日內(nèi)向市國(guó)土資源局提出書(shū)面申請(qǐng)。

六、征地組卷報(bào)批

市國(guó)土資源局按省、市有關(guān)報(bào)件要求，組織申報(bào)材料，上報(bào)營(yíng)口市國(guó)土資源局和省國(guó)土資源廳。省國(guó)土資源廳在14個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，下達(dá)經(jīng)省政府批準(zhǔn)的《實(shí)施規(guī)劃用地批復(fù)》。

七、兩公告一登記

1999年施行的新《土地管理法》對(duì)建設(shè)用地審批制度進(jìn)行了重大改革，在征地程序中確立了“兩公告一登記”制度。為了規(guī)范征地公告工作，保護(hù)被征地村、村民或者其他權(quán)利人的合法權(quán)益，保障經(jīng)濟(jì)建沒(méi)用地，2001年10月22日國(guó)土資源部發(fā)布了10號(hào)令《征用土地公告辦法》(2002年1月1日起施行)。在征地過(guò)程中，市國(guó)土資源局始終認(rèn)真履行兩公告一登記，切實(shí)維護(hù)被征地單位和群眾的合法權(quán)益。

1、征收土地公告

在收到用地批復(fù)文件之日起10個(gè)二作日內(nèi)，市政府發(fā)布《征收土地公告》，告知征地事宜及辦理征地拆遷補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙蕖⒌攸c(diǎn)。

2、征地拆遷補(bǔ)償?shù)怯?

被征地村、村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征收土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持有關(guān)證明材料到巾土地儲(chǔ)備交易中心辦理征地拆迂補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。被征地村、村民或者其他權(quán)利人未如期辦理征地拆遷補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補(bǔ)償內(nèi)容以市國(guó)土資源部門(mén)的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。

3、征地拆遷補(bǔ)償安置方案公告

市國(guó)土資源局根據(jù)省政府批準(zhǔn)的征地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征地所有權(quán)人為單位擬訂征地拆迂補(bǔ)償安置方案，簽訂《征地拆迂補(bǔ)償安置協(xié)議》，發(fā)布征地第二次公告，即《征地拆遷補(bǔ)償安置方案公告》，告知被征地四至范圍內(nèi)的土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人對(duì)方案內(nèi)容如有不同意見(jiàn)或者要求聽(tīng)讓的，在征地拆遷補(bǔ)償安置方案公告之日起l0個(gè)工作日內(nèi)以書(shū)面形式送達(dá)市國(guó)土資源局。為落實(shí)房屋等地上附著物的補(bǔ)償，市國(guó)土資源局委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地評(píng)估，對(duì)房屋等地上附著物做市場(chǎng)價(jià)格訐估，評(píng)估結(jié)果出來(lái)后，逐戶下發(fā)征妯.拆迂補(bǔ)償告知，將補(bǔ)償結(jié)論連同分戶評(píng)估表發(fā)至被征地拆遷戶手中。而后，市國(guó)土資源部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)走訪協(xié)商補(bǔ)償事宜。在下發(fā)的征地拆遷補(bǔ)償告知中還明確被征地拆遷戶的權(quán)利，如對(duì)各項(xiàng)補(bǔ)償單價(jià)和補(bǔ)償金額持有異議的，可在規(guī)定的期限內(nèi)提交重新評(píng)估的書(shū)面申請(qǐng)，由該戶自行選定有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，市國(guó)土資源局與該戶共同委托該評(píng)估機(jī)構(gòu)另行評(píng)估。

八、實(shí)施征地拆遷補(bǔ)償安置方案

征地拆遷補(bǔ)償安置方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，按法律規(guī)定的時(shí)限(3個(gè)月內(nèi))向被征地村和村民及時(shí)支付征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。

九、交付土地

征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)按規(guī)定到位后，被征地村和村民及時(shí)交付土地。在規(guī)定的期限內(nèi)，不領(lǐng)取征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)的，市國(guó)土資源局可將征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)提存至市公證處，辦理提存后，即視為對(duì)當(dāng)事人予以了依法補(bǔ)償安置。當(dāng)事人拒不交付土地的，由市國(guó)土資源局下達(dá)《限期交付土地決定書(shū)》，當(dāng)事人逾期不履行的，市國(guó)土資源局將依據(jù)《遼寧省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法)辦法》第四十八條之規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。當(dāng)事向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)在知道作出具體行政行為之日起3個(gè)月內(nèi)提出。

三、開(kāi)發(fā)商征地流程是怎樣

第一步：發(fā)布擬征地公告，由市縣級(jí)國(guó)土部門(mén)在擬被征地村集體范圍內(nèi)發(fā)布擬征地公告。

第二步：征詢擬被征地人意見(jiàn)，由市縣級(jí)國(guó)土部門(mén)會(huì)同擬被征地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，就擬征地公告的內(nèi)容征詢擬被征地村民的意見(jiàn)。

第三步：對(duì)土地及地上附著物調(diào)查登記，由市縣級(jí)國(guó)土部門(mén)同擬被征地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)擬被征土地的信息進(jìn)行調(diào)查，并由國(guó)土部門(mén)進(jìn)行調(diào)查登記。

第四步：擬訂一書(shū)四方案并上報(bào)審批，由市縣級(jí)國(guó)土部門(mén)按照審批機(jī)關(guān)對(duì)報(bào)批材料的要求擬訂一書(shū)四方案，并將材料一并向有審批權(quán)的機(jī)關(guān)進(jìn)行報(bào)批。

第五步：發(fā)布征地公告，征用土地的市縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到省政府或國(guó)務(wù)院征地批準(zhǔn)文書(shū)之日起十個(gè)工作日內(nèi)，在被征地所在的村集體范圍內(nèi)對(duì)征地批文的內(nèi)容進(jìn)行公告。

第六步：發(fā)布征地補(bǔ)償安置方案公告，縣市級(jí)國(guó)土部門(mén)根據(jù)省政府或國(guó)務(wù)院所批準(zhǔn)的征地方案，在征地公告發(fā)布之日起四十五日內(nèi)擬訂征地補(bǔ)償安置方案并予以公告。

第七步：上報(bào)審批補(bǔ)償安置方案，縣市級(jí)國(guó)土部門(mén)應(yīng)當(dāng)將草擬的補(bǔ)償安置方案和聽(tīng)證會(huì)上各方發(fā)表的意見(jiàn)，逐一上報(bào)給本級(jí)人民政府進(jìn)行審批。

第八步：土地補(bǔ)償?shù)怯洠徽鞯厝藨?yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證明到公告規(guī)定的地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。

第九步：落實(shí)補(bǔ)償安置后交付土地，政府機(jī)關(guān)按照規(guī)定落實(shí)征地補(bǔ)償安置后，被征收人則應(yīng)當(dāng)將土地按期交付。

一、征地的批準(zhǔn)程序

1、建設(shè)項(xiàng)目依法經(jīng)國(guó)務(wù)院或省政府批準(zhǔn)。

2、建設(shè)單位向市、縣政府地政部門(mén)提出建設(shè)用地申請(qǐng)。

3、市、縣政府地政部門(mén)審查后擬訂征用土地等方案。

4、經(jīng)市、縣政府同意后逐級(jí)上報(bào)。

5、征用土地等方案依法由國(guó)務(wù)院或者省政府批準(zhǔn)。

二、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)數(shù)額

1、各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額由市、縣政府依法批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案規(guī)定。

2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定（有關(guān)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）：按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門(mén)審定的最基層單位統(tǒng)計(jì)年報(bào)和經(jīng)物價(jià)部門(mén)認(rèn)可的單價(jià)為準(zhǔn)。

3、按規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

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