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2024年物業(yè)管理?xiàng)l例第十條的內(nèi)容、主旨及釋義

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-22 17:50:10
作者：
圣運(yùn)律師
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2024年物業(yè)管理?xiàng)l例第十條的內(nèi)容、主旨及釋義，　　2024年物業(yè)管理?xiàng)l例第十條的內(nèi)容、主旨及釋義　　小編整理了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例第十條的理解。物業(yè)管理?xiàng)l例第十條內(nèi)容如下：　　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)

2024年物業(yè)管理?xiàng)l例第十條的內(nèi)容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例第十條的理解。物業(yè)管理?xiàng)l例第十條內(nèi)容如下：

　　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　主旨

　　本條規(guī)定了有關(guān)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員的設(shè)立及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)確定的依據(jù)。

　　釋義和理解

　　(一)業(yè)主大會(huì)的設(shè)立。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為。業(yè)主大會(huì)在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機(jī)構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)和決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。業(yè)主大會(huì)的設(shè)立直接決定了業(yè)主的利益能否得到最為充分的保護(hù)。因此，條例規(guī)定了同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)，由于我國在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)行業(yè)初建不久，房地產(chǎn)建成后使用中的管理、服務(wù)更是一個(gè)新的領(lǐng)域，所以，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的設(shè)置在實(shí)踐中存在不完善、不規(guī)范、不統(tǒng)一的階段。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)說還處于初級(jí)階段，所以政府的監(jiān)督和指導(dǎo)就變得不可或缺。條例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立。

　　根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)和成熟的國家以及我國XX等地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)該采取二重機(jī)構(gòu)設(shè)置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)中的權(quán)力機(jī)關(guān)，行使重大事務(wù)的決策權(quán);在業(yè)主大會(huì)下設(shè)立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。條例也規(guī)定了成立業(yè)主大會(huì)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　但是，條例也作出了例外規(guī)定，即在一定條件下可以不必設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。這主要是因?yàn)橛行┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主較少，甚至只有一個(gè)業(yè)主，此時(shí)，如果法律強(qiáng)制設(shè)立業(yè)主大會(huì)顯得并不必要。全體業(yè)主可以隨時(shí)決定物業(yè)管理的有關(guān)問題，這樣即節(jié)約了時(shí)間和精力，也減少了不必要的開支。因此，條例規(guī)定只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。條例的這條規(guī)定，體現(xiàn)了法律的靈活性。

　　(二)首次業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)確定的依據(jù)。

　　在物業(yè)管理中，業(yè)主的投票權(quán)是業(yè)主根據(jù)擁有物業(yè)的所有權(quán)而取得參與管理物業(yè)、表達(dá)自己意愿的權(quán)利。它是物業(yè)所有權(quán)派生出來的一項(xiàng)權(quán)利，合理確定投票權(quán)的劃分方法對(duì)業(yè)主公平行使投票權(quán)至關(guān)重要。

　　綜觀各國及地區(qū)的法律規(guī)定，業(yè)主表決權(quán)大致有三種計(jì)算方式。

　　(1)以業(yè)主所擁有的業(yè)權(quán)份額來計(jì)算，每份業(yè)權(quán)份額擁有一個(gè)表決權(quán)。關(guān)于業(yè)權(quán)份額的計(jì)算，我國XX地區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》第39條規(guī)定業(yè)主的份數(shù)須照以下方式厘定：①照土地注冊(cè)處注冊(cè)的文書包括公契所規(guī)定的方式;②如無文書，或文書無此規(guī)定，則按照業(yè)主在建筑物所占的不可分割份數(shù)與建筑物分割成的總份數(shù)的比例。

　　(2)不具體核算每個(gè)業(yè)主的表決權(quán)數(shù)量大小。我國XX地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定，涉及區(qū)分所有權(quán)人投票表決時(shí)，規(guī)定須經(jīng)出席會(huì)議業(yè)主一定比例以上人數(shù)及其出席會(huì)議業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)一定比例以上通過。這種表決方式并不具體計(jì)算每個(gè)業(yè)主的表決權(quán)的數(shù)量，而是采用與會(huì)業(yè)主業(yè)權(quán)份額比例及其人數(shù)比例總體核算。這種規(guī)定仍然使以面積的大小來衡量表決權(quán)的大小。

　　(3)每個(gè)業(yè)主享有相同的表決權(quán)。我國部分地區(qū)的地方性立法基本采用這種方式來計(jì)算業(yè)主的表決權(quán)。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條、《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第7條之規(guī)定。我國目前各地地方法規(guī)規(guī)定的表決權(quán)計(jì)算方式主要為不分面積大小的“一權(quán)一票”。例如，2000年8月3日，上海市房屋土地資源管理局出臺(tái)的《加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)管理若干規(guī)定》中關(guān)于業(yè)主的表決權(quán)采用的計(jì)算方法是：“居住房屋按套計(jì)算，每套一票;非居住物業(yè)按建筑面積計(jì)算，100平方米以上的每100平方米一票，100平方米以下的，每證一票。”《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計(jì)算表決權(quán);工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán)。”廣州市國土房管局對(duì)計(jì)算辦法又做了更為詳細(xì)的區(qū)分，即商業(yè)用房按面積計(jì)算，每100平方米為一票，百位數(shù)以下四舍五入，如果業(yè)主擁有商業(yè)面積總額不足100平方米的，按一票計(jì)算。廣東省雖然規(guī)定的是住宅物業(yè)的投票權(quán)數(shù)以戶來計(jì)算，但由于住宅物業(yè)其建筑規(guī)劃比較統(tǒng)一，各業(yè)主擁有住宅物業(yè)的建筑面積也比較一致，所以，雖然是以戶為計(jì)算單位，基本上與以建筑面積為計(jì)算單位差別不大。

　　本條例放棄了不分面積大小的“一權(quán)一票”制的計(jì)算原則，而是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。同時(shí)，各地方將以物業(yè)建筑面積計(jì)算投票權(quán)數(shù)這一標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化、量化，有利于業(yè)主投票表決時(shí)的計(jì)票工作，使計(jì)票更為便捷。因此，條例規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。例如廣西采取了以建筑面積計(jì)算的方式?！稄V西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第ll條“召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)有全部投票權(quán)數(shù)過半數(shù)票數(shù)同意才能通過。決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)數(shù)可以約定附加條件。”