黑龍江省牡丹江市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)牡丹江市區(qū)2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案的通知　　牡政辦發(fā)〔2022〕14號

　　各區(qū)人民政府、市政府各直屬單位:

　　按照省政府關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的相關(guān)文件要求，為加快推進我市老舊住宅小區(qū)改造工作，經(jīng)2022年6月13日市政府17屆7次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)將《牡丹江市區(qū)2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》(以下簡稱《實施方案》)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真貫徹執(zhí)行。

　　牡丹江市人民政府辦公室

　　2022年6月23日

　　黑龍江省牡丹江市區(qū)2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案

　　根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》(國辦發(fā)〔2020〕23號)和《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》(黑政辦規(guī)〔2021〕15號)精神，結(jié)合我市實際，制定《牡丹江市區(qū)2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》。

　　一、工作目標

　　黑龍江省牡丹江市2022年改造市區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)項目11個，涉及156棟樓、13029戶，改造建筑面積95.85萬平方米。結(jié)合城市更新行動，加快補齊民生需求短板，推動構(gòu)建“共建共治共享”的社區(qū)治理體系，增強城市發(fā)展活力，創(chuàng)建綠色社區(qū)、美麗社區(qū)、智慧社區(qū)，讓人民群眾更有獲得感、安全感和幸福感。

　　二、工作原則

　　(一)堅持政府統(tǒng)籌，調(diào)動各方參與。市政府對全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)(以下簡稱老舊小區(qū))改造工作負總責。各城區(qū)政府作為老舊小區(qū)改造的責任主體、項目主體，推進落實改造。街道辦事處全程參與項目改造與管理工作。堅持居民自愿、激發(fā)居民參與改造的主動性、積極性，充分調(diào)動社會力量支持、參與改造。

　　(二)科學謀劃項目，完善申報機制。參照老舊小區(qū)改造“十四五”規(guī)劃，結(jié)合建筑年代、配套設(shè)施功能缺失、破損程度及居民參與積極性等因素，由各城區(qū)政府征求居民意見并合理確定項目。注重解決基本使用功能，完善便民設(shè)施，同步拆違治亂。將居民出資、業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)組建、改造后物業(yè)管理模式確定等作為納入年度改造計劃的前提條件，完善申報改造年度計劃的工作機制。

　　(三)推進績效評價，建立長效管理機制。實施績效目標考核，強化過程管控，健全工作機制;將改造內(nèi)容、規(guī)劃設(shè)計、施工組織、監(jiān)督管理等內(nèi)容公開公示，實現(xiàn)全過程監(jiān)督;堅持建管并重，加強長效治理，群眾充分參與監(jiān)督，不斷提升老舊小區(qū)改造群眾滿意度。

　　三、工作內(nèi)容

　　2022年老舊小區(qū)改造項目實施“基礎(chǔ)類”內(nèi)容改造，部分小區(qū)結(jié)合實際情況進行“完善類”內(nèi)容改造，具備條件的小區(qū)提檔升級增加“提升類”改造內(nèi)容。

　　(一)實施老舊小區(qū)改造的主要內(nèi)容

　　1.樓房本體改造。屋面防水、墻體保溫、樓體內(nèi)共用管線設(shè)施改造、更新改造樓梯間地面和扶手、更換單元門窗、墻體翻新粉刷和更換水落管等。

　　2.水、電、氣、熱等設(shè)施改造。給水、排水、雨水、電、氣、熱、小區(qū)道路、光纖、通信等配套設(shè)施的更新和補建，落實排水防澇易澇點整治工作。

　　3.小區(qū)環(huán)境設(shè)施改造。庭院綠化硬化、拆除違章建筑、小區(qū)棚廈、清理圈占綠地、配建垃圾分類收集點、垃圾處理站或設(shè)施設(shè)備修復升級、補齊樓牌門牌、增設(shè)文化宣傳欄、補齊路燈和樓道燈等。

　　4.無障礙改造。尊重居民意愿，統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)公共場所無障礙、適老化設(shè)施改造，建設(shè)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。按照《無障礙設(shè)計規(guī)范》，在公共區(qū)域設(shè)置無障礙休息區(qū)和休息座椅，設(shè)置引導標識和無障礙標識。

　　5.完善監(jiān)控安防設(shè)施。設(shè)置大門、增設(shè)門衛(wèi)值班室、安裝車輛道閘、完善小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)(車輛、人臉識別系統(tǒng))等，在老舊小區(qū)改造項目中推進“智安小區(qū)”建設(shè)。

　　6.排查整治消防設(shè)施。全面排查計劃改造項目消防設(shè)施，完善消防設(shè)施建設(shè)，確保設(shè)備完好移交物業(yè)管理企業(yè)。具備條件的小區(qū)建設(shè)微型消防站、地上式消火栓、獨立式煙感報警器、無線紅外雙向消防安全語音提示器、消防宣傳陣地、打通“生命通道”等。

　　7.完善便民服務(wù)設(shè)施。具備條件的小區(qū)擴建新建物業(yè)管理用房、業(yè)主文化活動中心、社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)配套設(shè)施、停車場、充電樁、助餐設(shè)施、便民市場、配建一定比例的公共充電車位等，推動生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展。此外，在征求業(yè)主同意并履行用地、規(guī)劃審批程序的基礎(chǔ)上，依法依規(guī)建設(shè)停車場。

　　8.幼兒園配套設(shè)施。按照《牡丹江市城鎮(zhèn)小區(qū)配套幼兒園專項治理工作方案》相關(guān)標準和規(guī)范，在具備條件的小區(qū)內(nèi)增設(shè)幼兒園等配套基礎(chǔ)設(shè)施。

　　(二)加強老舊小區(qū)改造后的物業(yè)管理內(nèi)容

　　1.建管并重，健全后續(xù)管理機制。嚴格執(zhí)行《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》《牡丹江市住宅物業(yè)管理條例》及市政府關(guān)于住宅物業(yè)管理相關(guān)文件要求，指導居民按照法定程序協(xié)商確定改造后小區(qū)的物業(yè)管理模式，分類施策推動改造后物業(yè)服務(wù)管理承接，實現(xiàn)改造與物業(yè)服務(wù)管理無縫銜接。

　　2.創(chuàng)建特色社區(qū)。對具備條件的老舊小區(qū)，結(jié)合改造建設(shè)綠色社區(qū)、美麗社區(qū)，努力實現(xiàn)改造工作與創(chuàng)建活動雙同步。結(jié)合“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，及時解決“最后一厘米”難點問題，要對百姓反映比較集中、關(guān)注度高的屬于改造項目范圍外但與項目相關(guān)聯(lián)的設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)設(shè)施的突出問題解決到位，保證改造的整體效果。

　　3.做好老舊小區(qū)改造后的物業(yè)管理準備工作。對已納入“十四五”老舊小區(qū)改造規(guī)劃尚未改造的小區(qū)，相關(guān)街道、居委會要分期分批，在改造前組織居民完善落實小區(qū)物業(yè)管理模式，為下步改造工作做好準備。

　　(三)打造示范項目，凸顯改造成果

　　1.各城區(qū)結(jié)合本轄區(qū)的實際情況，各選擇1個有條件的老舊小區(qū)改造項目開展重點街路風貌設(shè)計，提升街區(qū)景觀風貌品位。

　　2.每個城區(qū)選1個規(guī)模適中、特色鮮明的老舊小區(qū)開展“完整住區(qū)”“美麗社區(qū)”試點建設(shè)、補短板。

　　3.具備條件的小區(qū)探索實施“社會化資本參與老舊小區(qū)改造示范項目”。

　　四、工作步驟

　　(一)前期準備階段(6月20日前)

　　1.制定改造方案。各城區(qū)要根據(jù)本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)改造總體部署，明確任務(wù)分工、責任主體、組織推進、長效管理等工作，制定改造實施方案，確保按時完成年度改造任務(wù)。

　　2.推進全過程工程咨詢服務(wù)。各城區(qū)作為建設(shè)主體，依法履行招投標或政府采購程序，選定服務(wù)單位，提高老舊小區(qū)改造管理成效。

　　3.組織項目招投標。各城區(qū)依法履行工程總承包招投標程序，對零散項目進行“捆綁打包”，實施“評定分離”模式，擇優(yōu)選擇工程總承包單位。對項目過大、施工管理難度較大的項目要合理劃分標段，原則上單個招標項目規(guī)模應(yīng)在7萬平方米至15萬平方米之間確定標段(已發(fā)布招標公告城區(qū)可按照項目實際情況執(zhí)行)。

　　4.完善施工設(shè)計。在施工設(shè)計前，各城區(qū)負責組織完成居民征求意見工作。在獲得三分之二以上居民同意后，擬定具體改造內(nèi)容清單，確保改造后居民滿意度達到90%以上。

　　在設(shè)計階段，各城區(qū)要督促工程總承包單位組織召開設(shè)計交底碰頭會、現(xiàn)場踏查并建立各單位聯(lián)絡(luò)機制。按照形成封閉物業(yè)管理區(qū)域進行施工設(shè)計，結(jié)合居民意見及專業(yè)經(jīng)營單位提出的專項改造設(shè)計建議明確改造內(nèi)容、設(shè)計標準，補足老舊小區(qū)在衛(wèi)生防疫、社區(qū)服務(wù)等短板。

　　5.開展居民動員，做好物業(yè)管理。各城區(qū)組織街道對2022年改造項目逐個做好居民意見征求工作，服務(wù)標準與居民意見相結(jié)合，同時滿足防疫要求，確定改造小區(qū)的物業(yè)管理模式和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，營造群策群力、全民參與的社會氛圍，實現(xiàn)改造后小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。

　　6.拆除改造小區(qū)內(nèi)的配建棚廈。改造小區(qū)范圍內(nèi)配建棚廈，由各城區(qū)結(jié)合每個小區(qū)實際情況，在征得居民同意、取得居民理解認可的前提下予以拆除。補償標準按照2000元/個給予適當補償。原有的自行車棚等經(jīng)營性設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)已無實際用處的原有配套泵房，結(jié)合小區(qū)實際需要，按照成本價予以補償后拆除或改建。

　　7.拆除小區(qū)內(nèi)違章建筑。各城區(qū)政府作為老舊小區(qū)改造的責任主體、項目主體，牽頭負責小區(qū)內(nèi)違章建筑拆除工作，對改造項目中存在的自建房等“四無建筑”進行全面排查整治。要發(fā)揮街道作用，做好居民溝通協(xié)調(diào)工作，確保違建拆除順利推進。市城管局作為執(zhí)法主體，依據(jù)市政府關(guān)于住宅物業(yè)管理相關(guān)文件明確的職責，配合做好違建認定、拆除工作，對個別阻礙違建拆除的業(yè)主，依法依規(guī)處理。

　　8.做好居民出資改造項目的組織實施。各城區(qū)要提前做好相關(guān)改造項目居民出資情況的調(diào)查及宣傳工作，建立臺賬，在改造開工前將資金歸集到位，納入工程款規(guī)范管理。

　　外墻節(jié)能改造涉及的居民自有室外窗，對有更換意愿的業(yè)主，由各城區(qū)根據(jù)實際情況統(tǒng)一組織更換或居民自行更換，更換費用全部由居民自行承擔。樓內(nèi)地下埋設(shè)的共用排水管道經(jīng)征求居民意見后需要改造的，由共用此管道的全部業(yè)主共同承擔費用，在改造時一并維修。

　　9.及時辦理各項前期手續(xù)。各城區(qū)安排專人及時辦理《建筑工程施工許可證》、質(zhì)量安全監(jiān)督等前期手續(xù)，依法依規(guī)完善工程建設(shè)手續(xù)。

　　10.落實“水電熱氣”專業(yè)分包改造、進行“弱電”管線綜合整治工作。工程總承包單位要與各專業(yè)經(jīng)營單位及“弱電”管線產(chǎn)權(quán)單位委托的具有專業(yè)承包資質(zhì)企業(yè)簽訂專業(yè)分包合同。

　　11.房屋安全隱患排查。對改造項目進行全面的房屋安全排查、評估，對存在房屋安全隱患建筑進行整治，并按照房屋安全隱患排查及“七類火災(zāi)隱患”等要求限時完成整治工作。開展燃氣管線安全隱患排查，結(jié)合小區(qū)實際情況進行燃氣管線改造。

　　(二)改造施工與項目管理、監(jiān)督階段(6月20日-10月31日)

　　1.全面啟動改造工程建設(shè)。科學規(guī)劃、交叉作業(yè)、一次性進場、一次性出場為原則，合理安排施工工序，管道埋設(shè)較深的給水等管道隱蔽工程改造項目先施工，加強質(zhì)量安全監(jiān)管，落實全過程工程咨詢管理。

　　2.各城區(qū)負責組織協(xié)調(diào)相關(guān)單位，對老舊小區(qū)改造中影響樓體外墻保溫施工的商鋪牌匾、油煙排放管道等進行綜合整治。一是各城區(qū)和市城管局共同確定改造牌匾項目，拆除、制作、安裝等牌匾設(shè)置費用納入項目建設(shè)成本，根據(jù)商戶戶外牌匾設(shè)置實際情況，并考慮臨街重要節(jié)點項目，統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)置符合樓體樣式風格的戶外牌匾、對影響市容和存在安全隱患的戶外牌匾進行拆除;二是對直排未安裝油煙凈化設(shè)施的進行整改;三是自設(shè)煙筒高空排放、影響小區(qū)改造、對樓體造成安全隱患的予以整改;四是安裝油煙凈化設(shè)施的，原則上要安裝在室內(nèi)，不得有礙觀瞻、影響市容。

　　3.專業(yè)經(jīng)營單位執(zhí)行《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，出資參與相關(guān)管線設(shè)施設(shè)備的改造，改造后專營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)要依照法定程序移交專業(yè)經(jīng)營單位，符合相關(guān)規(guī)定的依法計入企業(yè)成本，并由其負責后續(xù)日常維護管理。改造實施過程中如需對市政道路、輔路進行破道施工，提前做好準備并按照《國務(wù)院城市道路管理條例》《黑龍江省實施〈城市道路管理條例〉辦法》辦理城市道路挖掘?qū)徟掷m(xù)方可進行破道施工。

　　4.供水、供熱設(shè)施改造中，要結(jié)合改造資金情況，由各城區(qū)政府組織全過程管理、監(jiān)理、施工、專業(yè)經(jīng)營單位、街道社區(qū)、居民代表等參建各方進行必要性論證，在能夠保障居民基本供水、供熱設(shè)施改造的基礎(chǔ)上，優(yōu)先對經(jīng)征求意見并獲得居民同意支持的小區(qū)樓內(nèi)立管及樓內(nèi)水平管、供熱立管及閥門進行更新改造;對供水壓力不足、供暖效果差、管道問題嚴重的小區(qū)，進行必要性論證，在項目可研的基礎(chǔ)上，依據(jù)實際情況可以增設(shè)二次供水加壓泵站、更新小區(qū)內(nèi)供熱泵房設(shè)施設(shè)備，解決居民吃水難、供暖效果差問題。

　　5.改造項目內(nèi)居民戶內(nèi)更換燃氣橡膠軟管、需加裝燃氣安全裝置等設(shè)施需入戶改造的，由各城區(qū)重新單獨立項并組織實施。

　　6.各“弱電”管線產(chǎn)權(quán)單位，要積極配合各城區(qū)樓本體外墻保溫施工，在清理報廢線纜的基礎(chǔ)上，因地制宜同步進行“統(tǒng)一路徑、清除廢線、集中捆束、規(guī)范改造”綜合整治。

　　7.改造小區(qū)內(nèi)樓頂已設(shè)置有通信基站及線纜的，由市工信局牽頭，通信基站及線纜所屬產(chǎn)權(quán)單位會同各城區(qū)政府，根據(jù)小區(qū)實際情況共同商定改造方式。改造過程中按照施工要求和通信保障的需要，同步整改、同步施工。

　　8.按期完成改造進展調(diào)度。各城區(qū)要做好發(fā)改部門的“國家重大建設(shè)項目庫”中相關(guān)項目的每月調(diào)度工作、住建部門“黑龍江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全過程管理平臺”周調(diào)度工作，實時將改造內(nèi)容、工程進展、資金使用情況錄入系統(tǒng)，保證真實反映項目建設(shè)進度及資金撥付、使用情況，完成各項調(diào)度、考核。

　　(三)竣工驗收和移交(11月1日-12月31日)

　　1.改造項目建成后，由各城區(qū)牽頭組織相關(guān)部門以及工程總承包單位、全過程咨詢服務(wù)單位、監(jiān)理單位、街道、居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表等參建單位進行竣工驗收。城區(qū)住建、發(fā)改等相關(guān)部門要全程參與、監(jiān)督驗收。

　　2.驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當依法及時到市直相關(guān)部門辦理竣工質(zhì)量驗收、消防驗收備案手續(xù)。并根據(jù)《城市建設(shè)檔案管理規(guī)定》有關(guān)要求，項目建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗收合格后三個月內(nèi)，向市城建檔案館報送整套建設(shè)工程檔案;同時分別向該項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、所在地街道辦事處移交整套建設(shè)工程檔案;將相關(guān)檔案電子版上傳至“黑龍江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全過程管理平臺”。

　　3.項目竣工決算等具體事宜由各城區(qū)政府與工程總承包單位在合同中另行約定。各城區(qū)政府根據(jù)國家、省對老舊小區(qū)改造項目審計核查要求以及實施工程總承包項目決算的實際情況，組織全過程咨詢單位對工程總承包單位上報的工程結(jié)算進行確認。經(jīng)確認同意后報市審計局審計，由市審計局出具審計報告。各城區(qū)政府組織編制竣工財務(wù)決算報表，將項目列入審計部門年度審計計劃，按照建設(shè)項目竣工財務(wù)決算相關(guān)規(guī)定履行程序。

　　參照2021年水電熱氣專業(yè)分包改造項目實際情況，對于專業(yè)分包項目預(yù)決算事項，由各城區(qū)組織全過程咨詢單位在不超過項目可研確定投資總額前提下，對設(shè)計單位出具的施工設(shè)計圖紙，依法依規(guī)完成工程改造費用審核測算，專業(yè)經(jīng)營單位據(jù)此編制改造工程項目預(yù)算，簽訂專業(yè)分包合同，作為工程決算依據(jù)。

　　(四)下一年度老舊小區(qū)改造準備工作

　　黑龍江省牡丹江市各城區(qū)于2022年6月底前，基本完成下一年度老舊小區(qū)改造前期工作，主要包括征求居民意見、落實居民出資責任、確定物業(yè)管理模式、項目擬定、深化改造方案、編制可行性研究報告、開展定位測量和安全鑒定等工作。以“十四五”老舊小區(qū)改造規(guī)劃為依據(jù)，科學合理有序確定下一年度改造計劃，已落實居民出資小區(qū)優(yōu)先列入改造計劃，報請市政府批準后向省住建廳申報，申報前需完成改造相關(guān)信息在“兩個系統(tǒng)”中錄入工作。

　　五、保障措施

　　(一)資金保障

　　黑龍江省牡丹江市市區(qū)2022年老舊小區(qū)改造投資4.43億元，主要包括“庭院配套基礎(chǔ)設(shè)施項目中央預(yù)算內(nèi)投資”“中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金”、省級財政“以獎代補”資金、市區(qū)兩級財政配套資金、專業(yè)經(jīng)營單位分擔資金、“弱電”管線產(chǎn)權(quán)單位分擔資金和居民個人出資等多渠道共同籌集。

　　1.庭院配套基礎(chǔ)設(shè)施項目。投資2.32億元，通過中央預(yù)算內(nèi)投資和地方配套資金方式籌集。中央預(yù)算內(nèi)補貼標準以實際到位資金為準。

　　2.樓本體改造項目。投資2.11億元，資金來源包括中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金和地方配套資金。目前，中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金已經(jīng)到位0.61億元(補助資金要統(tǒng)籌考慮中央預(yù)算內(nèi)基建投資等相關(guān)資金安排，結(jié)合老舊小區(qū)二次供水、供熱管網(wǎng)改造任務(wù)，按照“保基本”原則，重點支持基礎(chǔ)性改造項目)，約占樓本體投資29%。

　　3.居民出資承擔部分改造資金。按照省住建廳《黑龍江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作導則》規(guī)定，結(jié)合2022年省住建廳申報老舊小區(qū)改造項目要求，落實居民出資責任，改造小區(qū)居民按照建筑面積10元/m2出資，居民出資繳存到各城區(qū)專有監(jiān)管賬戶。

　　按照“誰受益、誰出資”原則，樓內(nèi)地下埋設(shè)的共用排水管道、專屬部位門窗等更換費用，由居民自行承擔。居民可采取直接出資、提取公積金、讓渡小區(qū)公共收益等方式，支付改造費用。各城區(qū)要積極推動居民出資參與改造，制定針對困難群眾的減免政策，加強對居民出資部分資金的使用管理。

　　4.地方配套資金包括：一是“水電熱氣”專業(yè)經(jīng)營單位承擔專業(yè)配套設(shè)施改造投資20%比例資金(包括實施小網(wǎng)供熱的企業(yè)，負責供熱小區(qū)的實施改造、同樣承擔20%比例資金);二是“弱電”管線產(chǎn)權(quán)單位承擔50%比例修整規(guī)范光纖、通信等“弱電”管線改造資金;三是項目投資計劃中按中央、省專項資金及債券資金申報規(guī)定需地方財政配套資金部分，扣除企業(yè)及居民出資后由市區(qū)兩級財政承擔比例，由市政府相關(guān)會議重新明確;四是中央預(yù)算內(nèi)投資、中央財政補助資金、專業(yè)單位出資、居民出資、債券資金等資金籌集金額及計劃下達額度，未達到預(yù)期額度及申請額度，導致地方配套資金增加部分，由市政府研究明確市區(qū)兩級財政承擔比例。

　　5.供水、供熱設(shè)施改造經(jīng)必要性論證急需改造內(nèi)容，如在年度編制可研內(nèi)容中未包括改造事項，新增投資超過500萬元或原項目總投資10%比例的改造事項，城區(qū)政府可對新增老舊小區(qū)改造項目進行申報，履行項目政府審批、發(fā)改部門立項程序，改造費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔20%后，剩余費用承擔比例事宜由市政府研究議定安排。

　　6.拆除改造小區(qū)附屬設(shè)施。拆除小區(qū)內(nèi)配建棚廈、原有自行車棚等經(jīng)營性設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)已無實際用處的原有配套泵房的補償資金和違章建筑拆除清運費用、牌匾改造設(shè)置費用全部計入老舊小區(qū)改造成本，資金來源由一般債券資金列支解決。

　　7.吸引社會資本投資。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引社會力量投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計、改造、運營。對具備市場化運作條件的社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、助餐、超市、家政、文體等公共服務(wù)設(shè)施，可采取各運營主體與小區(qū)業(yè)主利益、商業(yè)捆綁開發(fā)等方式，運用市場化方式吸引社會資本參與。

　　(二)政策保障

　　1.落實稅費減免政策。一是專營單位政策。專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的老舊小區(qū)改造，對其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設(shè)施設(shè)備的計稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除。所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用稅前扣除。二是配套服務(wù)政策。在老舊小區(qū)改造中，用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的建設(shè)項目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費;相關(guān)房產(chǎn)、土地，按照國家規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、不動產(chǎn)登記費、耕地開墾費、土地復墾費、土地閑置費;因地質(zhì)條件等原因無法修建防空地下室的，免征防空地下室易地建設(shè)費。

　　2.整合利用存量資源。一是盤活存量資源。對利用小區(qū)內(nèi)用地建設(shè)各類服務(wù)設(shè)施的，可依法依規(guī)合理兼容或轉(zhuǎn)換用途，可不增收土地價款。有效利用機關(guān)企事業(yè)單位空置房屋，統(tǒng)籌利用公有住房、社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、閑置鍋爐房等資源，在老舊小區(qū)內(nèi)及周邊健全完善社區(qū)養(yǎng)老、托育等公共服務(wù)設(shè)施。有條件的可通過租賃、購買住宅樓底層商業(yè)用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區(qū)服務(wù)。二是優(yōu)化控制指標。結(jié)合實際，對改造項目利用周邊零散土地及非居住低效用地，靈活劃定用地邊界，優(yōu)化控制性詳細規(guī)劃調(diào)整程序。在不違反國家有關(guān)強制性規(guī)范標準、保障公共利益和安全的前提下，結(jié)合歷史成因和實際情況，合理優(yōu)化控制指標。改造項目中含拆除重建改造內(nèi)容的，可在妥善解決居民需求和相鄰關(guān)系人利益的前提下，科學合理確定容積率、綠地率、控制高度、建筑密度等控制指標。

　　3.明確土地支持政策。一是土地供給政策。改造項目中利用周邊零散土地及非居住的低效用地，符合劃撥條件的，按劃撥方式供地;涉及經(jīng)營性用途的，可按有關(guān)規(guī)定優(yōu)化程序，依法出讓。二是登記確權(quán)政策。各城區(qū)在改造過程中，涉及利用閑置用房等存量房屋改造建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可在一定年限內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)要依法積極予以辦理。

　　(三)創(chuàng)新改造方式

　　1.按照《關(guān)于在全省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域工程項目實行工程總承包和全過程工程咨詢服務(wù)的函》(黑建函〔2021〕35號)要求，2022年老舊小區(qū)改造項目“捆綁打包”或?qū)嵤╉椖坎鸱趾螅瑢嵭泄こ炭偝邪腿^程工程咨詢服務(wù)。

　　2.優(yōu)化審批流程。簡化改造審批流程，精簡審批事項，壓減審批時限，推行網(wǎng)上審批、承諾審批，提高審批效率。基礎(chǔ)類、完善類、提升類項目全流程審批時限最長不超過15個工作日。

　　3.簡化審批手續(xù)。對不涉及土地權(quán)屬變化或不涉及規(guī)劃條件調(diào)整的改造項目，無需辦理用地規(guī)劃許可及工程規(guī)劃許可;對未列入《建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理名錄》的建設(shè)項目，無需辦理環(huán)評手續(xù);對不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動的低風險項目，實行項目建設(shè)單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。

　　4.精簡備案手續(xù)。推行由城區(qū)政府、參建各方、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的項目竣工聯(lián)合驗收。對不涉及規(guī)劃、消防驗收的改造項目，提交改造項目工程竣工驗收備案表、驗收報告和施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書即可辦理竣工驗收備案。

　　5.國投公司(物業(yè))對接各城區(qū)政府，對改造后居民未能選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)并實施專業(yè)化管理的老舊小區(qū)，實施“兜底”、依法依規(guī)承接到位、進行專業(yè)化物業(yè)管理，實現(xiàn)建管并重、長效管理。

　　(四)工程質(zhì)量安全保障

　　1.落實監(jiān)管責任。認真落實部門監(jiān)管責任，將老舊小區(qū)改造納入工程質(zhì)量安全監(jiān)管部門質(zhì)量安全監(jiān)管體系，強化對責任主體的質(zhì)量安全監(jiān)管，強化工程設(shè)計、施工、驗收全過程質(zhì)量安全監(jiān)督管理，加強檢查抽測、跟進檢查，嚴把工程質(zhì)量安全關(guān)。

　　2.落實主體責任。參建各方責任主體要嚴格按照質(zhì)量安全生產(chǎn)有關(guān)規(guī)定，加強施工現(xiàn)場重要環(huán)節(jié)、關(guān)鍵部位的質(zhì)量安全監(jiān)督檢查，及時消除質(zhì)量安全隱患，落實文明施工管理制度，加強施工現(xiàn)場標準化管理。

　　3.嚴控材料質(zhì)量。落實防水、保溫等建筑材料及構(gòu)配件檢測制度，定期實施現(xiàn)場取樣檢驗檢測，依法查處違法行為。要選用經(jīng)濟適用、綠色環(huán)保的新技術(shù)、新工藝、新材料。鼓勵對大宗建筑材料進行集中采購。

　　4.發(fā)揮監(jiān)督作用。暢通投訴舉報渠道，保障居民在改造中的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)。審計部門要加強對改造項目相關(guān)資金的審計監(jiān)督。

　　5.建立公示制度。開工前，在改造項目內(nèi)顯著位置制作3塊以上公示板，一是“改造項目效果圖(鳥瞰圖、平面圖、新舊對比圖);二是改造內(nèi)容(逐項明確改造工程量)、工程投資、時間安排以及2名以上居民監(jiān)督代表聯(lián)系電話;三是工程公告等公示圖板，實行1個項目1個二維碼，接受社會各界監(jiān)督。

　　六、工作分工

　　成立市級老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導小組，負責全市改造工作的政策落實、資金籌措、綜合協(xié)調(diào)、統(tǒng)計匯總、督辦推進、宣傳等相關(guān)工作。各成員單位主要領(lǐng)導作為第一責任人，要指定一名班子成員負責落實具體工作。具體組織機構(gòu)及成員單位職責詳見附件1。

　　七、工作要求

　　(一)統(tǒng)一思想，提高認識。將實施老舊小區(qū)改造作為一項重要的民生工程，牢記初心使命，踐行為民服務(wù)宗旨，切實解決好居民反映的難點問題。多部門聯(lián)動推進改造，加大督辦力度，做好工作安排，切實做到思想統(tǒng)一、目標明確、責任落實、任務(wù)具體、啟動迅速。

　　(二)建管結(jié)合，長效管理。充分發(fā)揮城區(qū)黨委、人大、政府以及各職能部門的領(lǐng)導、監(jiān)督、指導和管理作用。按照物業(yè)管理長效機制完善相關(guān)政策措施，指導居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的物業(yè)管理模式，實現(xiàn)改造與物業(yè)服務(wù)管理無縫銜接，鞏固和維護老舊小區(qū)改造利民實事成果，防止“先改后亂”。

　　(三)廣泛發(fā)動，總結(jié)宣傳。充分利用主流媒體和自媒體等宣傳渠道，加大對老舊小區(qū)改造政策措施、改造成效、黨建引領(lǐng)的優(yōu)秀示范項目、典型經(jīng)驗的宣傳力度，全方位、多角度、常態(tài)化的宣傳，著力引導群眾轉(zhuǎn)變觀念，形成社會廣泛支持、群眾積極參與的良好氛圍。

　　(四)政策落地，高效完成。《實施方案》中未體現(xiàn)的相關(guān)政策，除應(yīng)執(zhí)行國務(wù)院、省政府關(guān)于全面推進老舊小區(qū)改造工作的相關(guān)文件精神及《黑龍江省老舊小區(qū)改造工作導則》外，還要符合國家、省現(xiàn)行政策制度法規(guī)和技術(shù)文件要求，具體改造工作要求詳見《黑龍江省老舊小區(qū)改造工作導則》、技術(shù)標準要求詳見《黑龍江省老舊小區(qū)改造技術(shù)導則》。

　　附件

　　黑龍江省牡丹江市老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)類、完善類、提升類的主要改造內(nèi)容

　　1.基礎(chǔ)類。以滿足居民安全需要和基本生活需求為改造內(nèi)容，主要包括建筑物公共部位的外墻保溫及粉刷、屋面保溫及防水、樓梯間粉刷及亮化、樓梯間窗更換，小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、供氣、供熱、道路、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信、廣電等基礎(chǔ)設(shè)施，以及小區(qū)照明、光纖入戶、架空線規(guī)整(入地)等。

　　2.完善類。以滿足居民生活便利需要和改善型生活需求為改造內(nèi)容，主要包括整治小區(qū)綠化、完善小區(qū)適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電樁、物流快遞箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施，以及居民專屬部位的供熱、供氣、供水、排水、供電等管線和室外窗戶更換。

　　3.提升類。以豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)為改造內(nèi)容，主要包括小區(qū)及周邊社區(qū)綜合服務(wù)、公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園、周界防護等智能感知、5G通信、養(yǎng)老、托育、助餐、家政、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站、公共服務(wù)用房、應(yīng)急避難場所，以及能夠滿足防災(zāi)防疫等應(yīng)急設(shè)施。

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內(nèi)容審核：王學棉律師

來源：頭條-黑龍江省《牡丹江市區(qū)2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》牡丹江市2022年改造市區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11個涉及156棟樓13029戶，