吉林省梅河口市政府印發梅河口市國有土地上房屋征收與補償辦法，吉林省梅河口市人民政府關于印發梅河口市國有土地上房屋征收與補償辦法的通知 梅政發〔2021〕11號 各鄉鎮人民政府、街道辦事處，市政府各辦局、直屬企事業單位，駐梅各單位： 修
梅政發〔2021〕11號
各鄉鎮人民政府、街道辦事處，市政府各辦局、直屬企事業單位，駐梅各單位：
修訂后的《吉林省梅河口市國有土地上房屋征收與補償辦法》已經市政府2021年6月16日第47次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真按照執行。
梅河口市人民政府
2021年6月22日
附件：《吉林省梅河口市國有土地上房屋征收與補償辦法》政策解讀
吉林省梅河口市國有土地上房屋征收與補償辦法
第一章 總 則
第一條 為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》《吉林省國有土地上房屋征收與補償辦法》及有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 為了公共利益需要，在本市行政區域內，對國有土地上房屋實施征收與補償活動，適用本辦法。
第三條 征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。
房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。
第四條 梅河口市人民政府(以下簡稱市政府)負責本行政區域的房屋征收與補償工作。
市住房和城鄉建設局為我市房屋征收部門，負責組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。
市房屋征收部門委托市房屋征收經辦中心作為房屋征收實施單位，負責房屋征收與補償的具體工作。
市房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。
房屋征收工作中涉及發改、自然資源、財政、政數、審計、監察、公安、民政、稅務、生態環境、司法、市場監管等有關部門和各鄉鎮人民政府、街道辦事處，應當按照各自職責分工，配合做好房屋征收與補償相關工作。
第五條 房屋征收與補償工作經費納入本級財政預算。
第二章 征收決定
第六條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市政府作出房屋征收決定：
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
市政府應當對擬征收房屋項目的公共利益屬性進行論證。
第七條 因舊城區改建項目確需征收房屋的，應當符合下列情形之一，經認定后方可實施：
(一)經有資質的機構鑒定房屋結構50%(含50%)以上為C級以上的房屋及建筑物;
(二)供水、供電、供氣、供暖以及道路、消防、通訊等基礎設施落后的房屋;
(三)經自然資源部門論證嚴重影響城市總體規劃的房屋及建筑物;
(四)未經有關部門竣工驗收，建筑年代在15年以上，并且相關基礎設施配套不齊全以及存在安全隱患的房屋及建筑物;
(五)已不具備再使用功能的房屋，如爛尾樓、棄管房及舊商業區、舊工業區等;
(六)其他符合法律、法規、規章及有關規定相關情形。
市政府組織市發改、自然資源、住建、政數、司法、城管執法、應急、交通、供電等部門以及所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處對舊城區改建項目按照以下程序認定：
(一)市政府組織相關部門對擬改建地塊進行實地踏查;
(二)市政府組織相關部門召開會議對擬改建地塊是否符合舊城區改建認定條件進行論證;
(三)依據相關部門認定意見，市政府確定擬征收項目是否符合舊城區改建結論。
第八條 對符合法律、行政法規規定的公共利益情形的確需征收房屋的建設活動，市發改、自然資源等部門應當分別對是否符合國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃和專項規劃情況進行審查，并出具書面審查意見。
保障性安居工程建設、舊城區改建應納入市國民經濟和社會發展年度計劃;對未納入年度計劃確需實施的，應當依法調整并納入市國民經濟和社會發展年度計劃。市發改部門應當根據市國民經濟和社會發展年度計劃，確定征收項目計劃。
第九條 市政府作出房屋征收決定前，應當履行下列程序：
(一)市政府應當組織市自然資源、住建等部門，根據國土空間規劃和專項規劃以及現場踏查等情況確定房屋征收范圍，并予以公布。
(二)市房屋征收部門應當對征收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。市政府組織市自然資源、住建、市場監管、稅務等有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。
被征收人對調查登記工作不予配合，造成房屋補償不能體現被征收房屋真實價值的，由其承擔后果責任。
(三)市房屋征收部門擬定征收補償方案，上報市政府，市政府組織市發改、自然資源、住建、財政、司法、市場監管、稅務等部門和所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處對征收補償方案進行論證。
(四)市政府對論證通過的征收補償方案進行公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
(五)因舊城區改建需要征收房屋，征收范圍內半數以上(不含半數)的被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》和《吉林省國有土地上房屋征收與補償辦法》及本辦法規定的，應當組織召開由被征收人和公眾代表參加的聽證會，根據聽證會情況修改征收補償方案，并及時公布。
(六)市政府作出房屋征收決定前，由市政府確定的部門或者委托的第三方專門機構，按照有關規定進行社會穩定風險評估，并根據評估結論制定相應的風險化解措施和應急處置預案。未經社會穩定風險評估或者評估結論為不可實施的，不得作出房屋征收決定。征收房屋超過500戶的，應當經市政府常務會議討論決定。
第十條 市政府作出房屋征收決定前，征收補償費用應當按規定存儲到專門賬戶，專款專用。采用房屋產權調換方式補償安置的，產權調換房屋的價值應計入征收補償費用總額。
第十一條 市政府作出房屋征收決定后，應當在3日內予以公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。房屋征收決定自公告之日起生效。
房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第十二條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建、分割房屋、改變房屋用途、進行種植和養殖等不當增加補償費用的行為。對違反上述規定實施的，不予補償。
市房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知市自然資源、市場監管、稅務、生態環境、政數等部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。市政府應當在暫停期限內作出房屋征收決定，未按期作出的，暫停期限屆滿后，暫停事項自動解除。
第三章 征收評估
第十三條 被征收房屋的價值，應當由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。價值評估時點為房屋征收決定公告之日。房地產價格評估機構應當對被征收房屋及房屋所占范圍內合法土地使用權價值一并評估。
第十四條 房屋征收范圍公布后，市房屋征收部門應當通過市政府或者部門網站公開發布征收評估報名公告。報名后，應當將符合條件的房地產價格評估機構及其業績情況、估價師執業情況等信息向被征收人公布，由被征收人在5日內協商選定房地產價格評估機構。
經協商未達成一致意見的，由市房屋征收部門組織被征收人投票確定，或者采用抽簽、搖號等方式隨機選定。采用投票方式確定時，選定的房地產價格評估機構得票數應當超過被征收人總數的50%。采用抽簽、搖號等隨機方式選定時，應當組織被征收人代表、基層組織代表及評估機構代表參加，邀請公證機構進行公證并全程錄像。
市房屋征收部門不得以任何方式和理由限制房地產價格評估機構參與房屋征收評估活動。
房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由市房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
第十五條 房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。
任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
第十六條 被選定的房地產價格評估機構應當確定至少2名注冊房地產估價師負責該房屋征收評估項目，注冊房地產估價師確定后無特殊原因不得更換。
注冊房地產估價師應當對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
市房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由市房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的鄉鎮人民政府、街道辦事處(社區)工作人員見證，有關情況應當在評估報告中說明。
第十七條 市房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。分戶初評結果存在錯誤的，房地產價格評估機構應當予以修正。
公示期滿，房地產價格評估機構應當將被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告送交市房屋征收部門，由市房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。
第十八條 征收評估報告應當符合《國有土地上房屋征收評估辦法》和《房地產估價規范》等規定。整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的至少2名注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章，不得以印章代替簽字。
第十九條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，應當自收到復核評估結果10日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房地產價格評估機構或者專家委員會應當自收到申請之日起10日內完成復核或者鑒定工作。對經復核改變原評估結果或者經鑒定存在技術問題的，房地產價格評估機構應當在10日內重新出具評估報告。
第二十條 市住房和城鄉建設局應當依照有關法律、法規和本辦法的規定，對房地產價格評估機構的房屋征收評估行為等情況實施監督檢查，并將檢查發現的違法違規行為以及處理情況依法向社會公開。
市房屋征收部門應當加強對征收評估委托合同實施情況的監督檢查，對房地產價格評估機構、注冊房地產估價師在房屋征收評估中不按要求查勘現場、制作評估報告、現場答疑、復核評估的，應當督促其履行合同并遵守相關法律、法規規定。
第四章 征收補償
第二十一條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
第二十二條 市政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
被征收房屋價值中應當包括房屋裝飾裝修價值、附屬設施價值以及附屬于該房屋的國有土地使用權的價值。
第二十三條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換的方式補償安置。被征收房屋地段不具備房屋產權調換條件的，可以在其他地段提供產權調換房屋，同時應當考慮地段差異，給予合理補償。
因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，市政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十四條 對符合城鎮住房制度改革政策規定的公有住宅房屋，應當先進行公有住房出售，再實施房屋征收。對暫不具備公有住房出售條件的，可以采取房屋產權調換的補償方式。用于產權調換的房屋由承租人繼續承租，重新簽訂房屋租賃合同。
第二十五條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
第二十六條 被征收人選擇房屋產權調換的，被征收住宅房屋有照面積部分實行“征一還一”，適當增加安置面積，具體標準按照以下規定執行：
(一)被征收住宅房屋以房屋所有權證(不動產權證書)為補償單位。選擇無電梯樓房的，每戶無償增加5平方米的安置面積;選擇電梯樓房的，每戶無償增加8平方米的安置面積。原面積和增加安置面積部分需結算樓層差價。被征收人要求再增加面積部分按照市場價格結算。
(二)被征收住宅房屋按照規定標準產權調換住宅樓房，在增加和獎勵安置面積后仍不足45平方米，不足面積部分按建筑安裝工程造價結算，同時結算樓層差價。被征收人要求再增加面積部分按市場價格結算;被征收人持有低保證，且是被征收房屋所有權人，被征收房屋按照規定增加和獎勵安置面積后仍不足45平方米的，上靠安置到45平方米，需結算樓層差價。
第二十七條 產權登記為營業性質的房屋，產權調換到同類地段營業房屋的，被征收房屋有照面積部分實行“征一還一”，被征收人要求再增加面積部分按市場價格結算。其他用途的非住宅房屋(包括辦公用房、廠房、倉儲房、鍋爐房等)，被征收人要求產權調換營業性質房屋的，按被征收房屋的評估價值與產權調換房屋市場價格結算差價的方式安置。
臨主要街路的住宅房屋用于經營且審批登記等營業手續齊全，被征收人要求產權調換同類地段營業房屋的，有照面積部分被征收人需按1500元/平方米結算差價。被征收人要求再增加面積部分，按市場價格結算;不臨主要街路用于經營的住宅房屋，被征收房屋按照住宅房屋的標準給予補償安置，其停產停業損失部分按照第三十四條規定執行。
第二十八條 征收已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以不動產權證書和不動產登記簿的記載為準;不動產權證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
第二十九條 未經登記建筑經認定為合法建筑的，應當給予補償;對未超過批準期限的臨時建筑，按照建設成本結合新舊程度予以補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。以上三種情形的具體認定、處理和補償標準按市政府相關文件規定執行。
有照房屋同期一體建設并且符合居住條件未經登記的房屋部分，產權登記面積25%以內部分參照有照房屋標準補償安置;超出產權登記面積25%以上比例部分參照有照房屋評估價值的50%標準給予補償安置。
第三十條 征收住宅房屋實際用于經營的，按照住宅房屋補償，對審批登記手續齊全，在征收決定公告之日仍在持續生產、經營的，對用于經營的建筑面積部分按照下列標準給予一次性經濟補助：
(一)臨主要街路的從事商業、服務業等經營活動的，按照房屋評估金額的10%補助;從事辦公、生產、家政、倉儲等經營活動的，按照房屋評估金額的5%補助。
(二)不臨主要街路的從事商業、服務業等經營活動的，按照房屋評估金額的5%補助;從事辦公、生產、家政、倉儲等經營活動的，按照房屋評估金額的2.5%補助。
第三十一條 房屋征收決定作出前，因自然災害等不可抗力造成房屋滅失，并因擬進行房屋征收等原因未能恢復重建的，應當結合不動產權證書載明的用途、面積等信息及相關影像資料給予補償。
房屋征收決定作出后，非因被征收人過錯造成房屋滅失的，應當對房屋價值給予補償。
第三十二條 被征收房屋所有權人不明確的，可以根據房屋買賣協議、遺囑以及鄉鎮、街道、社區、鄰里等提供的材料作為開展征收補償工作的證據材料。
第三十三條 房屋征收行政文書以及分戶評估報告送達時，被征收人拒絕接收的，可以邀請鄉鎮、街道(社區)或者所在單位的代表到場說明情況，在送達憑證上載明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名或者蓋章，或者采用拍照、錄像等方式記錄送達過程。
其他方式無法送達時，采用公告送達的，應當在市房屋征收部門或者政府網站上進行公告，同時在房屋征收范圍內醒目位置予以張貼，并邀請鄉鎮、街道(社區)等代表到場見證。
第三十四條 對審批登記手續齊全并事實經營，且房屋實際用途為生產、經營用房的，在征收決定公告之日仍在持續生產、經營，因房屋征收造成停產、停業損失的，按照下列方式給予補償：
(一)涉及可正常遷移的設施設備，不予補償，對設施設備的拆除、運輸、安裝、調試等發生的費用，由征收當事人協商確定。對無法恢復使用的設施設備，應當按照重置價格結合成新給予補償，具體補償金額，由征收當事人協商確定。以上協商不成的，通過評估機構評估確定。房地產價格評估機構可以邀請相應的專業機構或者專業人士給予幫助，并在注冊房地產估價師聲明中予以說明。
(二)對停產停業期間造成的損失(含凈利潤及員工工資損失)，按照下列方式給予補償：
1. 被征收人房屋自己經營，選擇貨幣補償或產權調換住宅房屋的，按照被征收房屋評估價值的10%給予被征收人一次性補償;選擇產權調換營業房屋的，按照實際過渡期限，每月按被征收房屋評估價值的0.8%給予被征收人補償。
2. 被征收房屋由他人經營，選擇貨幣補償或產權調換住宅房屋的，按照被征收房屋評估價值的5%分別給予被征收人和房屋承租人一次性補償;選擇產權調換營業房屋的，按照實際過渡期限扣除6個月的期限，每月按被征收房屋評估價值的0.8%給予被征收人補償，房屋承租人按照被征收房屋評估價值的5%給予一次性補償。
(三)被征收房屋產權登記為住宅房屋而事實用于經營，但審批登記手續不齊全的，停產停業損失補償參照本條第(二)項補償標準的50%執行。
第三十五條 其他附屬設施的補償：
有線電視1100元/戶;成齡果樹100元/棵;成材樹200元/棵;上水井1000元/口(含配件);沉井500至1000元/口;暖氣片(含配套管件)120元/片;青苗10元/平方米;經濟苗木20元/平方米;信鴿、犬類、禽畜等養殖動物自行遷移，只給予搬遷補償，具體標準為：家禽、信鴿10元/只;犬、豬、羊等家畜100元/頭;牛、馬、驢等家畜200元/匹;持有合法手續且事實存在的動力電設施550元/瓦千或者按照評估價格給予補償;其他附屬設施按評估價格補償。
第三十六條 其他補助和獎勵標準：
(一)搬遷補助費按照被征收有照房屋面積給予20元/平方米補助;選擇產權調換住宅房屋的，臨時安置補助費按照被征收有照房屋面積每月每平方米10元補助。超過過渡期限的，按每月每平方米15元補助;選擇產權調換營業房屋的，只享受停產停業損失補償，不再享受臨時安置補助;選擇產權調換的，過渡期間采暖補助費每個采暖期按照被征收有照房屋面積結合本市現行取暖費標準給予補助。
(二)被征收人在規定簽約期限內達成協議并完成搬遷，征收住宅房屋選擇產權調換的，予以有照房屋面積20%的獎勵;選擇貨幣補償的，予以有照房屋面積300元/平方米的獎勵。征收其他非住宅房屋，不享受20%面積獎勵，予以有照房屋面積300元/平方米的獎勵。逾期未能達成協議的，不予獎勵。
(三)被征收人在達成協議后，10日內完成搬遷騰空房屋的，給予每戶5,000元搬遷獎勵;20日內完成搬遷騰空房屋的，給予3,000元搬遷獎勵;超過20日的，不予搬遷獎勵。
(四)被征收房屋院落范圍內無違法建筑，在規定的簽約期限內達成協議并完成搬遷的，按照土地使用證確定的合法使用面積，每平方米給予100元獎勵。
(五)持有低保證、殘疾證或患有重大疾病的特殊群體，在規定期限內達成協議并完成搬遷的，給予每戶10,000元的補助，符合以上情形的僅給予一次補助。
第三十七條 市房屋征收經辦中心與被征收人依照本辦法規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
第三十八條 市房屋征收經辦中心與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由市房屋征收部門報請市政府依照本辦法規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當在簽約期限屆滿之日起6個月內作出。
市房屋征收部門與被征收人無法取得聯系的，應當按照相關的法律規定公告處理。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第三十九條 被征收人在法定期限內不申請行政復議也不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由市政府依法申請人民法院強制執行。
強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
第四十條 任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行以及破壞、拆除房屋等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第四十一條 市房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。
審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。
第五章 法律責任
第四十二條 違反本辦法規定的行為，法律、行政法規已規定法律責任的，依照其規定執行。
第四十三條 違反本辦法規定，有下列行為之一的，由市政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對不符合法定條件的房屋征收項目作出房屋征收決定的;
(二)違反公示、公布、公告、征求意見、聽證、評估等房屋征收法定程序實施房屋征收與補償的;
(三)違反房屋征收法定補償范圍、內容、標準實施房屋征收與補償的;
(四)違反規定辦理應當暫停辦理相關事項手續的;
(五)非法干預評估活動和評估結果的;
(六)違法組織實施強制搬遷的;
(七)未及時核實、處理投訴、舉報的;
(八)其他不履行法定職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的。
第四十四條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第六章 附 則
第四十五條 本辦法自印發之日起施行。《梅河口市國有土地上房屋征收與補償辦法》(梅政發〔2017〕1號)廢止。已作出房屋征收決定的項目，仍按原辦法及房屋征收補償方案執行。貨幣化方式安置繼續按照《梅河口市城市棚戶區改造貨幣化安置工作實施方案》(梅政發〔2017〕2號)文件執行。
第四十六條 本辦法由吉林省梅河口市人民政府負責解釋。
內容審核：范美華律師
來源：臨律-吉林省梅河口市政府印發梅河口市國有土地上房屋征收與補償辦法，
