報告確定鼓勵自愿有償轉讓，你的宅基地將怎樣整治、退出？，黨的二十大報告在“全面推進鄉(xiāng)村振興”部分中明確提出，要深化農(nóng)村土地制度改革，賦予農(nóng)民更加充分的財產(chǎn)權益。保障進城落戶農(nóng)民合法土地權益，鼓勵依法自愿有償轉讓。 在實務中，宅基地
黨的二十大報告在“全面推進鄉(xiāng)村振興”部分中明確提出，要深化農(nóng)村土地制度改革，賦予農(nóng)民更加充分的財產(chǎn)權益。保障進城落戶農(nóng)民合法土地權益，鼓勵依法自愿有償轉讓。
在實務中，宅基地制度改革已在一些縣(區(qū))試點多年，許多地方已制定本地的宅基地退出、整治或者盤活利用的試點規(guī)范。
那么，農(nóng)村宅基地在未來幾年內(nèi)將要經(jīng)歷怎樣的改革舉措從而實現(xiàn)“盤活利用”呢?宅基地使用權的退出和整治又有怎樣的開展要求呢?
本文就結合海南省三亞市的相關規(guī)定為大家做一番淺析。
【何為宅基地的“盤活利用”?這里下定義了】新修訂的《土地管理法》第62條規(guī)定，國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。這就是宅基地“盤活利用”與“自愿有償退出”改革的明確法律依據(jù)。
那么，究竟什么才是對閑置宅基地及房屋的“盤活利用”呢?法律上沒有再往下細說，而是將解釋的空間留給了基層一線的探索實踐。海南省三亞市于2022年6月發(fā)布的《三亞市農(nóng)村閑置宅基地盤活利用管理辦法(試行)》中就對此給出了定義:
本辦法所稱盤活利用，是指在宅基地收回、退出和整治的基礎上，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過出租、入股或者其他方式流轉宅基地經(jīng)營權，宅基地經(jīng)營權人開發(fā)利用宅基地的行為。
律師認為，這一新定義有一突出亮點，即在法律現(xiàn)有的宅基地所有權、使用權和政策明確的“資格權”基礎上，創(chuàng)造性地運用了“宅基地經(jīng)營權”這一新概念，從而有效解決了法律上對宅基地使用權在行使中的限制，也與已有法可依的“土地承包經(jīng)營權”概念相對應。
也就是說，下鄉(xiāng)投資創(chuàng)業(yè)的城里人依法難以取得只屬于村民的宅基地使用權，但卻可以通過租賃等方式取得宅基地的合法經(jīng)營權，從事一次簽約至多20年的文旅、康養(yǎng)等經(jīng)營活動。
這也就標志著農(nóng)村宅基地只許本村村民居住生活的“用途管制”被徹底改革了，經(jīng)營將成為閑置宅基地和住宅的新發(fā)展道路。
【哪些情形下可申請自愿有償退出宅基地?】村集體收回農(nóng)村宅基地，是由《土地管理法》第66條明確規(guī)定的，三亞市的新規(guī)差不多，這里不再贅述。我們重點來看法律上并無明確規(guī)定的退出和整治行為。
《三亞市管理辦法》第9-10條規(guī)定，有下列情形之一的，農(nóng)村村民可以自愿退出宅基地使用權:
(一)本集體經(jīng)濟組織成員一戶一宅，有具有所有權的其他合法住所的;
(例如該村民已響應政策鼓勵進城購房，但尚未進城落戶等情形)
(二)本集體經(jīng)濟組織成員一戶多宅、超占面積的;
(三)非本集體經(jīng)濟組織成員依法占有宅基地。
(二、三兩項系實踐中最經(jīng)典的宅基地自愿有償退出適用情形，前者系對不符合宅基地管理法規(guī)、政策歷史遺留情形的糾正，后者則專門針對非本村村民因繼承等原因取得宅基地上房屋等情形)
進城落戶的農(nóng)村村民可以依法自愿有償退出宅基地，但是不得以退出宅基地作為農(nóng)村村民進城落戶的條件。
申請宅基地退出的村民，可以與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織協(xié)商確定回購價格。回購價格包括宅基地使用權及其地上附著物的補償。
律師認為，這里的“回購價格可協(xié)商”規(guī)定要明顯優(yōu)于“一刀切”的直接規(guī)定補償價值。在實務中，考慮到閑置宅基地上房屋多數(shù)較為老舊，很多長期處于無人居住的失管狀態(tài)，談不上什么裝飾裝修價值，甚至建筑結構有的都只是最原始的土木結構、磚石結構，其補償價值往往被定得較低。
譬如廣西壯族自治區(qū)貴港市下轄的覃(音“勤”)塘區(qū)《農(nóng)村宅基地有償使用、流轉和退出的暫行辦法》中就規(guī)定，對自愿有償退出的宅基地按以下標準補償:
1.住房按占地面積300元每平方米補償;
2.廚房和廁所等附屬用房、畜禽舍、柴火間等可按占地面積100元每平方米補償。
具體的補償標準，也可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織根據(jù)實際情況與宅基地使用權退出戶協(xié)商確定;補償資金從農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自籌資金、宅基地有償使用費、閑置宅基地和閑置房屋盤活利用的收益資金等支付。
從補償資金的來源中大家不難看出，這種宅基地自愿有償退出的補償在資金規(guī)模上完全無法和基礎設施建設的征收項目相提并論，其只能是“花小錢辦大事”，客觀上并非按照退出宅基地上房屋的“重置成新價”和宅基地的“區(qū)位補償價”計算的補償。
簡言之，在大多數(shù)此類改革試點中，自愿有償退出的補償要比法定的征收補償、開發(fā)商的城中村改造搬遷補償?shù)偷枚唷Ｒ驗檫@里的主體只是村集體，既無縣級政府也無開發(fā)商。
故此，如若村民真有閑置的宅基地上房屋想考慮退出，還是與村委會“議價”更有取得公平、合理補償?shù)目赡苄浴．吘狗孔雍头孔拥那闆r是不同的，在有些貧富差距較大地區(qū)的區(qū)別可能還會不小。
【宅基地整治靠“舊村改造”模式推進，“村民自治”搬遷又迎高潮?】從操作形式上看，兩年前曾叱咤風云的“撤村并居”搬遷就是一種典型的村民自治搬遷，有些地方的騰退項目也是如此。而從三亞市的新規(guī)中看，對閑置宅基地的整治也將通過舊村改造名義的村民自治搬遷來實現(xiàn)。“村莊撤并”已為《鄉(xiāng)村振興促進法》所明確不予鼓勵，但這似乎并不妨礙村民自治搬遷行為的持續(xù)開展。
《三亞市管理辦法》第11-13條有如下規(guī)定:
1. 鼓勵有條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照相應規(guī)劃，采取集中建設新村、舊村改造等方式自主開展宅基地整治。
2. 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織開展宅基地整治，應當經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員大會三分之二以上成員同意，或由成員大會授權的成員代表大會三分之二成員同意，并形成宅基地整治方案。
宅基地整治方案應當包括以下內(nèi)容:擬整治宅基地的位置、面積;整治宅基地需搬遷的農(nóng)村村民戶數(shù)、人數(shù)、宅基地和房屋的面積;需搬遷的農(nóng)村村民的安置補償辦法和安置規(guī)劃方案;整治后多余宅基地的處置方式。
可以看到，是否進行整治是由村集體發(fā)起，并通過村民自治程序表決決定的。“少數(shù)服從多數(shù)”的民主決策規(guī)則將在宅基地整治與否的問題上再度發(fā)揮決定性的作用。
當然，《管理辦法》還是留下了最終的縣級政府批準程序:公示無異議或者異議不成立的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應當在15個工作日內(nèi)將宅基地整治方案報經(jīng)區(qū)政府批準。
律師認為，這種以“宅基地整治”為名開展的“村民自治搬遷”在操作中會與政府行為嚴格區(qū)分，區(qū)政府雖然依規(guī)要進行批準，但其批準行為卻被視為一種“內(nèi)部審批流程”，不對外發(fā)生法律效力。真正對村民的權利義務產(chǎn)生影響的，只是村集體的決議、決定行為。
這就意味著，農(nóng)民朋友們需要切實加強對村務的知情、參與和監(jiān)督，從而避免整治行為給自己的宅基地、房屋權益造成損害。
若宅基地整治方案已經(jīng)通過，村民切不可盲目起訴，因縣級政府的“批準”行為很可能不可訴，而是一定要在專業(yè)律師的指導下去做個案分析，尋求對騰退房屋、土地的救濟途徑。
律師最后要提示大家的是，農(nóng)村的土地由“死”逐步放“活”的過程正在加速推進中，對農(nóng)民而言這無疑是好事情，是靠地增收致富的歷史性機遇，大家一定要積極參與各項改革試點舉措，不要被落在后頭。
但同時，機遇也往往意味著挑戰(zhàn)和不可預知的風險，尤其是在相關措施尚處于反復摸索、試點的階段下，法律的保障、兜底具有一定的滯后性和不確定性，這就需要農(nóng)民朋友們在遇到宅基地的整治、退出問題時及時咨詢專業(yè)律師，充分理解方案和協(xié)議的具體內(nèi)容，從而有效利用自己的“村民自治權利”，為自己在改革試點中爭取到更多合法的切身利益。
大家伙可千萬不要讓自家的宅基地及房屋在稀里糊涂、一知半解之下就被“整治”“退出”了，一旦下筆簽了協(xié)議領了補償，再想反悔可就沒那么容易了。
法律分析:
一是進城落戶的村民可以有償?shù)耐顺稣亓耍ㄓ猛ㄋ椎脑拋碇v，就是可以買賣了）；二是進城落戶村民的宅基地退出，要在村民自愿的前提下；三是退出的宅基地歸誰所有，是優(yōu)先滿足本村集體成員對于宅基地的需求；四是在滿足本村集體成員對于宅基地的需求之后，如果宅基地還有空余的，其他人才能夠申請。
法律依據(jù):
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十五條 國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會等應當將退出的宅基地優(yōu)先用于保障該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的宅基地需求。
●農(nóng)村宅基地有償轉讓和自愿買賣區(qū)別
●宅基地自愿有償退出是什么意思
●宅基地自愿有償退出機制
●宅基地有償轉讓協(xié)議
●宅基地有償轉讓協(xié)議書
●宅基地有償轉讓可以確權嗎?
●農(nóng)村宅基地有償轉讓協(xié)議模板
●宅基地自愿有償退出是什么意思
●宅基地自愿有償退出怎么賠的
●宅基地有償轉讓合法嗎?
●政府部門的違建房屋能拆嗎?2024未經(jīng)這幾項程序,政府有權將你的房子作為違建拆除嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●土地征收，你的補償達標了嗎,土地征收有什么補償:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●看看你的房子距離違法強拆還有幾步!，房子距離政府多遠就不影響風水：今日在線拆遷法律咨詢
●收到行政拆遷裁決什么都不做你的房子就真沒了!，打行政拆遷官司的技巧：今日在線拆遷法律咨詢
●關于征收看完這個，補償百萬只是一個小目標！,土地征收，你的補償達標了嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●房子被違法強拆可以要求賠償精神損失嗎,如果你的房子被強拆，可以要求賠償精神損失費:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●征地拆遷過程中什么情況下法院才會對你的房子進行司法強拆，征地拆遷在什么階段：今日在線拆遷法律咨詢
●收到這些文件要盡早請律師或者提起訴訟程序，因為你的房屋即將被強拆：今日在線拆遷法律咨詢
●認為自己有份的宅基地房被他人拆掉了如何維權？,別人在你的宅基地上建房拆遷時怎么辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●甘肅省拆遷案例：你的房屋值多少錢？關于房產(chǎn)評估的那些事兒
內(nèi)容審核：黎雪雁律師
來源：頭條-報告確定鼓勵自愿有償轉讓，你的宅基地將怎樣整治、退出？，
電話：400-1598098 郵箱：syls@bjsheng.cn 地址：北京市朝陽區(qū)亮馬橋路甲40號二十一世紀大廈3層
