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城中村改造項目屬于什么領域的，土地一級開發暫行辦法:今日城中村改造更新

發布時間：
2025-01-08 17:49:01
作者：
圣運律師
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城中村改造項目屬于什么領域的,土地一級開發管理辦法,土地一級開發管理辦法主要涉及政府對一定區域內的土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使土地達到建設條件后，再進行有償出讓或轉讓的過程。以下是關于土地一級開發管

城中村改造項目屬于什么領域的，土地一級開發暫行辦法:今日城中村改造更新

一、城中村改造項目屬于什么領域的,土地一級開發管理辦法

土地一級開發管理辦法主要涉及政府對一定區域內的土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使土地達到建設條件后，再進行有償出讓或轉讓的過程。以下是關于土地一級開發管理辦法的詳細闡述：

一、土地一級開發的定義與過程

定義：土地一級開發，指的是由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）、鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，然后進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

過程：這個過程通常包括前期手續階段、組織實施階段和土地入市階段。具體工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收等。

二、土地一級開發與二級開發的區別

土地一級開發與二級開發的主要區別在于，一級開發是政府或授權企業進行征地、拆遷、安置、補償和市政配套設施建設，使土地達到建設條件；而二級開發則是土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程，包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。

三、相關法規依據

依據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，如第十六條關于土地利用總體規劃的規定，第二十八條關于土地統計制度的規定，以及第五十三條至五十六條關于建設用地申請、土地使用權出讓、劃撥等規定，為土地一級開發提供了法律保障和操作指南。

綜上所述，土地一級開發管理辦法是一個綜合性的過程，需要政府或其授權企業遵循相關法律法規，進行細致規劃和嚴格執行，以確保土地資源的合理利用和城市的可持續發展。

二、土地一級開發暫行辦法

第一條為規范市區土地一級開發行為，更好地落實土地利用總體規劃和城市總體規劃，確保有計劃供應土地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）和《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）和《土地儲備管理辦法（國土資發〔2007〕277號）》等有關規定，制定本辦法。第二條本辦法所稱土地一級開發，是指土地儲備機構按規定確定土地一級開發單位，依照土地利用總體規劃和城市規劃，對國有土地、集體土地依法實施拆遷、收回、征收和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。城中村和舊城改造，按本辦法規定實施土地一級開發。第三條市國土資源局（以下簡稱市國土局）負責土地一級開發管理工作，市土地儲備機構負責組織實施。市發改、建設、規劃、財政和審計等行政主管部門按照各自職責，做好相關工作。第四條土地一級開發堅持以政府主導、市場運作的原則，可以由土地儲備機構承擔，也可以由土地儲備機構通過招標方式選擇有實力的經濟實體承擔。一級開發后的土地，按照年度土地供應計劃和供地政策供應土地。第五條土地一級開發主要包括：

（一）辦理一級開發相關政府審批手續，包括規劃、項目核準或備案、征地、拆遷、市政建設、交評、環評等一級開發審批手續；

（二）實施集體土地征收工作；

（三）實施國有土地收回（收購）及地上建筑物征收工作；

（四）完成地上附著物拆除、地下構筑物拆移等工作；

（五）根據規劃條件進行土地平整及其他市政、配套基礎設施建設；

（六）其他一級開發工作。第六條土地一級開發實施方案由市土地儲備機構或轄區政府商市土地儲備機構編制，經市國土局審核后，報市政府批準。土地一級開發實施方案應包括地塊現狀情況、土地及地上建筑物權屬情況，規劃條件及供地方向，一級開發成本，資金籌備計劃，一級開發實施方式及時間安排等內容。第七條土地一級開發成本包括：

（一）前期費用；

（二）征地補償費、拆遷補償費、工程費；

（三）市政基礎設施、公共配套設施建設費用；

（四）財務費用和相關稅費；

（五）不可預見費。第八條土地儲備機構負責實施土地一級開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。管理費用按照土地一級開發成本的2％列支。通過招標方式進行土地一級開發的，由土地儲備機構與中標單位簽訂土地一級開發協議。中標人負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地一級開發的預計總成本和利潤，利潤不高于成本的10％。第九條土地一級開發由土地儲備機構或土地儲備機構委托土地一級開發實施單位向建設、規劃、國土等部門辦理相關手續，涉及交通、園林、文物、環保、人防等有關單位的，應辦理相關手續。第十條土地一級開發涉及集體土地、農用地的，依法辦理土地征收、農用地轉用審批手續。第十一條國有土地一級開發，由土地儲備機構、土地一級開發實施單位與土地使用權人、房屋產權人簽訂補償協議。

三、一級土地開發要求

土地一級開發是指政府或其授權委托的企業在土地出讓前，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳規，對一定區域內的城市國有土地和農村集體土地進行統一征用、拆遷、補償、安置，并進行適當的基礎設施建設和社會公共設施建設，使該區域范圍內土地達到“幾通一平”的建設條件，從而可以凈地出讓土地使用權的行為。土地一級開發可以由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。在這種情況下，開發企業僅僅是作為土地儲備機構的受托人，具體執行一級開發相關事務，開發企業的管理費（利潤率）為開發成本的2％。由開發企業自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織施的，利潤率為開發成本的8％。土地一級開發業務的特點＊資金密集。土地一級開發業務是屬于資金密集型業務，資金需求往往達到幾億元或者幾十億元。＊融資困難。從事一級開發的企業大多數是為項目設立的項目公司，融資比較困難，原因在于：

（1）企業成立時間短，缺少經營業績，市場信譽和銀行信用還沒有建立起來；

（2）企業缺少固定資產或其他有效財產作為融資抵押。一級開發階段，土地使用權不歸開發企業所有，企業不能以此進行抵押融資；

（3）受國家宏觀調控政策調控的影響，銀行對包括土地一級開發在內的房地產行業貸款處于收縮狀態。中國人民銀行“121號文件”明確規定要“嚴格控制土地儲備貸款的發放”，使得各類土地一級開發主體從銀行獲得資金支持難度加大；

（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。＊需求穩定。土地是資源類商品，也是房地產產業鏈最前端的環節。而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處于增值過程。以土地加工和交易為對象的土地一級開發業務基本上不存在價值風險，流動性風險也比較小。＊土地一級開發過程簡單，與其對應的資金路線圖清晰。現金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎設施建設和其他相關費用。由于征地、拆遷、市政等子市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發的過程和成本是可控的，事先可以做出比較準確的預算。8％的開發利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開發與房地產二級開發不同的風險收益特性，是風險較低和收益穩定的經營業務。＊土地一級開發業務的發展方向是政府主導、市場化運作。從相關政策的演進來看，政府逐漸從市場的直接參與者向規則制定者和行業監管者的角色轉變，通過培育市場主體、加強市場監管等舉措推動土地市場發育。從規劃的制訂到土地供應的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現了政府的主導作用。同時，政府也在積極培育合格的市場主體，以維持適度競爭。＊土地一級開發業務的發展方向是培育市場化的土地一級開發主體，實行市場準入制度。《北京市土地儲備和一級開發管理暫行辦法》第四條規定，“土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔。”未來，只有有誠信、有實力的開發企業才能經營土地一級開發，市場準入門檻的提高將進一步提升土地一級開發企業的整體素質，降低融資風險。日前，北京市土地一級開發招投標政策已獲審批通過，將正式開始實施，這意味著北京市土地一級開發將駛入更加市場化、透明化運行的軌道。

四、什么是土地一級開發

土地一級開發就是從生地到熟地的過程。土地一級開發，是由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）、鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到三通一平（通水、通電、通路和土地平整），“五通一平“（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平“（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。土地一級階段包括：1、前期手續階段、2、組織實施階段3、土地入市階段。一般而言，規范的一級開發主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節點在時間上存在交叉性。一級開發項目模式具體為：1、舊城改造項目2、城中村改造項目、3、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、4、土地一級開發項目、5、中心城區棚改項目、6、一次性招標棚改項目、7、土地開發棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因導致項目模式發生變化，項目性質并未改變。綜上所述，土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平“、“五通一平“或“七通一平“的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。【法律依據】：《中華人民共和國土地管理法》第十六條下級土地利用總體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制。地方各級人民政府編制的土地利用總體規劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規劃確定的控制指標，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規劃確定的控制指標，省、自治區、直轄市人民政府編制的土地利用總體規劃，應當確保本行政區域內耕地總量不減少。

五、土地一級開發授權

一、前期申請

原土地所有者或使用者征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門同意，向市國土局提出申請。市國土局受理申請并進行土地開發項目預審。

二、項目審核

根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案。在方案編制中，由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，對項目提出原則意見，確定土地開發主體。

三、辦理手續

1．土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核準手續。涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的手續，按照有關規定辦理相應手續。

2．如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。

3．取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設、危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。

四、組織驗收

建設項目的土地一級開發完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：審核土地一級開發成本，組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求，根據委托合同支付相應土地開發費或管理費，納入市土地儲備庫。

個人名下土地開發流程與費用

1、開發主體

土地一級開發工作主要由政府授權或土地儲備機構來完成，不管是包含農地征轉用過程的土地一級開發，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發，實施主體往往是政府授權的一級開發公司或土地整理儲備機構。

2、開發程序

（1）計劃編制

首先要根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃以及土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發計劃，來編制土地一級開發計劃。

（2）前期策劃

根據已編制的土地一級開發計劃，原土地所有者或使用者在征得縣（區）人民政府和鎮級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行預審，委托土地儲備機構編制土地一級開發實施方案。

（3）征詢意見和審批

市級國土資源管理部門會同相關部門，包括規劃、建設、交通、環保等部門，就土地一級開發實施方案提出原則意見。

同時，土地一級開發項目涉及征用土地的，土地儲備機構根據計劃和規劃有關手續分別向所在區（縣）政府提出征地申請，由區（縣）政府按規定程序辦理征地報批手續；涉及農轉用的，向國土資源管理部門申辦農轉用手續；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續。

土地儲備機構通過委托或招標的方式確定土地一級開發主體，并下達土地一級開發批復，簽訂土地一級開發合同。

（4）組織實施開發

土地一級開發主體首手進行拆遷調查、評估，按相關政策文件協商制定拆遷安置補償方案等等，并需經過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發的開發商要及時做出土地規劃方案，以核定土地性質、使用功能、范圍、規模、開發強度等技術經濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

（5）項目驗收

土地一級開發項目完成后，土地儲備機構負責實施，由市國土資源管理部門會同相關部門根據《土地一級開發合同》、計劃和規劃的批準文件進行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。

土地開發費用

1、基礎設施配套費

對于基礎設施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。

2、公共事業建設配套費用

這與項目大小、用地規模有關，各地情況不一，視實際情況而定。

3、小區開發配套費

同公共事業建設配套費類似，各地根據用地情況確定合理的標準。

在計算土地開發費過程中，首先必須準確確定土地開發程度。

所謂土地開發程度，是指土地的基礎設施建設和開發的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”。

“七通一平”的說法實際上最早來源于房地產開發和土地開發區的開發，比如在開發區的開發建設過程中，政府或開發商通常應實現開發區內的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等。

但這種開發程度對開發區來說，是指區內的“通”和“平”，而具體對于開發區內某一塊地（宗地）來說，各種設施一般只建設到宗地紅線外，而宗地內若還沒有建成房屋等建筑物的話，一般來說是不通的，但通常應達到平整。這是指在正式的開發區內，土地開發程度一般來說比較容易分析，而在一般地區，尤其是獨立工礦區的土地開發程度設定通常就比較困難了。