第一，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇程序不合法。

《征補(bǔ)條例》第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，可以通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。也就是說(shuō)，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)必須有拆遷戶的參與。圣運(yùn)律師在辦案過(guò)程中時(shí)常遇到，有些拆遷方并未與拆遷戶協(xié)商，宣稱通過(guò)抽簽的方式選擇了評(píng)估機(jī)構(gòu)，是絕對(duì)公平公正的。王有銀主任提醒，沒(méi)有拆遷戶的參與，在程序上是不合法的。

第二，評(píng)估過(guò)程不合法。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》對(duì)房屋評(píng)估程序進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定。大體程序分為以下幾步：選定評(píng)估機(jī)構(gòu)→房屋征收部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)→房屋征收部門調(diào)查明確評(píng)估對(duì)象→向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況→估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘→初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示→申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

第三，評(píng)估文件不規(guī)范。

評(píng)估報(bào)告是否規(guī)范。評(píng)估報(bào)告必須客觀載明評(píng)估的情況，這不必多說(shuō)。另外，評(píng)估報(bào)告還必須有兩名以上的評(píng)估師親筆簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。如果不符合上述要件，拆遷戶可以提出質(zhì)疑。

評(píng)估程序的不規(guī)范，或直接導(dǎo)致補(bǔ)償款過(guò)低。圣運(yùn)律師代理過(guò)河南的一起類似案例，鄒先生的補(bǔ)償款數(shù)額過(guò)低，經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告存在明顯違法之處，法律明確規(guī)定了評(píng)估公司的選擇應(yīng)當(dāng)由被征收人參與，連征收項(xiàng)目都不完全知情的鄒先生，也根本沒(méi)有參與過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，就這樣草率作出的評(píng)估結(jié)果自然與鄒先生的商鋪實(shí)情不符。

于是鄒先生在律師幫助下重新評(píng)估。經(jīng)過(guò)協(xié)商，鄒先生得到了750平的商鋪及60萬(wàn)的經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償，折合人民幣800余萬(wàn)元。

總的來(lái)講，估價(jià)師會(huì)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

在拆遷過(guò)程中，大部分評(píng)估使用的是市場(chǎng)評(píng)估法。因此，大家可以根據(jù)同地段類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)來(lái)衡量一下自己的房屋價(jià)值。

有朋友在拆遷時(shí)，只收到了拆遷辦或者房屋征收部門給的一張?jiān)u估單，可能就一頁(yè)紙或者是兩頁(yè)紙。大家注意，這樣的單子本身不是評(píng)估報(bào)告。正規(guī)的評(píng)估報(bào)告有一本書這么厚，是與評(píng)估單非常不同的。

完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：1封面;2目錄;3致委托方函;4估價(jià)師聲明;5估價(jià)的假設(shè)和限制條件;6估價(jià)結(jié)果報(bào)告;7估價(jià)技術(shù)報(bào)告;8附件。

不少人收到的只是寫有價(jià)格的結(jié)果報(bào)告，但是法律規(guī)定的評(píng)估報(bào)告，應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論。