山東陸先生在城區(qū)內(nèi)有一套近一百平的房屋，作為常居住宅一家?guī)卓谠诖松睢Ｒ蚺飸魠^(qū)改造項目該套住宅被納入征收范圍，征收方作出《房屋征收決定書》，并公布了《房屋征收補(bǔ)償方案》。后經(jīng)集體協(xié)商選定的某評估公司對陸先生的房屋作出評估報告，并向陸先生送達(dá)。

在房屋征收決定規(guī)定的簽約期限內(nèi)，由于雙方就征收補(bǔ)償問題分歧過大，陸先生未能與房屋征收部門達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。某日，征收方對陸先生作出房屋征收補(bǔ)償決定。陸先生很不服氣，認(rèn)為補(bǔ)償金額過低，于是向律師尋求幫助，律師認(rèn)為評估機(jī)構(gòu)未按市場價評估，將被征收房產(chǎn)的價值評估畸低，嚴(yán)重違背公平、合理原則。后，陸先生向法院提起訴訟，請求法院依法撤銷征收方作出的房屋征收補(bǔ)償決定。征收方提交了多份證據(jù)，辯稱其評估程序合法有效，且陸先生在期限內(nèi)并未申請復(fù)核鑒定，在與陸先生多次協(xié)商未果后，征收方作出房屋征收補(bǔ)償決定履行了相應(yīng)職責(zé)，程序合法。

對于征收方提交的證據(jù)，陸先生的律師指出，評估報告的送達(dá)回證上，送達(dá)時間有涂改，送達(dá)不合法。一審法院認(rèn)為，征收方作出的征收補(bǔ)償決定符合法定程序，涉案房屋征收補(bǔ)償決定保障了陸先生選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利。陸先生認(rèn)為評估價值畸低缺乏有效證據(jù)支持，此外評估報告送達(dá)回證的送達(dá)時間雖有涂改，但陸先生亦認(rèn)可收到評估報告，且未提出復(fù)核。判決駁回陸先生的訴訟請求。

陸先生不服，向山東省高院提起上訴。二審法院認(rèn)為，征收方對涂改送達(dá)回證日期未作出合理解釋，無法證明已保證陸先生申請復(fù)核鑒定權(quán)利的行使，程序違法。因此，該評估報告確定的價值尚不能作為涉案房屋價值補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。并且，涉案評估報告于作出后兩年才向陸先生送達(dá)。征收方以該評估報告確定的價值作出補(bǔ)償決定，對陸先生的補(bǔ)償權(quán)益可能造成侵害，明顯不當(dāng)。

綜上，二審法院判決撤銷一審判決，撤銷征收方作出的房屋征收補(bǔ)償決定，責(zé)令其重新作出補(bǔ)償決定。

對于該案，王有銀律師表示，在征收過程中，被征收人對房屋評估報告應(yīng)當(dāng)特別注意以下幾點：

1、評估過程是否合法：《國有土地上房屋征收評估辦法》對房屋評估程序進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定。大體程序分為以下幾步：選定評估機(jī)構(gòu)→房屋征收部門委托評估機(jī)構(gòu)→房屋征收部門調(diào)查明確評估對象→向評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況→估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘→初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示→申請復(fù)核評估。

首先，評估人員要對房屋情況進(jìn)行實際調(diào)查、勘驗。實踐中，有些評估機(jī)構(gòu)為了節(jié)省時間、成本，往往只根據(jù)相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)資料確定房屋面積。但是，有些房屋的登記面積與實際面積并不相符，未經(jīng)登記的面積，并不一定沒有補(bǔ)償，不進(jìn)行實地調(diào)查、勘驗，作出的評估結(jié)論是存疑的。其次，評估報告必須客觀載明評估的情況，還必須有兩名以上的評估師親筆簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。如果不符合上述要件，拆遷戶可以提出質(zhì)疑。

2、評估報告是否在有效期內(nèi)：對于征收中房地產(chǎn)評估報告的有效期，對此法律并無明確規(guī)定，有效期依據(jù)情況各地不一，但是在評估報告中必須有該內(nèi)容。

參考中華人民共和國建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 》，估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期。也就是說，市、縣級人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定，以保障被征收人獲得公平補(bǔ)償。

3、在評估過程中的復(fù)核權(quán)：評估程序?qū)Ρ徽魇杖说挠绊懛浅４螅绻麑υu估報告有異議，被征收人應(yīng)當(dāng)及時申請復(fù)核、鑒定。自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

圣運律師提醒大家，在辦理拆遷案件中，房屋評估是其中很重要的一個環(huán)節(jié)。這里面涉及很多法律問題，尤其是程序上的問題，與拆遷戶自身權(quán)益緊密相關(guān)。建議拆遷戶朋友們遇到不懂的及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效幫助。