一、外村買(mǎi)的宅基地房子拆遷歸誰(shuí)

一、外村買(mǎi)的宅基地房子拆遷歸誰(shuí)

外村人購(gòu)買(mǎi)本村宅基地房，遇到拆遷時(shí)如何補(bǔ)償，這得看購(gòu)買(mǎi)后是否取得合法的土地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)只限于本集體經(jīng)濟(jì)以內(nèi)的農(nóng)業(yè)人口，外村人的非農(nóng)業(yè)人口是無(wú)權(quán)使用的。所以，外村人如果到本村購(gòu)買(mǎi)了房屋，這和城鎮(zhèn)人口到農(nóng)村買(mǎi)房一樣，是無(wú)法辦理過(guò)戶的，即使簽有合同或者協(xié)議，也是無(wú)效協(xié)議。

對(duì)于外村人購(gòu)買(mǎi)了本村宅基地上的房屋補(bǔ)償款，主要是地上建筑物的補(bǔ)償款以及一些房租費(fèi)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等等的費(fèi)用。對(duì)于宅基地的補(bǔ)償全部歸村集體所有，然后村集體根據(jù)宅基地補(bǔ)償款的多少是否分配給村民，這一點(diǎn)外村人購(gòu)買(mǎi)本村的房子就不能享受這一點(diǎn)的補(bǔ)償了。

二、買(mǎi)外村住宅房屋，買(mǎi)賣(mài)合同是否合法？

首先，根據(jù)我國(guó)《土地管理法實(shí)施條例》、《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律規(guī)定，宅基地住房不能向非本集體成員之外的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，對(duì)將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

因此，如果相關(guān)權(quán)利人買(mǎi)了外村的住宅房屋，從法律上來(lái)說(shuō)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，意味著該買(mǎi)賣(mài)房屋的所有權(quán)，仍然屬于賣(mài)方。房屋拆遷的補(bǔ)償利益是直接補(bǔ)償給房屋所有權(quán)的人。因此，此時(shí)的征收補(bǔ)償利益是給賣(mài)方的，買(mǎi)方無(wú)權(quán)主張房屋的征收補(bǔ)償利益。

當(dāng)然，上述理論在法律邏輯上成立，實(shí)踐中的情況往往很復(fù)雜。原房主作為法律承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)人，可以自己向征收方主張拆遷補(bǔ)償嗎？拆遷款是不是全部為原房主所有呢？這還要看根據(jù)實(shí)踐中的具體情況分析。

三、買(mǎi)外村住宅房屋，征收補(bǔ)償利益歸誰(shuí)？

具體而言，實(shí)踐中買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，宅基地房屋所有權(quán)歸賣(mài)方，所以賣(mài)方可以向征收方主張拆遷補(bǔ)償，但如果賣(mài)方有過(guò)錯(cuò)需要賠償買(mǎi)方一定的經(jīng)濟(jì)損失。如果買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)宅基地房屋后，在取得了相應(yīng)的審批許可的情況下，對(duì)房子進(jìn)行了裝修、改建或者新建等投資建設(shè)行為，那么對(duì)于買(mǎi)家投入的這部分錢(qián)，買(mǎi)家可以根據(jù)實(shí)際情況，向賣(mài)家主張分割相應(yīng)的補(bǔ)償款或者損失賠償。

總的來(lái)說(shuō)，買(mǎi)外村的房子，買(mǎi)家的風(fēng)險(xiǎn)相較于賣(mài)家更大。當(dāng)然，這不是說(shuō)賣(mài)家就能完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，坐收“漁翁之利”。賣(mài)家在賣(mài)房的時(shí)候已知是賣(mài)給外村人，就存在一定過(guò)錯(cuò)，也是要負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任的。

二、房子拆了宅基地歸誰(shuí)

法律分析：國(guó)家或者村集體組織。如果國(guó)家關(guān)于國(guó)家的建設(shè)需要占用你的地的話，是可以征收的，但是相應(yīng)的也會(huì)給你補(bǔ)助的錢(qián)，如果宅基地屬于農(nóng)村集體的所有的，只是讓農(nóng)民朋友們使用，如果沒(méi)有了相關(guān)的手續(xù)就私自進(jìn)行翻建，也會(huì)被村集體組織所收回的。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

三、農(nóng)村拆遷后還有宅基地嗎

法律分析：房屋拆遷既是對(duì)房屋的補(bǔ)償，也是對(duì)宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償。拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

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內(nèi)容審核：苗佳律師

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