一、征地拆遷遺留補(bǔ)償協(xié)議,歷史遺留問題房屋征收補(bǔ)償 法律問題

法律分析:

無房產(chǎn)證的房屋如果是違法建筑的，是不給予補(bǔ)償?shù)模绻菦]房產(chǎn)證的合法建筑，當(dāng)事人對補(bǔ)償不滿意的，可以不簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，提起行政訴訟。

參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定我們來看：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第一條為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第三條房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

第四條市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

第五條房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

法律分析：歷史遺留的房屋。在法律和登記制度并沒有完善時候的房屋，房屋所有權(quán)人在這期間有房屋補(bǔ)貼的，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)韧谟凶C房屋的全額補(bǔ)償。每個地方的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，政府部門會根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w管理辦法進(jìn)行估算、賠償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第一百一十七條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收、征用不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償。

三、歷史遺留問題房屋征收補(bǔ)償

法律分析：無房產(chǎn)證的房屋如果是違法建筑的，是不給予補(bǔ)償?shù)模绻菦]房產(chǎn)證的合法建筑，當(dāng)事人對補(bǔ)償不滿意的，可以不簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，提起行政訴訟。

參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定我們來看：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第一條　為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

第二條　為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第三條　房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

第四條　市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

第五條　房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

四、歷史遺留無證房屋征收補(bǔ)償

歷史遺留無證房屋征收補(bǔ)償如下：1、房屋補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、房屋拆遷補(bǔ)償價，等于宅基地區(qū)位補(bǔ)償價乘以，宅基地面積，加被拆遷房屋重置成新價；3、房屋拆遷貨幣補(bǔ)償，等于合法擁有房產(chǎn)評估價格加，房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額；4、房屋拆遷安置費(fèi)，等于搬遷補(bǔ)助費(fèi)加，沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，加超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，加非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)；5、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。第七條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

五、房屋歷史遺留問題 法律問題

法律分析:

處理原則

（一）以“尊重歷史、分類施策、解決問題、維護(hù)公平”為指導(dǎo)，堅持處理違法違規(guī)行為與解決實際問題相結(jié)合，切實解決房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證歷史遺留問題。

（二）解決房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證歷史遺留問題，應(yīng)嚴(yán)格把握“三個前提”：一是申報發(fā)證房屋必須符合土地總體利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃強(qiáng)制條文要求；二是申報發(fā)證房屋必須符合消防規(guī)范強(qiáng)制條文要求；三是申報發(fā)證房屋必須符合質(zhì)量安全要求。不符合這“三個前提”的不予辦理。房屋質(zhì)量鑒定、消防和人防驗收，均以項目建設(shè)年代的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑒定和驗收；土地出讓金收繳標(biāo)準(zhǔn)由自然資源部門根據(jù)項目的性質(zhì)及實際情況研究確定。

（三）解決房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證歷史遺留問題，申報發(fā)證房屋如滿足以上“三個前提”，自然資源、住建、人防、消防等相關(guān)部門均應(yīng)積極研究破解難題，提出明確的辦理意見。

（四）經(jīng)市、區(qū)政府或市保障性住房建設(shè)指揮部認(rèn)定的保障性住房項目、市政項目中的房屋及其他公益類項目中的房屋，沒有辦理前期施工建設(shè)手續(xù)開工建設(shè)的，由項目所在地轄區(qū)政府向市政府作出檢查；保障性住房項目、市政項目及其他公益類項目由住建部門負(fù)責(zé)，對項目建設(shè)單位進(jìn)行行政處罰后，申報辦理時不再進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。

法律依據(jù):

《蘭州印發(fā)關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證歷史遺留問題的解決方案》 處理辦法

（一）符合解決房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證歷史遺留問題申報條件的建設(shè)項目，土地手續(xù)不全的，由自然資源部門審核提出辦理意見，建設(shè)單位補(bǔ)繳相關(guān)土地費(fèi)用后，辦理登記手續(xù)，不再辦理土地劃撥或出讓手續(xù)。

1.已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項目，符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批內(nèi)容的，自然資源部門核實土地繳費(fèi)情況后，由登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)登記；存在欠繳土地出讓金情況的，待繳清后辦理。違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批內(nèi)容的，經(jīng)自然資源部門認(rèn)定，補(bǔ)交土地出讓金后由登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

2.未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項目，由自然資源部門明確規(guī)劃條件后，需補(bǔ)交土地出讓金的，繳清后由登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

3.未完成集體土地轉(zhuǎn)用報批和征收手續(xù)的項目，不予辦理。

（二）符合解決房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證歷史遺留問題申報條件的建設(shè)項目，建設(shè)工程規(guī)劃手續(xù)不全的，由自然資源部門審核提出辦理意見。

1.已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，已建成且結(jié)構(gòu)質(zhì)量、消防滿足要求的，符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批內(nèi)容的，不再辦理《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》，權(quán)利人申請后辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

2.對違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批內(nèi)容，存在改變層數(shù)、增加面積、移位、改變功能、改變戶型等問題的，由自然資源部門提出處理意見，尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響、也不能拆除的，沒收實物或者違法收入。未按要求完成拆遷（含界內(nèi)拆遷和界外代拆）義務(wù)的建設(shè)項目，不予辦理。 對該類情況房屋分保障性住房和非保障性住房分類處理，經(jīng)市、區(qū)政府或市保障性住房指揮部認(rèn)定的保障性住房項目，按該工程違法部分造價的5%處罰；對非保障房項目，按該工程違法部分造價的10%處罰；沒收違法收入的，違法收入按房屋銷售合同確定，項目單位無法提供或不提供房屋銷售合同的，由自然資源部門選定有資質(zhì)的評估單位評估確定，所需費(fèi)用計入沒收費(fèi)用中。 處罰后依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓金、城市基礎(chǔ)配套費(fèi)、人防結(jié)建費(fèi)等費(fèi)用，不再辦理建設(shè)工程規(guī)劃竣工核實手續(xù)，權(quán)利人申請后辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

3.對未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，已建成、不違反城市總體規(guī)劃強(qiáng)制條文要求且結(jié)構(gòu)質(zhì)量、消防滿足要求的，由城管部門依法依規(guī)處罰。處罰后依法依規(guī)補(bǔ)交土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防結(jié)建費(fèi)等費(fèi)用，不再辦理規(guī)劃手續(xù)，權(quán)利人申請后辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

（三）符合解決房屋登記發(fā)證歷史遺留問題申報條件的建設(shè)項目，建設(shè)工程施工手續(xù)不全的，由住建部門審核提出辦理意見。項目建設(shè)工程因前期手續(xù)不全等原因，不能進(jìn)行工程質(zhì)量驗收和辦理竣工備案的，可委托有專業(yè)資質(zhì)的第三方工程質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量鑒定，達(dá)到質(zhì)量鑒定要求的，鑒定結(jié)果在質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案后，由住建部門提出辦理意見。

（四）申請房屋產(chǎn)權(quán)登記的建設(shè)項目不符合消防規(guī)范強(qiáng)制條文要求的，由消防部門提出整改意見，整改后達(dá)到消防規(guī)范強(qiáng)制條文要求的，由消防部門依法進(jìn)行技術(shù)審查后提出辦理意見。

（五）申請房屋產(chǎn)權(quán)登記的建設(shè)項目人防手續(xù)不全的，由人防部門按照房屋建設(shè)年代相關(guān)人防法規(guī)政策審核提出辦理意見。

（六）申請房屋產(chǎn)權(quán)登記涉及的稅收問題由稅務(wù)部門研究提出辦理意見。

（七）符合本《實施意見》申報條件的房屋須由產(chǎn)權(quán)單位（產(chǎn)權(quán)人）積極主動申報，各區(qū)政府負(fù)責(zé)督促本轄區(qū)未登記房屋的產(chǎn)權(quán)單位（產(chǎn)權(quán)人）進(jìn)行申報。

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投稿：安安亮

內(nèi)容審核：馮興元教授