未登記合法建筑拆遷補償辦法,未登記房屋和改變用途房屋補償標準,（一）未登記房屋對征收范圍內因歷史原因形成的未經登記的建筑，作出征收決定的市、縣級人民政府應當依據《條例》的規定，組織有關部門進行調查，并根據調查認定的結果依法進行處理。對認定為
（一）未登記房屋對征收范圍內因歷史原因形成的未經登記的建筑，作出征收決定的市、縣級人民政府應當依據《條例》的規定，組織有關部門進行調查，并根據調查認定的結果依法進行處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，依據認定的結果依法進行房地產評估予以補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
（二）改變用途房屋擁有合法產權的住宅房屋，在2011年10月1日《湖北省城鄉規劃條例》施行前，已依法取得以被征收房屋為經營場所的營業執照、并連續照章納稅二年以上的，按住宅用房進行補償，但可在同類住宅房屋補償標準基礎上適當增加補償；2011年10月1日之后未按照《湖北省城鄉規劃條例》規定履行報批手續，擅自改變房屋用途的，一律依法不予補償。具體補償方式為：
1、城市主次干道臨街一樓“住改非”經營性用房補償標準：一級區段：按其用于經營部分的住宅房屋房地產市場評估價的30％—40％增加補償；二級區段：按其用于經營部分的住宅房屋房地產市場評估價的20％—30％增加補償；三級區段：按其用于經營部分的住宅房屋房地產市場評估價的10％—20％增加補償；四級及以下區段：按其用于經營部分的住宅房屋房地產市場評估價的5％—10％增加補償；次干道補償在補償標準浮動范圍內按下限補償。
2、其他的“住改非”經營性用房：按其用于經營部分的住宅房屋房地產市場評估價的5％—10％增加補償。同一街道兩邊的“住改非”經營性用房，屬于同一征收項目，但區段不同的，可按同一標準予以補償。對經營年限長、納稅數額高的，應在補償標準范圍內適當向上浮動；對經營年限短、納稅數額低的，應在補償標準范圍內適當向下浮動。增加補償的情況，應在房屋征收范圍內公告。區段等級的確定按《市人民政府關于公布實施襄樊市市區基準地價（2006年更新成果）的通知》（襄樊政發〔2007〕32號）執行；若區段等級變更的，則按變更后的等級執行。
未經登記建筑的認定由負責征收的市、區人民政府負責，依法按照相關程序，出具認定結論，按照認定結論結合房地產市場評估價進行補償。
具體的房屋拆遷補償還是要根據房屋所在地的實際情況、拆遷項目等其他具體情況確定如何補償，無論如何，補償的標準就是不損害被拆遷者的合法利益，合法、合理補償。
一、房屋拆遷補償標準的計算公式：
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。
備注：
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
(三)農村房屋拆遷補償標準
(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；
(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。
因此，在政府實施土地征收和拆遷補償安置的過程中，只要違背“給予被征收人公平補償”這一基本原則，即可視為違法，被征收人應該果斷通過法律途徑爭取合理補償。
二、房屋拆遷補償按面積還是人頭
1、房屋拆遷補償按面積還是人頭進行計算
各地區根據自己的地域特征，都有一些自己的調整標準，具體以當地的實際拆遷政策為準。但是通常是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
2、房屋拆遷補償計算標準
（1）房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）
（2）房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
三、棚戶區拆遷補償和正常房屋拆遷有什么區別?
棚戶區拆遷補償和正常房屋拆遷的區別是在補償的具體數額和補償的方式存在著一定的區別，棚戶區拆遷補償和正常房屋拆遷補償的補償項目基本是一樣的，只是補償的標準、補償的多少等存在區別。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第二十八條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
法律分析：
征收補償協議有以下幾種情況之一的，有可能被認定為無效： 1.征收人不具備征收權利能力； 2.被征收人不在征收范圍內； 3.在簽訂征收補償協議時被征收人是無民事行為能力人或限制民事行為能力人；
法律依據：
《城市房屋拆遷管理條例》
第一條 為了加強對 城市房屋拆遷 的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。
第二條 城市規劃區 內 國有土地 上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人 補償 、安置的，適用本條例。
第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。 第四條: 拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。 本條例所稱拆遷人，是指取得 房屋拆遷許可證 的單位。 本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。 國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理。
《中華人民共和國土地管理法》
第一條 為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展，根據憲法，制定本法。
第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第三條 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為。
第四條 國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護
法律分析：拆除非住宅房屋，以貨幣補償的，補償款按照被拆除房屋建筑面積的市場評估價格計算。但因市人民政府確立的市政、公益事業等重點工程建設而拆除非住宅房屋的補償，按照市人民政府的有關規定執行。
拆除非住宅房屋，以房屋補償的，拆遷人與被拆遷人應按貨幣補償的標準計算出拆遷補償款，然后結算出補償房屋的商品房價格與拆遷補償款的差價，多退少補。
法律依據：《拆遷裝修賠償》 第三十條 拆遷非住宅房屋，實行貨幣補償的，拆遷補償金按被拆遷房屋的建筑面積和市場評估價結算，拆遷補償金全額支付給被拆遷所有人；實行房屋補償的，拆遷人應當按照貨幣補償方式結算的補償金提供價款相當的房屋給被拆遷人。房屋價款與補償金存在差價的，應當結算差價款，補償房屋的產權性質保持不變。造成停產、停業損失的，由拆遷人付給一定數額的經營性補助費。拆遷住宅、非住宅兼用的房屋，按住宅房屋實行拆遷補償，并由拆遷人付給一定數額的經營性補助費。
1月1日起，《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱《條例》）正式開始施行。它填補了房屋征收補償領域的地方性法規空白，解決了執法無據、權責不清等問題。然而房屋征收補償關系眾多，執行能否到位，事關《條例》成效。為此，省住建廳相關負責人1月30日接受記者采訪，分析了條例執行的重點、難點。明確公共利益需要避免執行中被曲解問：《條例》出臺，是否意味著行政強拆將成為歷史？答：是的。在《條例》執行中，首先明確的一點就是：任何單位和個人，不得采取暴力、威脅、欺騙或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等方法迫使被征收人搬遷。對被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又拒絕在補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷的，由作出征收決定的市、縣級人民政府依法申請房屋所在地人民法院強制執行。但使用暴力，始終在堅決禁止之列。問：如何理解公共利益需要？執行中如何避免其被故意曲解？答：《條例》規定，在確需征收房屋時，房屋征收部門需要說明所根據的公共利益的具體情形。而這里提到的公共利益需要當然有明確定義：一是國防和外交需要；二是由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；三是由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育等公共事業需要；四是由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；五是由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；六是法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。當然在執行中，省上對此也將加大監察力度。《條例》極富操作性對貨幣補償等給出標準問：房屋征收后如何補償，是關注最多的焦點。如何確保補償能讓老百姓滿意？答：《條例》最大的特點之一，就是極富操作性—對房屋產權調換、貨幣補償給出了明確的標準。對征收非住宅實行產權調換，超過過渡期限不足1年的，停產停業補助費是否發放等頑疾，也給出了明確答案。執行中嚴格按照《條例》落實即可。需要注意的是，執行《條例》中的征收決定、征收補償方案、評估結果、補償安置結果、房屋征收部門對征收范圍內房屋的調查登記結果等相關信息，都應當依法向社會公開，并接受公眾監督。漏報、少報等未按規定公布的信息，不得作為征收補償的依據。問：為確保《條例》執行，相關配套工作進展如何？答：《條例》執行的關鍵在于執法者知法、懂法、依法行政。省住建廳多次采取專題法制講座、集中培訓等方式，強化征收工作領導干部和從業人員的法治意識。截至目前，我省共舉辦相關培訓班5期，培訓3000余位一線工作人員。目前，省住建廳已出臺房屋征收規范性流程、房屋征收示范性文本。房屋征收補償方案論證辦法、社會穩定風險評估細則等配套政策和規范性文本，也在抓緊制定當中。與此同時，省住建廳將建立全省國有土地上房屋征收監管系統，將征收項目、被征收人、補償協議簽訂、評估機構管理、實物安置、信息公開、申請司法強制執行等情況納入系統統一監管，同時，研究制定《四川省房屋征收與補償工作考評辦法》，強化對各市州房屋征收工作的年度考評。
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投稿：俞興偉
內容審核：王蘭律師
