一、兇宅房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2020,房屋 買賣 避免兇宅的措施

在房屋買賣過(guò)程中，為避免購(gòu)買到所謂的“兇宅”，買方可以采取以下措施：

事先調(diào)查和詢問(wèn)：

在決定購(gòu)買前，積極向賣方、中介或相關(guān)社區(qū)詢問(wèn)房屋的歷史情況，特別是是否曾發(fā)生過(guò)非正常死亡事件。

利用網(wǎng)絡(luò)資源，搜索該房屋或所在小區(qū)的相關(guān)信息，看是否有媒體報(bào)道或社區(qū)討論涉及該房屋的不利情況。

在合同中明確約定：

在購(gòu)房合同中明確加入條款，要求賣方披露房屋是否為“兇宅”，并約定若賣方隱瞞此信息，買方有權(quán)解除合同并要求賠償。

可以約定一定的違約責(zé)任，以增加賣方隱瞞信息的成本，從而降低買方購(gòu)買到“兇宅”的風(fēng)險(xiǎn)。

法律救濟(jì)途徑：

如果不慎購(gòu)買到“兇宅”，可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十七條和第一百四十八條的規(guī)定，以重大誤解或欺詐為由，請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同。

同時(shí)，可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七條的規(guī)定，主張賣方違反了誠(chéng)信原則，要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

注意事項(xiàng)：

“兇宅”在法律上并沒(méi)有明確的定義，因此買方在購(gòu)房前應(yīng)盡可能了解當(dāng)?shù)貙?duì)于“兇宅”的一般認(rèn)知和判斷標(biāo)準(zhǔn)。

在購(gòu)房過(guò)程中保持警惕，不要輕信賣方或中介的口頭承諾，務(wù)必要求將相關(guān)約定寫入合同。

綜上所述，通過(guò)事先調(diào)查、在合同中明確約定以及了解法律救濟(jì)途徑等措施，可以有效地降低購(gòu)買到“兇宅”的風(fēng)險(xiǎn)。如果不幸遭遇此情況，也可以及時(shí)采取法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。

二、怎么避免買到兇宅

避免買到兇宅可以向鄰居了解情況，也可以上網(wǎng)查找過(guò)往新聞。花點(diǎn)時(shí)間在網(wǎng)上輸入關(guān)鍵字搜索，例如該小區(qū)地址、小區(qū)名字、附近建筑等，仔細(xì)看看彈出來(lái)的信息及網(wǎng)頁(yè)。也可以找合資格的中介，大部分人找房子都是通過(guò)中介，一個(gè)有保障的中介團(tuán)體是你所需要的，手上資源較為豐富的中介是不愿意接收“兇宅”，只有一些資源稍弱的中介公司為湊數(shù)量會(huì)有可能收部分“兇宅”。當(dāng)然有的時(shí)候中介自身也是被業(yè)主有意隱瞞的話，我們就只能擦亮雙眼去觀察了。所以可靠的中介才是選房子的搜要保障。

一、如何租到合適的房子

(一)在租房之前，多了解一下當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢煤妥赓U市場(chǎng)情況。如大致的租房?jī)r(jià)格，出租的熱點(diǎn)位置在哪里，自己想要租房的位置的周圍環(huán)境如何，方圓一帶的價(jià)位如何，有哪些公共交通設(shè)施。

(二)分析一下自己的需求情況。是位置最重要還是價(jià)格最重要，如果找不到滿意自己的房子，可以考慮交通便利但位置相對(duì)較遠(yuǎn)的房子。

(三)在自己比較陌生的環(huán)境里找房子，最好通過(guò)中介機(jī)構(gòu)。因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)可以提供非常完備的租賃合同，有利于保護(hù)您的合法權(quán)益，但是在選擇中介公司的時(shí)候，也請(qǐng)您事先了解一下中介公司的可靠度和信譽(yù)度，在多方收集了中介公司相關(guān)信息的情況下，選擇一家或兩家可靠的，在自己親自接觸后，再?zèng)Q定是否可以委托。

二、二手房物業(yè)費(fèi)前業(yè)主未繳納怎么辦

（一）買了二手房之后的物業(yè)費(fèi)繳納，如果前面的房子的主人沒(méi)有繳納清他之前用的物業(yè)費(fèi)的話，是需要看你與前業(yè)主在進(jìn)行買賣房屋的時(shí)候簽訂的合同的。所以當(dāng)發(fā)現(xiàn)買之前的物業(yè)費(fèi)還沒(méi)有繳納清楚的時(shí)候，我們首先需要將之前與前房子的主人一起簽訂的房屋買賣合同，

（二）如果在該合同之中有著明確的約定：在買房買房子之前的物業(yè)費(fèi)是由現(xiàn)在的業(yè)主自己承擔(dān)的，那么現(xiàn)業(yè)主就需要自己將之前的未繳納的物業(yè)費(fèi)繳納清楚，但是如果在合同中的要求是讓原業(yè)主來(lái)承擔(dān)或者在合同中沒(méi)有約定的，現(xiàn)業(yè)主需要再仔細(xì)查看之前在與原業(yè)主簽訂買賣房屋合同的時(shí)候，原業(yè)主有沒(méi)有給現(xiàn)業(yè)主留下專門繳納物業(yè)費(fèi)的物業(yè)保證金，如果有物業(yè)保證金的話，那么就直接使用這筆物業(yè)保證金來(lái)繳納之前原業(yè)主所欠的物業(yè)費(fèi)。但是如果在簽訂合同的時(shí)候，現(xiàn)業(yè)主沒(méi)有留下物業(yè)保證金的話，在簽訂買賣房屋合同之前的物業(yè)費(fèi)由原業(yè)主自己來(lái)承擔(dān)，在簽訂合同之后所產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)則由現(xiàn)業(yè)主自己承擔(dān)。

（三）如果存在原來(lái)的業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的話，那么第一，你可以首先先找中介，因?yàn)楝F(xiàn)在很多二手房都是通過(guò)中介來(lái)進(jìn)行買賣的，如果你的房屋買賣也是中介來(lái)進(jìn)行的，那么你就可以讓中介來(lái)進(jìn)行之前的物業(yè)費(fèi)的繳納，然后讓中介自己去尋找原業(yè)主來(lái)追要物業(yè)費(fèi)。但是如果不是中介的話，現(xiàn)在的業(yè)主也是不需要繳納之前的物業(yè)費(fèi)的，由物業(yè)費(fèi)自己向原來(lái)的業(yè)主進(jìn)行追要物業(yè)費(fèi)。但是如果原業(yè)主和現(xiàn)業(yè)主在簽訂合同的時(shí)候有其他的相關(guān)的合法的條件的，那么則需要按照合同簽訂的內(nèi)容來(lái)進(jìn)行。

三、遭遇兇宅，購(gòu)房者應(yīng)該如何處理？

兇宅供應(yīng)量較低，購(gòu)買主力為投資者、醫(yī)生和老年人，其他人通常會(huì)選擇維權(quán)；如果買到兇宅，購(gòu)房者可要求退房并獲得賠償，中介也需承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；購(gòu)房者應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人簽署聲明，保證無(wú)非正常死亡事件發(fā)生。

法律分析

兇宅究竟有多少?

兇宅在整個(gè)二手房的供應(yīng)量中所占的比重還是很低的，以北京為例，已知兇宅總套數(shù)不足千套。一般來(lái)說(shuō)，盡管兇宅的價(jià)格比同地段住宅便宜20-30%，但還是很難出售的。

兇宅的購(gòu)買主力有哪些?

投資者，他們看中的是價(jià)格優(yōu)勢(shì);醫(yī)生，醫(yī)生經(jīng)常和病人打交道，看慣了生死;老年人，對(duì)生死已經(jīng)不那么敏感。也就是說(shuō)，除了以上三類人群，其他人一般不會(huì)主動(dòng)購(gòu)買兇宅，而大部分誤買的人會(huì)選擇維權(quán)。之所以會(huì)有一些人誤買，是因?yàn)橐恍┓恐鲿?huì)選擇隱瞞兇宅的真相，因?yàn)楫?dāng)房子一旦被打上“兇宅”的標(biāo)簽，即便是降價(jià)，賣出去也是挺困難的。這樣一來(lái)的話，中介在審核房屋信息的時(shí)候，也很難得知，誤買現(xiàn)象難以避免。

如果買到兇宅該怎么辦呢?

如果確定是“兇宅”，即使未在客觀上影響房屋的正常使用，但是該情況影響到購(gòu)房者心理感受，比如恐懼、焦慮等造成房屋實(shí)際交易價(jià)值降低，這并不符合購(gòu)房者的真實(shí)意思，屬于“房屋重大瑕疵”，是影響商品房買賣的重大事項(xiàng)。法院一般都會(huì)判決買賣合同無(wú)效，購(gòu)房者可退房并要求收回購(gòu)房款，還可獲得額外賠償(視判決結(jié)果而定)，中介也負(fù)連帶賠償責(zé)任。

因此，為了明確責(zé)任，購(gòu)房者應(yīng)該要求產(chǎn)權(quán)人簽署相關(guān)聲明，保證所售房屋在本人持有期間沒(méi)發(fā)生過(guò)自殺、他殺等非正常死亡事件。需要指出的是，“兇宅”在法律上并沒(méi)有明確的概念，法院在判決時(shí)更多的是以“公序良俗”等原則來(lái)給出公正合理判決。實(shí)際上，在“兇宅”的交易中，中介所給的承諾約束力也很有限，只有在合同中做出明確約定才能更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

結(jié)語(yǔ)

兇宅供應(yīng)量有限，價(jià)格相對(duì)低廉，但難以出售。投資者、醫(yī)生和老年人是購(gòu)買兇宅的主要群體，其他人往往會(huì)選擇維權(quán)。若購(gòu)買到兇宅，購(gòu)房者可要求退房、收回購(gòu)房款并獲得賠償。為明確責(zé)任，購(gòu)房者應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人簽署聲明，保證房屋沒(méi)有發(fā)生非正常死亡事件。法院在判決時(shí)以公序良俗原則進(jìn)行公正合理判決。中介的承諾約束力有限，需在合同中明確約定以維護(hù)自身權(quán)益。

法律依據(jù)

商品房銷售管理辦法：第五章 交付 第三十二條 銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋：第十條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

商品房銷售管理辦法：第五章 交付 第三十五條 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、買到兇宅怎么辦

法律分析：購(gòu)買到兇宅是可以索賠的。如果房屋賣家書(shū)面承諾了所售房屋為“正常”，購(gòu)房者在交易之后卻發(fā)現(xiàn)上當(dāng)購(gòu)買了“兇宅”，此時(shí)可以認(rèn)定原房主構(gòu)成“欺詐”。可以要求賠償損失以及撤銷合同。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

第一百四十九條 第三人實(shí)施欺詐行為，使一方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，對(duì)方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

五、買房買到兇宅怎么辦

法律分析：購(gòu)買到兇宅是可以索賠的。如果房屋賣家書(shū)面承諾了所售房屋為“正常”，購(gòu)房者在交易之后卻發(fā)現(xiàn)上當(dāng)購(gòu)買了“兇宅”，此時(shí)可以認(rèn)定原房主構(gòu)成“欺詐”。可以要求賠償損失以及撤銷合同

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

第一百四十九條 第三人實(shí)施欺詐行為，使一方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，對(duì)方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

第五百七十八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿前請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。

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投稿：鄒梓華

內(nèi)容審核：劉偉濤律師