一、拆遷補(bǔ)償需要房屋出資嗎,企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)

拆遷補(bǔ)償款的主要分配方式包括承租企業(yè)和出租人之間的分配、用于企業(yè)安置的分配以及股東之間的分配。補(bǔ)償款應(yīng)根據(jù)土地區(qū)位補(bǔ)償和設(shè)備補(bǔ)償進(jìn)行分配，廠房重置費(fèi)按所有權(quán)分配，翻建、擴(kuò)建、裝修費(fèi)按投資者受益原則分配。停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)根據(jù)租賃合同和實(shí)際經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)行分配。補(bǔ)償款用于企業(yè)安置后，剩余款項(xiàng)應(yīng)按公司章程或股東實(shí)繳的出資比例進(jìn)行分配。

法律分析

1.承租企業(yè)和出租人的分配

相當(dāng)一部分企業(yè)以承租人身份從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，那么拆遷補(bǔ)償款首先應(yīng)當(dāng)在承租企業(yè)和出租人之間進(jìn)行分配。一般而言，土地區(qū)位補(bǔ)償屬于出租人，對(duì)設(shè)備的補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償則屬于承租企業(yè)。而廠房重置費(fèi),首先按所有權(quán)進(jìn)行分配補(bǔ)償;若承租企業(yè)對(duì)承租廠房進(jìn)行翻建、擴(kuò)建、裝修，在合同無(wú)事先約定的情況下，則按“誰(shuí)添附，誰(shuí)受益”的原則進(jìn)行分配。而停產(chǎn)停業(yè)損失，如果租賃合同無(wú)特殊約定，則看實(shí)際經(jīng)營(yíng)主體。承租企業(yè)作為證照齊全、依法納稅的企業(yè)，理所當(dāng)然可獲停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償;而出租方即便沒(méi)有取得出租許可，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)其“出租廠房”這一經(jīng)營(yíng)行為獲得一定比例的停產(chǎn)停業(yè)損失。

2.用于安置

若企業(yè)要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，則其所分配到的補(bǔ)償款首先須用于企業(yè)的安置，如異地租賃建設(shè)房屋、購(gòu)置設(shè)備、聘用員工等;若股東決定解散該企業(yè)，則該筆拆遷補(bǔ)償款納入公司財(cái)產(chǎn)用于對(duì)債權(quán)債務(wù)的清算。

3.股東分配

拆遷補(bǔ)償款用于企業(yè)的安置后，若有剩余，則應(yīng)當(dāng)依照《公司法》及相關(guān)司法解釋在股東之間進(jìn)行分配。即按照公司章程關(guān)于處分公司不動(dòng)產(chǎn)所得的規(guī)定處理，若公司章程約定了股東利潤(rùn)分配的方式，則按公司章程分配剩余的拆遷補(bǔ)償款，否則按照股東實(shí)繳的出資比例分配。

結(jié)語(yǔ)

根據(jù)以上情況，對(duì)于拆遷補(bǔ)償款的分配，應(yīng)首先考慮承租企業(yè)和出租人之間的分配，包括土地區(qū)位補(bǔ)償和設(shè)備補(bǔ)償。對(duì)于廠房重置費(fèi)，根據(jù)所有權(quán)進(jìn)行分配，翻建、擴(kuò)建、裝修的費(fèi)用按照誰(shuí)添附，誰(shuí)受益原則分配。停產(chǎn)停業(yè)損失的分配應(yīng)根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)主體，承租企業(yè)可獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，出租方也應(yīng)獲得一定比例的補(bǔ)償。若企業(yè)要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，補(bǔ)償款應(yīng)用于企業(yè)的安置，如房屋租賃、設(shè)備購(gòu)置等。若決定解散企業(yè)，補(bǔ)償款納入公司財(cái)產(chǎn)用于債務(wù)清算。最后，剩余的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)根據(jù)公司章程或股東實(shí)繳出資比例進(jìn)行分配。

法律依據(jù)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十四條市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

二、企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用有哪些

法律分析：企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要分為以下四個(gè)方面：

1、拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)龋?/p>

2、停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失；

3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；

4、基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百一十七條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收、征用不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償。

第一百五十七條 民事法律行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

三、企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用怎么算

根據(jù)上圖企業(yè)拆遷的計(jì)算公式如下：

1、自有產(chǎn)權(quán)企業(yè)拆遷選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償金額計(jì)算公式為：

補(bǔ)償金額＝土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)＋房屋面積×房屋重置成新價(jià)＋附屬物及設(shè)備損失及重置成新費(fèi)＋設(shè)備搬遷安裝費(fèi)＋解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)＋停產(chǎn)停業(yè)損失（營(yíng)業(yè)面積×每平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）＋獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助＋其他無(wú)形資產(chǎn)損失；

2、自有產(chǎn)權(quán)企業(yè)拆遷選擇產(chǎn)權(quán)置換的，補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：

補(bǔ)償金額＝安置房與原房屋之間差價(jià)補(bǔ)償＋設(shè)備搬遷安裝費(fèi)＋臨時(shí)安置費(fèi)＋解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)＋停產(chǎn)停業(yè)損失（營(yíng)業(yè)面積×每平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）＋獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助＋其他無(wú)形資產(chǎn)損失；

3、承租房屋企業(yè)補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：

補(bǔ)償金額＝租金差價(jià)（重新租賃租金－原租金）×剩余租賃時(shí)間＋設(shè)備搬遷安裝費(fèi)＋解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)＋停產(chǎn)停業(yè)損失（營(yíng)業(yè)面積×每平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）＋獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助＋其他無(wú)形資產(chǎn)損失。

一、企業(yè)拆遷談判應(yīng)注意什么

1、談判主體地位不對(duì)稱(chēng)，法律談判缺乏平等性。與普通談判不同，企業(yè)拆遷法律談判一方主體為地方政府機(jī)關(guān)或者與專(zhuān)業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方因其在啟動(dòng)拆遷程序上具有主動(dòng)性，而在談判中處于強(qiáng)勢(shì)地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強(qiáng)行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會(huì)對(duì)被拆遷企業(yè)施以停水停電、違法強(qiáng)拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)性，使得被拆遷企業(yè)背負(fù)巨大的心理壓力，法律談判缺乏應(yīng)有的平等性。

2、被拆遷人談判心理?yè)u擺不定，談判過(guò)程中難以堅(jiān)持己方立場(chǎng)。因被拆遷人在談判過(guò)程中背負(fù)巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會(huì)在取悅拆遷人獲得較高拆遷補(bǔ)償和做釘子戶(hù)獲得較高拆遷補(bǔ)償?shù)膬蓚€(gè)極端想法上不斷游移搖擺。法律談判既是談判各方實(shí)力的較量，也是各方心理的制衡。由于被拆遷企業(yè)的弱勢(shì)地位，故其不可能保持一個(gè)相對(duì)堅(jiān)定的立場(chǎng)。

3、拆遷談判專(zhuān)業(yè)性缺乏，談判各方心理價(jià)位各有差別。尤其是作為被拆遷方，因其對(duì)拆遷知識(shí)知之甚少尚無(wú)法形成框架性知識(shí)，在法律談判中往往對(duì)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)并不清晰。企業(yè)拆遷涉及百余個(gè)法律性文件，這還不包括行政機(jī)關(guān)及拆遷人所掌握的內(nèi)部性文件。被拆遷人、承租企業(yè)缺少對(duì)拆遷法律知識(shí)的整體性認(rèn)識(shí)，遇到拆遷，常常會(huì)向周?chē)?jīng)歷過(guò)拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒(méi)有任何依據(jù)的。專(zhuān)業(yè)化知識(shí)的缺乏，使被拆企業(yè)主心理價(jià)格定位不準(zhǔn)確，談判各方因談判標(biāo)準(zhǔn)差別過(guò)大致使談判失敗。

二、企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何納稅

1、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函［2009］118號(hào)）文的規(guī)定，企業(yè)取得符合規(guī)定的政策性搬遷或處置收入，根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，用這些搬遷或處置收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類(lèi)似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

2、企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購(gòu)置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷(xiāo)，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

3、企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

四、企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要有哪些

1、拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)龋?

2、停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失；

3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；

4、基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

一、企業(yè)拆遷補(bǔ)償款繳稅嗎？

1、企業(yè)所得稅

企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類(lèi)似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)沒(méi)有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的變賣(mài)收入、減除各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

2、營(yíng)業(yè)稅

按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕520號(hào)）又補(bǔ)充說(shuō)，上述文件中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)文件。

3、土地增值稅

《土地增值稅條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，條例第八條（二）項(xiàng)所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

4、印花稅

由于印花稅屬于列舉征收，而“搬遷補(bǔ)償協(xié)議”不在列舉范圍內(nèi)，此搬遷補(bǔ)償收入也可以暫不繳納印花稅。

五、企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是什么

企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、被征收固定資產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無(wú)法搬遷的土地、房屋、廠房、辦公樓等建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而產(chǎn)生的補(bǔ)償?shù)龋?

2、因征收造成的搬遷和臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；

3、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)用，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失，也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失；

4、基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

一、企業(yè)拆遷補(bǔ)償款怎么繳稅

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕118號(hào)）第二條的規(guī)定，企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入按4種不同的方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

1、企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類(lèi)似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

2、企業(yè)沒(méi)有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的變賣(mài)收入、減除各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

3、企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購(gòu)置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷(xiāo)，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

4、企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

根據(jù)上述規(guī)定，只要企業(yè)符合以下兩個(gè)條件，取得的搬遷補(bǔ)償收入可不用在當(dāng)年確認(rèn)收入，視搬遷進(jìn)展情況，可在規(guī)劃搬遷次年起五年內(nèi)確認(rèn)收入：

1、因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因搬遷。

2、有新的投入計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告。此案中，由于企業(yè)提供了政府搬遷文件、搬遷協(xié)議、搬遷計(jì)劃和重置固定資產(chǎn)的立項(xiàng)報(bào)告，根據(jù)上述文件，此項(xiàng)收入可不在當(dāng)年計(jì)入應(yīng)納稅所得額。很明顯，企業(yè)當(dāng)年多繳納了企業(yè)所得稅。

企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償收入除了涉及企業(yè)所得稅外，還涉及營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅和印花稅等3個(gè)稅種。

法律依據(jù)：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

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投稿：魏丹

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